文／韬略哥
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昨天（6月28日）下午，香港楼市传来重磅消息，香港特区政府特别行政会议宣布正式批准征收一手房空置税。
征多少？怎么征？这些具体细则尚未公布。今天下午，香港特区政府正在召开重要会议，据传对新房征收的空置税税率是：对于建成1年未销售的住宅，征收相当于同类房屋租金2倍的空置税。此消息已经核实。
对于空置税，市场早就有了心理准备，因为在此之前，关于香港征收空置税的消息早就不胫而走。香港财政司司长陈茂波在今年3月份和6月初均释放了香港欲征空置税的信号。
陈茂波表示，现在香港的整体房屋空置率大概3%多一点，属于低空置率，因此有关政策可能会针对特定目标，未必会全面推行。
果然如他所言，昨天香港特区政府宣布的空置税，征收的对象是新房，主要是针对开发商捂盘惜售情况。因为有数据显示，到2017年末，开发商手里有9500套新房没有出手（将近占香港一年新盘供应量的一半）。
当然，香港针对新房开征空置税，还有一个背景，就是居高不下的房价。
从2016年年初开始，香港房价连涨25个月，涨幅高达38.5%，并连续18个月刷新最高纪录。另据华尔街日报中文网消息，莱坊国际全球房价指数显示，截至今年3月，香港房价同比上涨15%，高踞全球各大住宅市场之首。
目前，香港楼市均价是143949港元/平米，折合人民币121312元/平米。
那么问题来了，空置税将怎样影响香港的房价？内地会不会跟进？
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面对涨势汹汹的房价，空置税算是香港政府对楼市亮明的一个态度，以安抚民心。
但客观来说，香港的空置税，严格意义上是狭义的空置税，因为它的征收对象是新房，而非全面征收，主要针对开发商捂盘惜售行为，有利于增加市场新房供应量，对于香港的房价，不会产生太大影响。
目前，全球范围内多个地区开征了空置税，例如英国、澳大利亚、法国、加拿大温哥华等，方式各异、力度不一。例如力度最强的法国，采用的是累进制，若空置逾一年便要征收楼价10%税款，空置两年是12.5%，3年为15%
但有一点是相同的，这些地区的空置税都是全面征收，而非只针对新房。
香港为何不全面征收呢？其实香港有自己的考量。
美元已经进入了加息通道，目前本轮加息已经进行了7次，而作为与美元实行“联系汇率制”的港元，与美元的加息步调是一致的。例如，本月14日，在美国宣布加息后，香港金融管理局几个小时候宣布跟进，基本利率根据预设公式上调25基点至2.25厘。
预计今年内美国还将有两次加息。这样背景下，香港楼市承受的风险越来越大，香港政府压力山大。如果再全面大力度开征空置税，香港楼市可能会崩盘，引发一系列金融系统性危机。
香港楼市一旦崩盘，很有可能会诱发内地北上广深尤其是与香港一河之隔的深圳楼市崩盘，这种场面香港与内地都不想看到。
所以，香港没有采取全面征收的方式。但不征收又不行，需要给香港市民一个交代，于是，只有对新房开征。
其实，香港与内地热点城市房价居高不下的症结是一样的，都是住宅土地供应量不足。内地热点城市虽然面积大，但采用的是挤牙膏式的饥饿营销推地方式，地价一直在涨，房价怎么会跌？
香港方面，土地面积只有1106平方公里，但仍有许多土地没有被利用。据香港中原地产创始人施永青此前曾透露，香港土地40%被规划为郊野公园和保护区，真正用于高强度住宅开发的土地面积只有可怜的4%。如果香港能新增2%的土地用来修建住宅，就可以把整个城市的住宅面积增加50%。
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内地会跟进吗？在回答这个问题之前，先来看一组数据。
我们知道香港的房屋空置率大概在3%左右。据上海财经大学不动产研究所执行所长陈杰教授提供的数据，美国住房空置率长期保持在较低水平。即使美国楼市最差的2007-2008年，自有住房空置率最高只有2.9%。欧洲国家的住房空置率也很低，荷兰、瑞典一般住房空置率只有2%，法国为6%左右，德国约为8%。
按照国际惯例，空置率在5%~10%区间为合理区。老龄化越严重的地区，空置率相对越好，比如德国是8%，日本最新的数据超过13%。
再看中国内地。一份在2015年5月发起的《2015 年5月全国城市住房市场调查报告》显示，中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间，远超合理区。
另外，中央财办曾经请有关单位通过对用电量对全国住宅的空置情况进行了摸底调查，结果显示我国无论是城市、城镇还是乡村住宅的空置率都相当高，比日本（空置率为13%）高度老龄化老子化城市化的国家还要高。
以数据来论，中国开征空置税相当有必要，但缺少技术基础。所谓的技术基础，就是如何鉴别空置。以用水量、用电量等标准来衡量尽管相对科学，但操作性不强，随时可以做假。
最好的方法，就是将名下个人不动产登记透明化。解决这一问题，不用等太久。因为就在今年端午小长假期间，政府宣布全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，我国不动产登记体系进入到全面运行阶段。
也就是说，如何鉴别空置率的技术难题，可以解决。政府此举，可以看做是在为房地产税、空置税的施行，铺平道路。
个人以为，待不动产全国联网后，如果开征空置税，需要因城施策。中国城市化仍在进行，对于人口流失的中小城市，没必要开征。另外，对于旅游型城市而言，开征空置税会影响经济发展，也不适合开征，需要开征的主要是那些热点城市。
可以率先在北上广深尝试开征，等成熟后再向杭州、南京、天津、成都、西安、武汉、青岛、厦门、福州、宁波、苏州、郑州、长沙、重庆等二、三十个热点城市开征。
倘若内地热点城市开征空置税，有助于增加市场上的租房供应量，有利于稳定控制租金价格，但对于房价还是难构成威胁，房价的关键上面已经点明，是土地价格和供应方式。
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