方正證券11月28日發佈對融創中國的研報，摘要如下：
事件：
公司間接全資子公司融創西南將收購雲南城投持有的環球世紀及時代環球的51%股權，支付對價為152.7億元。點評：新增優質土儲2390萬方，項目分佈於成都、武漢等中西部核心城市。收購標的在成都、武漢、長沙、昆明等城市共開發有18個項目，總建築面積3072萬方，可售面積2772萬方，未售面積為2390萬方。項目涵蓋公寓住宅、酒店、寫字樓等，10個項目分佈於成都、武漢主城及市郊，長沙、昆明各1個，西雙版納及其他旅遊城市有6個。此外，收購標的達成協議但尚未正式獲取土儲3587萬方，加上該潛在土儲後總可售面積約6305萬方。預計後期將給公司帶來可觀的結算規模。低成本收購助力公司業績穩健增長。公司支付152.7億對價收購51%的股權，對應標的估值為299.4億元，加上融創及自然人股東提供的156.9億元擔保款，按照2390萬方可售面積估算，樓面價約為1909元/平米。此外，融創西南與持股49%的6名自然人股東達成協議，收購標的將在股權交割完成後30日內向公司分配71.4億利潤，其中36.4億為按股權比例分配，35億為超額利潤。公司銷售增長穩定，現金流充沛，豐富的優質土地儲備為成長奠定基調。截至10月底，公司前10月累計銷售金額4339.2億元，同比+17%；累計銷售面積2971萬方，同比+21%；合同銷售均價為14610元/平米，同比-5%。業績增長帶來持續淨現金流，目前公司在手現金992億元且銷售回款率較高，上半年公司經營性淨現金流為431億元，同比+15%。截至2019年上半年，公司總土地儲備面積約2.04億方，較2018年底增長23%；權益土地儲備面積為1.36億平米，較2018年年底增長20%。盈利預測與投資建議：作為龍頭房企，公司的最大亮點在於對市場的精準判斷以及對週期的強把控能力。目前的主要精力仍然集中在物業開發業務本身，我們認為該部分業務將繼續保持高速增長，可售資源較為豐厚。隨著文旅業務的不斷拓展，後期會將地產的消費升級帶入。公司主要佈局一二線及環一線城市，優質土儲豐富，拿地成本較低，後續利潤增長空間較大。我們預計公司2019-2021年營業收入分別為1833/2476/3218億元，分別同比增長47%/35%/30%；歸母淨利潤分別為237/326/420億元，分別同比增長43%/37%/29%；對應的EPS分別為5.35/7.35/9.46元，當前股價對應的PE分別為6.5X/4.8X/3.7X。結合公司基本面，給予9倍PE，公司的合理價值為53.64港元/股。維持“推薦”評級。風險提示：銷售與結算不及預期；房地產調控超預期收緊；融資持續收緊；利率上行。
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