亂世之秋，平淡即幸福。
近期年報季來臨，相較於萬科的不及預期，龍湖以核心淨利增超兩成，淨負債率51.0%持續維持低位，交出了一份“穩健”的成績單。而疫情，正是對企業最好的壓力測試。
事實上除了疫情，償債的壓力也在各房企中表現得淋漓盡致，今年7月將以1490億進入行業償債高峰期，無疑房企馬太效應加劇。或許2020年對房企而言，過去沉澱的越多在危難之中能夠產生的爆發力就更大，反之則反。這些沉澱主要表現在哪些方面呢？本文結合相關房企來詳細分析下。
信用評級越高，融資成本越低
當防風險、去槓桿一再被強調，房企在融資渠道、成本年期等維度加速分化。
前幾日，觀點地產發佈《2020中國上市房企信用表現報告》該榜單以2019年財務數據、管理、商業模式和品牌等作為評判指標，其中龍湖以財務總得分最高奪得狀元，萬科位居榜眼，中海獲得探花，具體排名如下。
此外，2015-2019年，龍湖已獲利息倍數（息稅前利潤與利息費用之比）比入圍榜單的所有45家內房股平均數要高。其中，龍湖已獲利息倍數為317.25，上述信用前十房企平均已獲利利息倍數僅為92.62。
已獲利息倍數一般用來分析公司在一定盈利水平下支付債務利息的能力。換言之，房企需具備充足的息稅前利潤，才能確保可以負擔利息費用，由此可見龍湖的“家底”殷實。
當然關於信用評級最直接的還是機構眼中的房企，通常高評級房企境外融資成本相對較低，更容易被國內外投資者信任和選擇。
據相關研究顯示，2018年1月-2019年6月發行海外債的平均票面利率為7.8%，比境內債券融資高近2個百分點。同時，大部分國際信用評級較高的房企，其海外債融資成本會相對較低。
以龍湖為例，2019年期間龍湖收穫了穆迪上調展望為正面，標普上調評級至BBB，成為國內唯一一家獲得全部三家國際信用評級機構（標普/穆迪/惠譽）投資級評級的民營房地產企業。那麼，融資成本表現如何？
據2019年財務數據顯示，龍湖加權平均融資成本為4.54%，平均貸款年限6.04年，這些指標均維持行業內的較高水準。其中，2019年9月，龍湖在境外成功發行8.5億美元10年期投資級優先票據，創近兩年民營房企10年期美元債票息新低。今年1月，龍湖成功發行6.5億美元票據，創下中國民營房企“最長年期”和“最低票息”雙紀錄。
為了進一步驗證，我們再來看看榜眼和探花的信用情況。2019年主體評級中，萬科是惠譽BBB+、中海是惠譽A-，其中，中海是目前房企中信用評級最高的。
截至2019年底，中海加權平均融資成本僅為4.21%，處於行業極低水平；萬科的加權平均融資成本為5.4%，同樣也處於行業較低水平，尤其是萬科近期發行的五年期和七年期的債券利率更是低至3.02%和3.42%。
關於融資成本，若是能控制在5%以內，便是各房企夢寐以求的融資目標，可事實上大多數房企融資成本非常高。以恆大為例，今年1月，恆大共發行60億美元債，平均利率在11.5%至12%，遠高於碧桂園5.13%，創下了大型房企的新高度。
融資成本如此之高，原因之一在於2019年期間評級機構惠譽將恆大及其子公司恆大地產評級展望從“正面”下調至“穩定”。認為恆大銷售持平，非地產業務支出有所增加，短期償債壓力依然不輕。
因此，房企需要通過提升銷售業績、改善現金流、降低財務槓桿等途徑，提高國際信用評級，以降低境外發債成本。尤其是今年1季度受疫情影響，政策頻發的情況下，2020年信用表現越好的房企，在資本市場上將更加暢行。
規模固然重要
但現金流“維穩”才是王道
現金流不是今天才著急，天晴的時候就要著急。
截至2019年末，龍湖有息負債總額為1460億元、淨負債率為51%，在手現金為609.5億元，同比增長35%，現金短債比達438%，這在行業處於什麼段位？
以現金短債比為例，指企業在一定時期內，經營現金淨流量同流動短期負債的比率，能夠反映企業某一時間點的現金流壓力及安全性。流動資產越大於流動負債，企業的短期償債能力指標更好、更安全。
由於部分房企年報還未出來，我們選取2019年上半年TOP30房企數據，TOP30 房企平均現金短債比為 170%，其中，中海、龍湖、旭輝排名前三。再到第三季度，A 股 7 家龍頭房企和 35 家中型房企平均現金短債比分別為 153%、121%。
通過上述比較，我們可以看到龍湖的資金流動性及償債能力在行業內一直屬於較高水平。總體來看，頭部房企通常都具備足夠的短期償債能力，財務相對穩健，資金流動性好。
因此，現金流作為房企的“命門”，其重要性不言而喻。哪怕去年一直在“買買買”的融創，也並沒有忽略掉現金流的重要性。截至2019年底，融創在手現金1257.3億元；淨資產連續三年大幅增長，2019年底達到1141億元，資本結構持續改善，資產負債率也實現了三連降。
再如中海，2019年中海在土地市場被外界評價為“激進”，豪擲拿地。但事實上2019年土地儲備及年度新增總樓面面積較2018年反而是下降的。在進入後規模時代起，中海持續推進城市深耕戰略。例如做透根據地、擁抱都市圈，真正通過高質量增長取代一味的規模增長。
這點在中海的經營業績上就能顯現出來。截至2019年底，中海賬面持有現金954,5億元，淨利潤率為25.4%，資產負債率60.06%、淨借貸比率33.68%，依舊是擁有這個行業最穩固的財務護城河的企業之一。與此同時，“利潤王”的中海守擂成功。
同樣還有龍湖，2019年新收購的90宗新地中，66塊來自招拍掛，24塊來自收併購，收併購仍是龍湖獲取土地的主要方式。因此在拿地方面，需要恪守財務紀律，即維持一定的淨負債率及在手資金。按照全年淨負債率的控制倒算，保持50%-60%的淨負債率水平。
業務航道的選擇
決定了成長的天花板
日前，中國房地產業協會發布的一份測評研究報告顯示，2019年500強房企全年銷售金額突破10萬億元，增長7.14%。淨利潤方面，500強房地產開發企業均值達12.38億元，同比增長28.01%。
那麼，利潤增長了房企真的就有“錢”了嗎？事實上，對開發商而言，銷售額、利潤上升是真，日子難過、沒有錢也是真。
恆大三年豪擲450億元投資新能源汽車，並利用450億元撬動合計超過2800億元的投資計劃，收購了瑞典電動汽車公司NEVS、日本卡耐、英國Protean等公司的股權，在中國、瑞典等國家佈局十大生產基地，同步研發15款新車型。
截至2019年底，萬科房地產及相關業務的結算毛利率為27.2%，較2018年下降2.5個百分點。全面攤薄的淨資產收益率為20.7%，較2018年下降1.0個百分點。雖然萬科擁有良好的信用評級和多渠道低成本的融資渠道，但萬科的“經營績效不及預期”使得市場並不太滿意。
當然，多元化業務佈局本身就是一種新的投資，有投資就有風險，如果能夠承受住它帶來的風險，那就繼續做下去承受不住建議還是早些割肉的好。關於業務佈局，也有部分房企做的不錯。例如，融創的文旅、世茂的酒店、龍湖的商業等等。
1、融創文旅。2019年融創持續優化升級商業、酒店、樂園及秀場等業態的經營策略，全年收入28.5億元，同比增長約41%。文旅資產一直是融創精心佈局的重點之一，2018年初融創成立文旅集團，已經形成了從設計、建造到運營的完整文旅體系架構。
憑藉獨特的“文化+內容+科技”的產業鏈條，融創文旅城在向消費者奉獻極富有文化特色的高科技旅遊產品的同時，也在以自身特色風格與特質，不斷賦予一座城市更具氣質的文化內涵。
2、世茂酒店。2019 年上半年世茂旗下自持酒店合計完成收入10.0億元，同比增加13.2%；息稅折舊攤銷前利潤為2.9億元，同比增加 7.8%。目前，世茂酒店及度假村已佈局上海、南京等13座國內城市，累計擁有25家國際品牌酒店；世茂喜達酒店已遍佈51個海內外城市，累計擁有90家自主品牌酒店。
世茂酒店，從引入國際品牌、快速佈局國內市場到帶著民族品牌走向世界的勇敢嘗試者。
3、龍湖商業。2019年龍湖新開業商場10座，全國累計開業商場39座；商業租金47.5億元，同比增長19%；商場銷售額267億元，同比增長25%；全年平均日客流154萬人次，同比增長23%。同時，龍湖還搶灘下半場，TOD已在路上，重慶沙坪壩龍湖光年TOD項目就是新的嘗試。
無疑，在上市的第十個完整年頭，龍湖交出了一份穩當又帶有小驚喜的成績單。
以上，當行業達到一年“16萬億”的商品房銷售總額後，房企的下一個機會點在哪裡？對於40年地產史的書寫者們來說，一個共識是，“樹已經不可能長到天上去”，尋求具有潛力且可持續發展的業務才是當下的必修課。
最後，年報的背後我們看到各大房企“有同有異”。差異點在於盈利情況，有的房企業績穩紮穩打，有的卻步履維艱；共同點在於，各大房企都在不斷創新，尋求新的利潤增長點，對抗當下艱難的房地產市場。
來源：房地產觀察家（ID：realestatereview）已獲得授權，向原作者表示感謝。
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