03.25 推出公募REITs，是建立房地产长效机制的“临门一脚”

2013 年政府工作报告首次提到“房地产长效机制”，到十九大明确提出“房住不炒、租购并举”，至此，房地产长效机制从住房供给、住房保障和住房金融体系三个方面轮廓已经非常清晰，笔者认为，公募REITs是建设房地产长效机制的基本要求，推出公募REITs，是房地产长效机制的“临门一脚”，公募REITs不推出，房地产长效机制就是无本之木、无源之水。

一、短期调控就是刹车油门轮着踩，而长效机制就是“定速巡航”

为什么过去我国调控政策没有被称作“长效机制”？因为过去调控着眼于“房价”本身，带有短期性，有点像开车，速度快踩刹车，速度慢了就踩油门，并且过于依赖政策这只看得见的手的作用，一只手硬一只手软，甚至一定程度上看不见的手真“看不见”了。

那么什么是“长效机制”？这就像开车中的“定速巡航”，目的与短期调控有根本区别，那就是要促进房地产市场的平稳健康发展和市场自发秩序的形成，要让两只手都能硬，不再着眼于房价本身，而是从住房供给、住房保障和住房金融体系三个方面系统推进。

二、推出公募REITs是建立房地产长效机制的基本要求和临门一脚

长效机制要解决的基本问题简单说就是“房住不炒”和“租购并举”，那怎么才能做到这两点呢？

1、“房住不炒”宜疏不宜堵,REITs是疏的最佳载体

过去为什么会有“炒房”的情况出现？有个重要的原因就是目前百姓的投资渠道太狭窄了，存银行要贬值，买股票经常被调侃是“西装进去内裤出来”，而房子本身具有抗通胀和升值属性所以成了安全的投资品，所以炒房本身也需要辩证的看，一方面逐利是人的天性，大家都希望能够获得财产性收入，但另一方面，炒房引起房价波动，且主要受益群体是少数群体，无法惠及所有人，引起收入差距。

因此，要实现房住不炒，一方面，要从供给侧实现多渠道供给，解决由于供需倒挂引起的房价过快上涨，另一方面，就是疏导，而REITs是疏的重要载体，因为REITs本身的基础资产就是房子，一旦公募REITs推出，相当于把过去大额房产变成了小份额，普通人都有了投资的机会，可以满足居民日益强烈的理财需求，尤其是门槛低、人数不受限制的公募 REITs。相当于给到了老百姓新的可靠投资渠道，有助于全体人民共享发展成果，缩小社会贫富差距。

另外REITs通过对国内闲置资金的吸附效应，也能在一定程度上减少资金外流、减轻我国外汇政策调控压力，有助于人民币汇率的稳定。

2、租购并举需要解决资金问题，REITs可以吸纳庞大的社会资本参与进来

在提出“房住不炒”的同时，中央也提出了了租购并举，这本身毫无疑问是个正确的方式，但是怎么才能做到租购并举？租赁房源哪里来？资金投入怎么解决？怎么退出？如果全靠企业自身投资，这规模总是受限，发展也会遇到瓶颈，而通过REITs，可以吸纳社会资本进来，解决资金投入和退出的问题，更有助于租购并举的推进。

REITs 也是机构投资者青睐的投资品种，据美国房地产协会 2016年数据统计，在美国有超过 300 个共同基金投资于 REITs。而中国目前的公募基金、全国社保基金、基本养老金、企业年金 / 职业年金、未来的第三支柱个人养老账户以及大量以养老为目的的理财和保险资金，都是 REITs 潜在的投资者。

所以REITs 可能是唯一能够实现社会民生与企业利益平衡的工具，REITs 对于租赁住房供给侧的改革和长效机制的建立，有一个根本性的“临门一脚”的作用。所以REITs 核心目的在于“分享”，是每个人分享存量资产增值、分享城市化红利的平台。

三、公募REITs有助于开发商从开发到运营的转型，更关注能力提升

过去房价高的罪魁祸首都落在开发商头上，所以现在各地拍地都要求自持，先不论自持是否能够解决房价问题，关键是开发商怎么能够真正做到自持？真正通过提升运营能力，实现从开发到运营的转型？

目前最大的难点就是开发商融资成本太高，龙头一般也要5%左右的融资利率，而一般开发商可能要十几个点，在资金主要来源于银行贷款和信托等情况下，开发商根本没有办法慢慢运营，只能快进快出。

而如果公募REITs真正推出，它可以非常好的匹配开发商在开发、持有、运营资产等各个环节对资金的需求，

对于开发商来说，公募REITs可以一劳永逸的解决过去资金压力下无法持有运营的顽疾，即使现在的类REITs，在盘活存量资产也有很多好处：

第一，可以达到“资本出表”，实现“资本占用”的释放。具体的会计账目中资产端的固定资产转变为现金资产，获得流动性但资产负债率不变。

第二，可以帮助房地产商盘活资产存量，提高资产周转率，实现向轻资产模式的转型。

第三，将成本法计入的固定资产转化为公允价值计入收入，在报表中增加当期利润。

第四，从关注“主体信用”到“资产信用”。强调物业项目本身的资质，将主体风险和项目风险清晰界定，使用一些弱信用等级的主体作为融资方的参与可能性和议价能力提高。

从国外发展经验来看，通过大力发展REITs市场，一方面，有助于遏制泛滥的流动性，从而抑制风险隐患的苗头，另一方面，有助于提升金融市场资源配置效率，打通金融与实体经济之间的梗阻。用北大国发院教授黄益平的话说：“一个规模足够大、产品足够丰富的金融市场不仅可以蓄洪防险，更能通过资产配置效率的提高来提升实体经济的效率。”

（全文完）

作者简介：刘策，聚焦房企战略、存量运营及创新业务研究，曾受托参与多项住建部及省市政策课题研究，先后主编或参编房地产书籍5部，系广东省公寓协会专家委员会主任委员、广东省房地产协会专家委员会委员、北京师范大学珠海分校不动产学院客座教授。

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