华人商业领袖李嘉诚说过，买房第一是地段，第二是地段，第三还是地段。可是，对于众多普通的购房者来说，如何区分地段的好坏呢？

我们先简单说一下老城区，然后重点说一下城市新兴区域，这也是目前房产项目集中的区域。

老城区分三大类：一是中心区，二是次中心区，三是其他的普通区域。

中心区

济南的中心区现在只有一个，就是泺源大街—泉城广场—泉城路一带，建筑密度高，环境高档，商业商务氛围浓厚。这个区域不适合居住，也没有新的住宅项目供应，少量的新项目除了办公、商业就是公寓，适合投资。

对年轻人而言，因为工作地点，或者说是喜欢中心区的购物、休闲、娱乐等配套，可以选择部分老旧的二手房，居住品质不高；也可以选择公寓，也具备住的功能。即使随着旧城改造的进展，有了新土地供应，这个区域也是以商办类为主，不会有纯住宅产品。

次中心区

济南的次中心区比较多，像东边的洪楼广场一带，西边的西市场—嘉华购物广场一带，西南的八一立交桥—英雄山一带，还有北边的北园大街，几个家居广场、批发市场形成的商贸区。

这些区域有很多较早的居民小区，生活味道较浓，也有新房供应，但是量不大，多以高层的中小户型为主，地段好于很多新兴区域。

不过，由于周边有浓厚的商业氛围，所以住宅是城市里的一线水平，但不是最高的区域，适合中产阶层购买，因为他们多数需要按时上下班，还经常加班、应酬，离不开城市。

普通区域

老城区的其他普通区域，居住氛围好、交通便利、配套完善、生活成本相对不高，有新房供应，但是这几年也在逐渐减少，这些区域二手房供应也很充足，购房的时候可以拿新房与二手房仔细对比。

有些二手房环境比较好，或者是原来不错的单位自建的宿舍区，那么也是一个不错的选择，这类区域适合工作一段时间的年轻白领购买。

下面，我们重点谈谈——

新兴区域

不管是济南还是其他城市，随着这几年快速的发展，新兴区域遍地开花，想从中分出优劣真的很难。这里，我有一个简单的方法，叫先辨再看。

辨是辨别仔细城市发展的趋势与发展的概念，看是要盯紧政府的举动。

这几年房地产投资有个毛病，不理性的毛病，就是政府或者开发商一给出一个规划，房价就开始涨。政府为了吸引投资，也是今天这里一个新区，明天那里一个重点投资项目。

在这些或大或小的规划当中，你要辨别清楚哪些是趋势，哪些是概念。趋势与概念不一样，如果只有规划或者想法就是概念，如果概念已经落地并开始发芽了，就是趋势。

最简单的例子，济南的轨道交通共规划了十条线路，开工了三条，开工的这三条就是趋势，没开工的七条，连开工时间表都没有，就是概念。

再比如雄安新区，中央一说要建雄安新区，房价就在两三天之内，从六七千到了两三万。其实，雄安新区还仅仅是一个概念，它建成什么样、怎么建等等还不知道。

有人说，在我们国家还有政府办不成的事儿？政府说的规划，管它是概念还是趋势，反正都能实现，早买早获益。你要真这么想就不理性了，每个城市的新城、新区，都是政府规划出来的，每规划一个新区，就说要打造成什么什么级别的中心，能容纳多少多少人口居住。

可是，据国务院不完全统计，截至2016年5月，全国县以上新城新区超过3500个，规划人口达34亿，这是新华社2016年7月13日的报道，是官方的。

34亿是个什么概念呢？是全世界近一半的人口，是中国目前人口总数的2.5倍，能实现吗？肯定无法全部实现。这是我说的辨，辨别清楚政府哪些规划是概念，哪些是趋势。

我们大多数人都没有内部消息，也无法预测，怎么知道哪些概念能形成趋势，而哪些只能长时间停留在概念阶段？这就是我说的辨之后的看，看准政府的举动，不要听政府说这个规划那个规划，要看政府怎么做。

以济南为例，2002到2003年间，两院院士、建筑大师、清华大学吴良镛教授，受山东省委省政府邀请来济南考察。

主持参与完成了济南市城市空间战略、新区发展研究和泉城特色风貌带规划研究两项成果，“东拓西进南控北跨中疏”这个十字方针，还有一带一城一区的城市格局的思路，还有开发北湖的设想，都是吴老在这两项成果当中提出来的。

当时提出来的时候，吴老对济南发展方向的意见是倾向于向西的，可是政府当时对这个西进只是一个概念，东扩当急就是趋势了。如果没有后来的高铁建设，可能西进成为趋势还要推后几年。

至于北跨，吴老提出开发北湖的设想时，被称为神来之笔，济南政府的领导说，大师就是大师，一个概念让济南总体规划豁然开朗。虽然有这么高的评价，那也仅仅是概念，发芽则是一直到2015年才开始，到现在还没有正式开发。

说这些是什么意思呢，看要看政府的行为，不要看政府说的概念、说的规划、是什么专家做的，也不管是什么专家做的，只要没有行动，那都是概念，不是趋势。

吴良镛教授够是专家了，大家可以百度一下吴老的身份，除了两院院士、获过国家最高科学技术奖之外，还有一点，他在1946年协助梁思成先生创建了清华大学建筑系。他提出的济南重点向西发展，政府也没有采纳，一直坚持向东。

不是趋势的概念，不要跟风去买房，这个概念有可能会成为趋势，让你捡个大便宜，那也有可能一直停留在概念阶段。这就像投资一样，在还是概念阶段就投资，为什么叫风投，就是因为风险太大。

济南很明显，政府的行为就是向东，这就是趋势，城市向东，人流就向东，一个城市人口集中的地方就是财富集中的地方，顺应这个趋势去买房升值就快、投资回报就大。

济南打造的CBD从概念到趋势，不过一年多一点的时间，这种区域会超越老中心区，成为城市房价新的标杆，这种区域新房多，有住宅，有商办，既可以居住，又有较强的投资价值。

如果没有像CBD这样的新兴的全市的中心区域，其他新兴区域包括城乡结合部，怎么看城市发展趋势呢？

我的建议是看交通。新兴区域多数都是顺着交通的延伸而兴盛起来的，交通的延伸有两方面，一个是路网修建，一个是公共交通的通达。

一条路带动一个区域，不仅仅只是一句宣传语，也是被很多城市发展证实了的事实。在新兴区域，顺着交通的延伸去选房错不了。