一、住宅小區物業費的含義
物業費是為了維護物業共用部位及其配套的設施設備和相關場地正常運行，維護區域公共秩序、環境衛生的必須開支。其構成包括以下幾個方面：
（一）物業服務人員的工資及其按規定提取的福利費用；
（二）物業管理區域內共用部位、共用設施設備及其場地的運行、維護、管理費用；
（三）物業管理區域內公共秩序維護費用；
（四）物業管理區域內物業環境衛生保潔、生活垃圾清運費用；
（五）物業管理區域內綠化養護費用；
（六）物業服務所需的辦公費用；
（七）物業服務企業固定資產折舊費用；
（八）企業營業稅費；
（九）合同約定的物業共用部位、公用設施設備公眾安全責任保險費用；
（十）經業主同意的其他費用。
二、為什麼要催收物業費？
（一）為了保證物業服務工作的正常開展；
（二）為了企業可支配現金的及時回款；
（三）為了維護全體業主的合法權益，特別是按時繳費業主；
（四）為了小區建設的可持續發展和業主資產的保值、增值。
三、常見欠費業主的類型及分析
（一）非惡意拖欠類
1、忘記繳納。這類業主一般工作比較忙，在接到收費、催收通知後往往容易忘記、疏忽。
2、家裡長期沒人居住。這類常見有1.投資型業戶；2.多套自住房產；3.長期在外地工作或生活。
3、與物業服務企業或服務人員產生誤會造成；如因房屋質量問題、物業設計缺陷、財物丟失被盜等因其他相關侵權主體未能履行侵權責任而導致的業主責任轉嫁現象。
（二）惡意拖欠類型
1、非惡意拖欠類型由於物業服務人員處理不當而上升至惡意拖欠的；
2、吹毛求疵，尋找各種藉口拖欠的。
3、亮明態度就是不交的。
四、建立系統的催收流程，十分必要
（一）首次催收
下達繳費通知書，由財務部對欠費業戶進行梳理，將欠費業戶的資料（房號、面積、欠費週期、欠費金額、違約金、其他費用、總額）整理後，移交客服部，客服部樓管負責將催費通知單交至業主手中，通知單要明確繳費項目、週期、單價、總額、期限及逾期繳納的處理。
（二）未能按首次催收要求的繳納期限繳費的
下達《催收通知單》，提醒業主自上次下達繳費通知單後至今未能繳納費用的明細，並註明自什麼時間開始對其計收違約金。催收單可以視情況反覆向業主下達幾次，注意每次下達要顯示違約金的不斷累積增多，讓業主感到我們一直在追蹤、費用一直在上升，營造催收氣氛，產生緊迫感。
（三）反覆催收仍未繳納的
根據業戶未能繳納的原因，分析業戶的心理狀態，對其針對性的下單催繳，用書面的方式情理結合將業主不交的原因給予解釋、說明，並通過對其進行如實施欠費公示、暫停服務、訴訟聲明表態進行追討。
（四）依法追討
對於頑固業戶、典型業戶對其進行分析，整理相關訴訟材料，依法追討，勝訴的實例勢必推動其他欠費業戶的物業消費意識。
五、催費心得
首先，作為物業服務人員一定要明白“物業費是用於物業正常運行、是各位業主正常使用自家專有部分的根本保障，個別業主不按時繳納勢必影響整體服務質量，是對按時繳納業主的一種侵權行為”，在催收過程中要有禮有節、不卑不亢，做好與欠費者心理戰、持久戰的心理準備。以下幾點僅供參考：
（一）知己知彼，百戰不殆。 要因人施策，放平心態，懂得用計追討，切忌硬碰硬。
（二）搞好宣傳，製造聲勢。宣傳物業費的用途及業主不按時繳費的影響，善於、敢於同極端歪理論的業主辯論，但一定要注意語氣、態度並依法、依理進行。
（三）要樹立收費信心，在信念和士氣上壓倒對方。不卑不亢、禮貌、大方、有理有據的追討，每次都要胸有成竹，心懷必勝信念你回收獲意想不到的效果。
（四）加強物業知識的學習，並做好解釋工作。我們所做的一切工作都是為了小區建設和全體業主，所以我們在做每一件工作或完成每一項任務的同時，自己要明白做這件事或執行這項任務的目的和意義是什麼。才能向客戶解釋清楚，從而說服客戶，徵得客戶理解和支持。
（五）與同事間既要做得鮮花，也要甘當綠葉。 A員工經過幾次的催繳、攻心，有的已經在改變態度；有的態度未變但思想已在轉變；有的已經有了理解和補繳的想法，但礙於之前的堅持情面;此時，A同事不妨請與該客戶較為熟悉的B同事幫忙出馬，根據前期的工作基礎，AB同事共同策劃一個催收方案，一舉拿下。
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