2013 年政府工作報告首次提到“房地產長效機制”，到十九大明確提出“房住不炒、租購併舉”，至此，房地產長效機制從住房供給、住房保障和住房金融體系三個方面輪廓已經非常清晰，筆者認為，公募REITs是建設房地產長效機制的基本要求，推出公募REITs，是房地產長效機制的“臨門一腳”，公募REITs不推出，房地產長效機制就是無本之木、無源之水。
一、短期調控就是剎車油門輪著踩，而長效機制就是“定速巡航”
為什麼過去我國調控政策沒有被稱作“長效機制”？因為過去調控著眼於“房價”本身，帶有短期性，有點像開車，速度快踩剎車，速度慢了就踩油門，並且過於依賴政策這隻看得見的手的作用，一隻手硬一隻手軟，甚至一定程度上看不見的手真“看不見”了。
那麼什麼是“長效機制”？這就像開車中的“定速巡航”，目的與短期調控有根本區別，那就是要促進房地產市場的平穩健康發展和市場自發秩序的形成，要讓兩隻手都能硬，不再著眼於房價本身，而是從住房供給、住房保障和住房金融體系三個方面系統推進。
二、推出公募REITs是建立房地產長效機制的基本要求和臨門一腳
長效機制要解決的基本問題簡單說就是“房住不炒”和“租購併舉”，那怎麼才能做到這兩點呢？
1、“房住不炒”宜疏不宜堵,REITs是疏的最佳載體
過去為什麼會有“炒房”的情況出現？有個重要的原因就是目前百姓的投資渠道太狹窄了，存銀行要貶值，買股票經常被調侃是“西裝進去內褲出來”，而房子本身具有抗通脹和升值屬性所以成了安全的投資品，所以炒房本身也需要辯證的看，一方面逐利是人的天性，大家都希望能夠獲得財產性收入，但另一方面，炒房引起房價波動，且主要受益群體是少數群體，無法惠及所有人，引起收入差距。
因此，要實現房住不炒，一方面，要從供給側實現多渠道供給，解決由於供需倒掛引起的房價過快上漲，另一方面，就是疏導，而REITs是疏的重要載體，因為REITs本身的基礎資產就是房子，一旦公募REITs推出，相當於把過去大額房產變成了小份額，普通人都有了投資的機會，可以滿足居民日益強烈的理財需求，尤其是門檻低、人數不受限制的公募 REITs。相當於給到了老百姓新的可靠投資渠道，有助於全體人民共享發展成果，縮小社會貧富差距。
另外REITs通過對國內閒置資金的吸附效應，也能在一定程度上減少資金外流、減輕我國外匯政策調控壓力，有助於人民幣匯率的穩定。
2、租購併舉需要解決資金問題，REITs可以吸納龐大的社會資本參與進來
在提出“房住不炒”的同時，中央也提出了了租購併舉，這本身毫無疑問是個正確的方式，但是怎麼才能做到租購併舉？租賃房源哪裡來？資金投入怎麼解決？怎麼退出？如果全靠企業自身投資，這規模總是受限，發展也會遇到瓶頸，而通過REITs，可以吸納社會資本進來，解決資金投入和退出的問題，更有助於租購併舉的推進。
REITs 也是機構投資者青睞的投資品種，據美國房地產協會 2016年數據統計，在美國有超過 300 個共同基金投資於 REITs。而中國目前的公募基金、全國社保基金、基本養老金、企業年金 / 職業年金、未來的第三支柱個人養老賬戶以及大量以養老為目的的理財和保險資金，都是 REITs 潛在的投資者。
所以REITs 可能是唯一能夠實現社會民生與企業利益平衡的工具，REITs 對於租賃住房供給側的改革和長效機制的建立，有一個根本性的“臨門一腳”的作用。所以REITs 核心目的在於“分享”，是每個人分享存量資產增值、分享城市化紅利的平臺。
三、公募REITs有助於開發商從開發到運營的轉型，更關注能力提升
過去房價高的罪魁禍首都落在開發商頭上，所以現在各地拍地都要求自持，先不論自持是否能夠解決房價問題，關鍵是開發商怎麼能夠真正做到自持？真正通過提升運營能力，實現從開發到運營的轉型？
目前最大的難點就是開發商融資成本太高，龍頭一般也要5%左右的融資利率，而一般開發商可能要十幾個點，在資金主要來源於銀行貸款和信託等情況下，開發商根本沒有辦法慢慢運營，只能快進快出。
而如果公募REITs真正推出，它可以非常好的匹配開發商在開發、持有、運營資產等各個環節對資金的需求，
對於開發商來說，公募REITs可以一勞永逸的解決過去資金壓力下無法持有運營的頑疾，即使現在的類REITs，在盤活存量資產也有很多好處：
第一，可以達到“資本出表”，實現“資本佔用”的釋放。具體的會計賬目中資產端的固定資產轉變為現金資產，獲得流動性但資產負債率不變。
第二，可以幫助房地產商盤活資產存量，提高資產週轉率，實現向輕資產模式的轉型。
第三，將成本法計入的固定資產轉化為公允價值計入收入，在報表中增加當期利潤。
第四，從關注“主體信用”到“資產信用”。強調物業項目本身的資質，將主體風險和項目風險清晰界定，使用一些弱信用等級的主體作為融資方的參與可能性和議價能力提高。
從國外發展經驗來看，通過大力發展REITs市場，一方面，有助於遏制氾濫的流動性，從而抑制風險隱患的苗頭，另一方面，有助於提升金融市場資源配置效率，打通金融與實體經濟之間的梗阻。用北大國發院教授黃益平的話說：“一個規模足夠大、產品足夠豐富的金融市場不僅可以蓄洪防險，更能通過資產配置效率的提高來提升實體經濟的效率。”
（全文完）
作者簡介：劉策，聚焦房企戰略、存量運營及創新業務研究，曾受託參與多項住建部及省市政策課題研究，先後主編或參編房地產書籍5部，系廣東省公寓協會專家委員會主任委員、廣東省房地產協會專家委員會委員、北京師範大學珠海分校不動產學院客座教授。
特別聲明：本文僅代表作者個人觀點，不代表所在單位立場（以對外公告為準）。
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