華人商業領袖李嘉誠說過，買房第一是地段，第二是地段，第三還是地段。可是，對於眾多普通的購房者來說，如何區分地段的好壞呢？

我們先簡單說一下老城區，然後重點說一下城市新興區域，這也是目前房產項目集中的區域。

老城區分三大類：一是中心區，二是次中心區，三是其他的普通區域。

中心區

濟南的中心區現在只有一個，就是濼源大街—泉城廣場—泉城路一帶，建築密度高，環境高檔，商業商務氛圍濃厚。這個區域不適合居住，也沒有新的住宅項目供應，少量的新項目除了辦公、商業就是公寓，適合投資。

對年輕人而言，因為工作地點，或者說是喜歡中心區的購物、休閒、娛樂等配套，可以選擇部分老舊的二手房，居住品質不高；也可以選擇公寓，也具備住的功能。即使隨著舊城改造的進展，有了新土地供應，這個區域也是以商辦類為主，不會有純住宅產品。

次中心區

濟南的次中心區比較多，像東邊的洪樓廣場一帶，西邊的西市場—嘉華購物廣場一帶，西南的八一立交橋—英雄山一帶，還有北邊的北園大街，幾個家居廣場、批發市場形成的商貿區。

這些區域有很多較早的居民小區，生活味道較濃，也有新房供應，但是量不大，多以高層的中小戶型為主，地段好於很多新興區域。

不過，由於周邊有濃厚的商業氛圍，所以住宅是城市裡的一線水平，但不是最高的區域，適合中產階層購買，因為他們多數需要按時上下班，還經常加班、應酬，離不開城市。

普通區域

老城區的其他普通區域，居住氛圍好、交通便利、配套完善、生活成本相對不高，有新房供應，但是這幾年也在逐漸減少，這些區域二手房供應也很充足，購房的時候可以拿新房與二手房仔細對比。

有些二手房環境比較好，或者是原來不錯的單位自建的宿舍區，那麼也是一個不錯的選擇，這類區域適合工作一段時間的年輕白領購買。

下面，我們重點談談——

新興區域

不管是濟南還是其他城市，隨著這幾年快速的發展，新興區域遍地開花，想從中分出優劣真的很難。這裡，我有一個簡單的方法，叫先辨再看。

辨是辨別仔細城市發展的趨勢與發展的概念，看是要盯緊政府的舉動。

這幾年房地產投資有個毛病，不理性的毛病，就是政府或者開發商一給出一個規劃，房價就開始漲。政府為了吸引投資，也是今天這裡一個新區，明天那裡一個重點投資項目。

在這些或大或小的規劃當中，你要辨別清楚哪些是趨勢，哪些是概念。趨勢與概念不一樣，如果只有規劃或者想法就是概念，如果概念已經落地並開始發芽了，就是趨勢。

最簡單的例子，濟南的軌道交通共規劃了十條線路，開工了三條，開工的這三條就是趨勢，沒開工的七條，連開工時間表都沒有，就是概念。

再比如雄安新區，中央一說要建雄安新區，房價就在兩三天之內，從六七千到了兩三萬。其實，雄安新區還僅僅是一個概念，它建成什麼樣、怎麼建等等還不知道。

有人說，在我們國家還有政府辦不成的事兒？政府說的規劃，管它是概念還是趨勢，反正都能實現，早買早獲益。你要真這麼想就不理性了，每個城市的新城、新區，都是政府規劃出來的，每規劃一個新區，就說要打造成什麼什麼級別的中心，能容納多少多少人口居住。

可是，據國務院不完全統計，截至2016年5月，全國縣以上新城新區超過3500個，規劃人口達34億，這是新華社2016年7月13日的報道，是官方的。

34億是個什麼概念呢？是全世界近一半的人口，是中國目前人口總數的2.5倍，能實現嗎？肯定無法全部實現。這是我說的辨，辨別清楚政府哪些規劃是概念，哪些是趨勢。

我們大多數人都沒有內部消息，也無法預測，怎麼知道哪些概念能形成趨勢，而哪些只能長時間停留在概念階段？這就是我說的辨之後的看，看準政府的舉動，不要聽政府說這個規劃那個規劃，要看政府怎麼做。

以濟南為例，2002到2003年間，兩院院士、建築大師、清華大學吳良鏞教授，受山東省委省政府邀請來濟南考察。

主持參與完成了濟南市城市空間戰略、新區發展研究和泉城特色風貌帶規劃研究兩項成果，“東拓西進南控北跨中疏”這個十字方針，還有一帶一城一區的城市格局的思路，還有開發北湖的設想，都是吳老在這兩項成果當中提出來的。

當時提出來的時候，吳老對濟南發展方向的意見是傾向於向西的，可是政府當時對這個西進只是一個概念，東擴當急就是趨勢了。如果沒有後來的高鐵建設，可能西進成為趨勢還要推後幾年。

至於北跨，吳老提出開發北湖的設想時，被稱為神來之筆，濟南政府的領導說，大師就是大師，一個概念讓濟南總體規劃豁然開朗。雖然有這麼高的評價，那也僅僅是概念，發芽則是一直到2015年才開始，到現在還沒有正式開發。

說這些是什麼意思呢，看要看政府的行為，不要看政府說的概念、說的規劃、是什麼專家做的，也不管是什麼專家做的，只要沒有行動，那都是概念，不是趨勢。

吳良鏞教授夠是專家了，大家可以百度一下吳老的身份，除了兩院院士、獲過國家最高科學技術獎之外，還有一點，他在1946年協助梁思成先生創建了清華大學建築系。他提出的濟南重點向西發展，政府也沒有采納，一直堅持向東。

不是趨勢的概念，不要跟風去買房，這個概念有可能會成為趨勢，讓你撿個大便宜，那也有可能一直停留在概念階段。這就像投資一樣，在還是概念階段就投資，為什麼叫風投，就是因為風險太大。

濟南很明顯，政府的行為就是向東，這就是趨勢，城市向東，人流就向東，一個城市人口集中的地方就是財富集中的地方，順應這個趨勢去買房升值就快、投資回報就大。

濟南打造的CBD從概念到趨勢，不過一年多一點的時間，這種區域會超越老中心區，成為城市房價新的標杆，這種區域新房多，有住宅，有商辦，既可以居住，又有較強的投資價值。

如果沒有像CBD這樣的新興的全市的中心區域，其他新興區域包括城鄉結合部，怎麼看城市發展趨勢呢？

我的建議是看交通。新興區域多數都是順著交通的延伸而興盛起來的，交通的延伸有兩方面，一個是路網修建，一個是公共交通的通達。

一條路帶動一個區域，不僅僅只是一句宣傳語，也是被很多城市發展證實了的事實。在新興區域，順著交通的延伸去選房錯不了。