概述
雖然10月揚州樓市銷售慘淡，但是11月各大房企鼓足了勁衝刺年底銷售業績，純新盤紛紛入市或老盤加推，新房成交了21.13萬方，環比上漲了21.26%。值得注意的是本月有6個純新盤入市。天瑞府月初開盤一次性推出所有的房源。而臨近月底，碧桂園陵江府、中海上東區、華僑城紛紛入市，大大緩解了東北和東南片區的房荒。而土地出讓32宗商品房用地，出讓面積合計184.97萬方，這是今年以來最大規模的土地供應。二手住宅市場面臨入冬，價跌量漲，這也是今年二手房市場價首次下滑，說明購房者更加看好新房，二手房處在有價無市的階段，明年入春應該會有所好轉。
1.1政策、行業動態
01 5年期以上LPR下調今起發放的房貸利率微降
據瞭解，自8月底央行宣佈個人房貸利率以LPR為定價基準加點形成以來，LPR一共有過4次報價，1年期LPR有所下調，5年期LPR還是首次出現降低。在業內人士看來，1年期LPR被普遍認為代表了企業貸款成本，而5年期以上LPR則代表了按揭貸款利率的走勢。值得一提的是，此次5年期以上LPR也下調為4.80%，是8月LPR公佈以來的首次下調，之前一直穩定在4.85%的水平。中國民生銀行首席研究員溫彬認為，1年期和5年期以上LPR均較上一期下降5個基點，符合市場預期。此次LPR下調幅度與11月5日1年期中期借貸便利（MLF）利率下調幅度一致，表明央行政策利率變動對LPR變動將產生更直接有效的影響。
02 江蘇出新規！出租房屋不登記，後果很嚴重
11月26日，江蘇省政府公佈了《江蘇省租賃住房治安管理規定》，自2020年1月1日起施行。管理規定明確，出租人應當自租賃合同訂立之日起7日內申報登記信息。出租人應當如實申報登記信息，申報登記信息的內容包括：出租人和承租人姓名（名稱）、公民身份號碼（社會統一信用代碼）、工作單位（服務處所）、聯繫方式等基本信息，以及房屋地址、產權信息、租期、使用性質、建築面積、居住人員信息等住房情況。已經在住房城鄉建設部門登記備案的，由住房城鄉建設部門將信息推送至公安機關，出租人不再申報登記信息。管理規定中特別提出一條，公安機關應當建立租賃住房治安管理信息系統，並開通移動端辦理通道，方便出租人申報登記信息。出租人、承租人、房地產經紀機構、物業服務企業、互聯網平臺經營者未按照本規定申報、轉報登記信息的，由公安機關責令改正，依法予以處罰、記入信用記錄。
03 揚州八里鎮將打造商合體，重大利好
11月13日，揚州經濟技術開發區發佈一則中標結果公示，公示內容是有關於八里鎮商業綜合體項目的相關建設中標。今年4月有網友在市長信箱留言，八里鎮是否有新建菜場的計劃。官方回覆是：八月裡目前正在積極推動綜合體項目落地，綜合體內規劃由農貿市場，位於金港路與金河路東北角；衛生院位於綜合體東側，金港路北側，計劃年內啟動建設。
04 揚州市區首個限價商品房小區今年8月開建
11月9日，揚州將對市區首個限價商品住房小區——佳家花園五期開展“搖號定序、抽籤定房”活動。據介紹，限價商品住房是指採取限定套型面積、建設標準、銷售價格、供應對象、上市交易時間的保障性商品住房，主要對市區中等偏下收入住房困難家庭進行保障。業內人士表示，此舉對我市加快建立市場供給與政府保障相結合的多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，將起到積極的推進作用。
1.2 土地市場解讀
1.2.1 11月揚州市自然資源局連續出讓32宗商品房用地，出讓面積合計184.97萬方，總規劃建築面積293萬方，起始總價合計95.73億元。
本月掛出的32宗商品房用地（住宅17宗、商業14宗，教育用地1宗），出讓總面積約184.97萬方，總規劃建築面積293萬，起始總價合計98.73億元。
數據來源：揚州國土局；整理：諸葛找房
從區域來看，東區供應量高達16宗，佔比達到本次出讓地塊總量50%；本次出讓6宗住宅地塊，10宗商業地塊，合計出讓面積約98.83萬方，出讓總建面約165.77萬方，起拍總價約44.95億元。其中GZ137地塊是位於廣陵新城，圖書館東側，緊鄰文昌東路，屬於廣陵新城的核心地帶，規劃總建面（29.04萬方）最大的商住地塊，起拍樓面價約2317元/㎡，將建設不小於10萬方的城市綜合體，周邊新小區較多，且離純新盤揚州印也很近，還是很值得期待的。GZ138地塊是本次東區出讓地塊中起拍總價（9.31億元）最高的地塊，位於佳源桂府東側，SM廣場北側，旁邊就是京杭大運河，周邊小區環繞，作為70年的商住用地來看，還是很有優勢的。GZ147地塊位於運河東路南本次東區出讓地塊中起拍樓面價（5091.66元/㎡）最高的住宅地塊，周邊小區較多，雖然規劃建面只有2萬方，但1.2的容積率足以說明這個地塊後期定位或以中高端改善樓盤為主，加上汶河小學緊鄰著此地塊，在東區純新盤不多的情況下，此地塊優勢還是很明顯的。
數據來源：揚州國土局；整理：諸葛找房
南區出讓7宗商品房（4宗住宅，2宗商業，1宗教育）用地，合計出讓面積約42.26萬方，出讓總建約56.32萬方，起拍總價約10.72億元。其中GZ158地塊位於施橋鎮，東側就是京華大運河，處於施橋鎮的交通要道，是本次南區出讓總建面（8.6萬方）最大的住宅用地，南側緊鄰貴宇商業廣場。GZ165地塊是起拍價（2.89億元）最高的住宅用地，周邊工廠環繞，住宅小區較少，距離樹人中學約3公里，此地塊可補充區域內新房市場。GZ161地塊是起拍樓面價（4261.91元/㎡）最高的地塊，周邊有芳甸和恆大悅瓏灣等高端樓盤，從容積率1.26來看，次地塊預計將以低密度高端樓盤建設。
數據來源：揚州國土局；整理：諸葛找房
西區出讓2宗商品房（商業住宅各1宗）用地，其中住宅GZ146地塊位於揚州大學城板塊，緊鄰星匯名邸和萬科金色新著，在西區土地稀缺的區域及1.49的容積率也足以讓開發商視為香餑餑。
數據來源：揚州國土局；整理：諸葛找房
北區出讓了4宗商品房（住宅3宗，商業1宗）用地，其中GZ159地塊（住宅）位於西區新城，是本次出讓總建面積（17.5萬方）最大及起拍樓面價最高的地塊，起拍總價8.75億元，起拍樓面價已達到5000元/㎡，現周邊住宅小區較多，且鄰近京華城、西萬達商圈和蜀岡體育公園，後期蜀岡小學，西區新城高級中學即將建成，配套即將更加齊全。GZ160地塊和GZ168地塊分佈在東北片區新城吾悅廣場附近（住宅和商業），預計後期將補充此區域新房市場，為東北片區帶來新的“血液”。
數據來源：揚州國土局；整理：諸葛找房
鄉鎮地塊中有2宗處於東區的沙頭鎮和頭橋鎮，另一宗處於北區槐泗鎮，均為住宅用地，GZ151地塊位於沙頭鎮，處於小鎮中心，周邊教育資源配套齊全，1.2的容積率來看或以低密度改善樓盤建設；GZ155地塊位於槐泗鎮，啟揚高速以北，但此區域早已入駐萬科、金輝等品牌房企，11萬方總建的GZ155地塊也已具備獨特的吸引力；GZ152地塊位於東區頭橋鎮中心，周邊教育資源齊全，規劃總建面約12.31萬方，容積率1.54來看小高層建設可能性頗大。
本月出讓地塊重點在東區和南區，這樣意味著，這兩個區域在未來幾年來，將會有大動作，區域配套逐步完善，區域內購房者生活質量將會有明顯提高。
1.2.2近一年揚州土地市場走勢
數據來源：揚州國土局；整理：諸葛找房
數據來源：揚州國土局；整理：諸葛找房
1.3新房市場解讀
1.3.11月供應面積繼續上漲，環比上漲23.76%，銷售面積環比上漲21.23%，同比下滑21.1%，揚州新房市場總體運行較為平穩。
11月份新房市場供應量、成交量雙雙上漲，成交量同比下降21.1%。11月揚州新房供應面積為30.94萬方，環比上漲23.76%，同比上漲13.5%；銷售面積21.13萬方，環比上漲21.23%，同比下降21.1%。
數據來源：揚州房管局；整理：諸葛找房
1.3.2 11月商品房成交21.13萬方，環比上漲21.26%；同比下滑25.2%，本月10個品牌房企的開盤及加推，品牌房企純新盤紛紛入市衝刺年底銷售。
截至11月25日揚州商品房成交1687套，成交建築面積21.13萬方，環比上漲21.26%，同比下降25.2%。商品住宅成交1385套，成交面積19.14萬方，環比上漲29.47%，同比下降29.63%。商辦市場成交302套，成交面積1.99萬方，環比下降24.67%。
其中江都區成交832套，成交面積11.21萬方，環比上漲44.01% ，成交在各區域中排行第一；其次是西區，成交406套，成交面積5.35萬方，環比上漲123.85%；東區排行第三，成交189套，成交面積1.85萬方，環比上漲11.34%；北區成交190套，成交面積1.78萬方， 環比下降53.98%。南區成交48套，成交面積0.62萬方，環比下降54.97%；老城區成交22套，成交面積0.32萬方，環比下降6.27%。
從區域分佈來看，江都區佔比最大，達到53%；其次西區佔比25%；東區佔比9%，北區佔比8%，南區佔比3%，老城區佔比2%。
1.3.3 11月商品房成交排行表中萬達西區class以1.58萬方拔得頭籌，其次是中信泰富錦園成交0.57萬方。品牌房企依然還是佔據主流位置。
1.3.4 11月商品住宅成交19.14萬方，環比上漲29.47%；江都區以成交11.07萬方位居第一，環比上漲49.69%。
據諸葛找房數據統計，截至11月25日揚州商品住宅成交1385套，成交建築面積19.14萬方，環比上漲29.47%。
其中江都區成交818套，成交面積11.07萬方，環比上漲49.69%；西區成交291套，成交面積4.21萬方，環比上漲154.48%；東區成交117套，成交面積1.49萬方，環比上漲22.63%；北區成交104套，成交面積1.48萬方，環比下降49.6%；南區成交33套，成交面積0.56萬方，環比下降54.45%；老城區成交22套，成交面積0.32萬方，環比下降6.27%；
從區域分佈來看，江都區佔比最大，達到58%；其次西區佔比22%，東區佔比8%，北區佔比8%，南區佔比3%，老城區佔比1%。
1.4 二手房市場解讀
1.4.1 11月份二手住宅市場面臨入冬，二手房市場價為15617元/㎡，環比下降2.61%
11月二手住宅市場面臨寒冬。本月二手房市場價為15617元/㎡，環比下降2.61%，同比上漲3.95%，市場價連續10個月持續小幅上漲後開始下滑。掛牌量大幅上漲，環比上月上漲54.88%，增加了12082套，同比下降17.03%。
日度二手住宅市場價波動平穩：從單月市場價趨勢來看，10月整體二手住宅市場價走勢變化不大，月尾微幅下降。
1.4.2 11月揚州二手住宅掛牌房源以剛需、改善型房源為主
從二手住宅掛牌房源面積來看，90-140㎡房源佔比達到46%，60-90㎡房源佔比28%，可以看出140㎡以下房源佔比達到7成多，說明現階段二手住宅市場剛需及改善型房源需求旺盛。
從二手房掛牌房源居室分佈來看，2居室和3居室的佔比高達76%，其中三居室佔比47%，結合揚州市場情況來看，目前無論新房或者二手房都是改善置換為主，剛需購房者如果想買二居室，現在市場新房供應少，大部分只能走二手房交易。
1.4.3 邗江市場均價漲幅均穩居榜首；邗江區掛牌房源量最多
從各城區二手住宅市場均價來看，邗江區市場均價15606元/㎡仍高居榜首，環比下跌2.42%；高郵市場均價最低，均價為96452元/㎡，環比上漲1.08%，佔據漲幅首位；儀徵市場均價為10245元/㎡，環比下跌4.97%，跌幅最大。
從城區掛牌量上來看，邗江區以21659套領先，二手房市場最為活躍，廣陵區掛牌房源量9232套位居第二。
1.4.4 11月揚州二手住宅市場降價房源量TOP20小區中主要集中在邗江和廣陵2個區域，套均降幅均4.1萬元/套
1.4.5 11月熱點城區市場價整體波動穩定，微幅上漲
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