幾天前，海南計劃建設全島自由貿易試驗區的消息公佈，這一利好政策讓人們對於海南的發展有了更多的期待，同時也讓人們對海南的樓市表示出不少擔憂：新區建設會進一步帶動炒房嗎？在這樣的質疑聲中，海南樓市調控政策也開始步步升級。
政策繃緊
4月22日晚間，海南省發佈《關於進一步穩定房地產市場的通知》，提出在已經出臺的限購政策的基礎上，分三個層次實行海南省全域限購：
五指山、保亭、瓊中、白沙四個中部生態核心區市縣建設的住房，只能面向本地戶籍市民銷售；
海口、三亞、瓊海三個已經實施限購的區域，非本省戶籍居民家庭購買住房的，須提供至少一名家庭成員在海南省累計60個月以上個人所得稅或是社會保險繳納證明；
而目前尚未實施限購的其它區域，非本省戶籍居民家庭購買住房的，須至少提供一名家庭成員在海南省累計24個月以上個人所得稅或是社會保險繳納證明。
另外，對於通知發佈後戶籍遷入海南省的居民家庭，只能購買一套住房，同時須至少提供一名家庭成員在海南省累計24個月以上個人所得稅或是社會保險繳納證明。
《通知》還特別強調，非海南省戶籍人口不得通過補繳個人所得稅或社會保險的方式購買住房。各市縣要加強購房資格審查，規範住房交易行為。
除限購外，根據3月31日海南省住建廳公佈的《關於做好穩定房地產市場工作的通知》，非本省戶籍居民家庭在海南省購買住房，申請商業性個人住房貸款首付款比例不得低於70%。居民家庭或企事業單位、社會組織在海南省購買的住房，取得不動產權證滿五年後方可轉讓。
對取得預售許可證的商品住宅項目，房地產開發企業要公開全部房源並明碼標價，一次性對外銷售，不得分期分批銷售。商品住宅價格備案後，6個月內不得調高備案價格；調整備案價格的須重新備案。
實際上，在公佈建設自由貿易試驗區前後，海南對房地產市場的調控就在不斷加碼。海南省分別從用地制度、市場炒作、居民住房公積金和中介交易等多個領域入手，打擊借政策炒作、哄抬房價的行為。
從這種“嚴陣以待”的架勢不難看出，在開放政策公佈之後，海南房地產市場正面臨著全方位的考驗。
瓊州往事
三十多年來，中國幾乎每一次推出大開發政策，當地都會迎來重大發展機遇，也都會帶來一波房地產熱潮。海南的上一波房地產熱也是緊隨改革開放政策而來的。
1988年，海南行政區從廣東分離出來成立海南省，同時提出建設經濟特區，許多人從中嗅到了財富的氣味，紛紛來到海南淘金。九十年代初地產泡沫時期，有大量不同屬性的資本通過各種渠道流入房地產，當時的口號叫做：“要掙錢，到海南，要發財，炒樓花。”，直到這一泡沫急速膨脹後破滅。
根據相關資料顯示，1988年剛剛建區之初，房地產平均價格為1350元／平方米，三年之後的1991年，房地產均價為1400元／平方米，但是到了1992年，房地產均價猛增至5000元／平方米，1993年上半年房地產價格達到頂峰，為7500元／平方米，但隨即轉頭向下。
地價的情況也基本如此。1991年，海口市地價最高為98萬元／畝，到1993年漲至最高位680萬元／畝，而到1996年初則突然下降到約100萬元／畝，基本上回落到1991年的水平。
當時有許多房地產商從銀行手裡拿貸款開發樓盤，賺了錢之後再把剩下的房地產抵押給銀行。海南當時人口大概100多萬，光房地產公司就有兩萬多家，到處都在建樓盤、到處都在賣項目，但當時房地產還沒有向個人開放，誰也不知道這些房子建好了之後賣給誰，甚至不知道有誰打算留在海南。
到了1992年，一部分人開始警覺起來，比如潘石屹就在1992年下半年撤離了海南，而吉利的李書福仍然沉浸其中，1993年房地產泡沫破裂，李書福大約損失了3000萬元。留給海南的是一堆盤根錯節的債務糾紛，“爛尾樓”成為了城市的一大“景觀”，這一幕距離今天也不到三十年。
機遇與危局
三十年後，對外開放政策可能會再次捲起一股房地產熱，但這次，我們面對的情況已經大不一樣，房地產政策放開已經整整20年了，以前房地產商把樓盤開發出來，只能轉賣給企業和其它組織，通過職工福利的形式發放出來，但是現在人人都可以買房，他們能為房地產市場提供強大的需求，當然，他們也加入了“炒房大軍”，炒作行為變得更難控制。
三十年前的海南往事告訴我們，當一個行業的准入門檻變得極低，就很可能出現投機行為，當一個行業充斥了這樣的投機者，這個行業就很可能出問題。
另外，我們在幾天前的文章《海南會成為下一個深圳或者浦東嗎？》中也提到，資產價格上漲過快對實體經濟的損害是很嚴重的，它會造成發展的停滯。這是本身發展就不充分的海南不希望看到的。
近十年來，房地產都可以稱得上是海南的支柱產業。以2017年海南房地產交易數據來看，當年海南全省房地產銷售面積達2292.61萬平方米，銷售金額突破2713.72億元，房地產增加值在2017年佔據了海南省地區生產總值的9.8%，領先於其它行業。
今年3月，中房智庫發佈的2017年全國30城市房地產依賴度排名中，海南的三亞和海口包攬了前兩名，其中三亞去年房地產開發投資甚至高於其GDP總量。
今年3月，十三屆全國人大一次會議海南省代表團媒體開放日上，海南也對自身房地產市場發展問題做出了回應。省委書記劉賜貴承認調控房地產業，GDP以及財政收入會受到影響，但也同時強調，治理海南房地產行業需要有“壯士斷腕”的決心。
省長沈曉明則坦言，儘管海南的房地產對經濟的貢獻很大，但也必須“斷腕”，因為海南的土地資源和基礎設施配套都跟不上市場對房地產的需求。同時他也承認：“房地產作為海南的支柱產業不可持續，而事實上世界上也沒有哪一個國家、哪一個城市是以房地產作為支柱產業的。”
樓市價值
事實上，隨著內地環境和氣候問題凸顯，海南的環境價值正在被人們關注，海南旅遊地產不再僅僅是一個概念，不只是“炒作”，它的價值開始表現為引導一種週期性的人口遷徙。
鏈家提供的數據顯示，2017年上半年海南購房成交中，島外居民購房佔比高達88%。其中來自京津冀和東三省的購房者最多。東三省合計佔比約23%，北京佔比約13%，河北佔比約14%。其次為來自河南、山東、山西、四川的購房者。
另據2011年公佈的中國旅遊地產（海南）消費者調查報告，中長期用戶70%以上的人群一年僅使用一次島內物業，其它時間物業空置。不難看出，大部分島外購房者以旅遊、度假、養老等為目的在海南買房，屬於“候鳥”型客戶，每年冬季“飛”來暫住，春天就“飛”走了。
綜合以上因素來看，海南房地產行業仍然具有投資價值，隨著開放政策的不斷深入，這種價值也將得到進一步分化。但由於海南房地產政策不斷收緊，短期內存在被政策套牢的可能性，個人投資者入場要謹慎。
而對於產業層面來說，出臺相應的實體經濟保障政策，幫助優質企業規避資產價格上漲帶來的影響，對於促進海南整體發展是十分必要且迫切的。海南需要儘快建立起自己的產業體系，正如沈曉明省長所說：“沒有哪一個國家、哪一個城市是以房地產作為支柱產業的。”
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