眼看到了12月中旬，又迎來了房企降價促銷的高峰期。是時候對全國二手房、新房做個全面分析了。文章越往後乾貨越多，讓你對樓市走勢瞭然於胸。
二手房行情：北京降價幅度超乎想象
首先說二手房，因為二手房更能反映剛需市場的變化。
據諸葛找房數據研究中心監測數據，2019年11月，100個重點城市二手住宅市場均價為15072元/平方米，環比微漲0.04%，市場保持平穩運行；而與上年同期相比，同比下跌1.28%。
其中一線城市二手住宅市場均價為60354元/平方米，房價環比微漲0.01%。二線城市二手房市場均價為17990元/平方米，環比上漲0.31%，止跌轉漲。三四線城市二手房市場均價為11445元/平方米，環比下跌0.17%，去庫存壓力較大。
受香港居民在珠三角購房限制放鬆和粵港澳大灣區發展提速等影響，珠三角經濟圈城市11月市場均價上漲顯著。 目前珠三角經濟圈城市市場均價為20506元/平方米，環比上漲0.78%，漲幅居首。
為什麼珠三角經濟圈房子漲得快？當然是因為買的人多。至於為什麼買的人多，當然是因為發展潛力大。很多人先下手為強，為的就是搶佔發展紅利。因為房子不僅是用來住的，受經濟發展影響，地價高了，房子自然也會升值。
站長一直強調，房價短期看政策，中長期看人口。目前粵港澳大灣區總人口已經高達6800萬。如今，大灣區各個城市都在或明或暗地吸納人才。常看站長文章的應該記得以前我們寫過一篇高層已經定調，要把粵港澳大灣區城市群對標紐約和洛杉磯發展的文章。
人口不斷向大城市集中，向核心城市群集中。這個趨勢剛剛開始，並會持續相當長一段時間。因為這條路美國走過，英國走過，日本也走過，經歷過歷史的驗證。在虹吸作用下，核心城市群的房價當然漲得快。
其它城市也有所上漲。環比近幾個月來看，二手房漲幅較大的城市主要是長三角和珠三角經濟圈城市和部分南北方旅遊熱點城市，如昆明、桂林、三亞。其中，昆明以3.90%的漲幅居首，太原以3.65%的漲幅位居第二。
二手房跌幅較大的城市主要以環渤海經濟圈和東部三四線城市為主，其中秦皇島以4.76%的跌幅位居第一；湖州以4.51%的跌幅位居第二。東北城市市場均價10016元/平方米，環比下跌0.81%。
近期對比變化並不明顯，而與1年前對比，就會發現數據變化其實比較大，有大漲也有大跌，跟過山車一樣刺激！相比2018年11月，二手房漲幅前幾位的分別是西寧21.45%、蘇州15.36%、寧波10.70%、銀川9.35%、哈爾濱9.32%、蘭州8.81%、烏魯木齊4.28%。
房價數據都是整體和平均的，很多人看了數據會覺得與自身感受不相符。那麼站長以首都北京為例，告訴大家實際二手房市場的大變化。
北京的二手房真的今時不同往日，降價百萬這種事以前想都不敢想，但現在真的發生了！近日西城區某大戶型房，掛牌總價為2400萬元，但由於賣家急需現金流，最終該套房子以2100萬元的總價成交——相當於直接優惠300萬。
而且這還不是個例，北京二手房市場已經迎來了普遍降價。某房屋中介經紀人甚至放言，二手房源掛牌價和成交價之間，100萬元以內的差價空間“都可以談”。
當然，站長並不是說二手房以後要持續走低，更不是讓你買房直接對半砍價。樓市最嚴酷的時期已經過去，也就是年底降價幅度最大。指望觀望些日子等著降價40%-50%的可以歇了，但凡能撐得住的業主，未來估計也不會大幅降價。畢竟一線城市有那麼多剛需盯著呢。
房屋銷售成交面積：冷熱不均
從11月的房屋銷售成交面積看，各城市冷熱不均，其中一線城市的上海、廣州、深圳小幅回溫，分別上漲10.8%、24.4%、23.1%。
二線城市迎來顯著分化，南京、長春、溫州下跌明顯，分別下跌28.3%、22.3%、20%。成都、青島、佛山則上升明顯，顯得格外乍眼。
而三四線城市以下跌為主，其中，岳陽、莆田、肇慶環比分別下跌34.6%、39.7%、30.7%。
新房成交價：全國普遍上漲
從北京、上海、深圳、廣州、重慶、南京、武漢、成都、西安、長春、溫州、南通、鎮江、崑山、連雲港、汕頭、珠海、岳陽、韶關、舟山、泰安、湖州、蕪湖、張家港、衡水、紹興、常熟、肇慶、麗水、淮北、黃石、衢州、上饒、孝感、黃岡35個城市成交價格數據看，11月新房價格環比上漲2.8%，同比上漲12.87%。
其中，一線城市價格漲幅較大，二線城市價格漲幅較小，三四線城市成交價格止跌轉漲。
新房庫存：去化壓力普遍加大
臨近年尾，房企為了衝刺業績紛紛加快推盤節奏，供應量增加明顯。關注新房市場的朋友都會明顯感覺到，11月入市開盤的新盤多了很多。
諸葛找房數據顯示，11月重點監測的20城批准上市面積為2143.04萬㎡，環比上漲30.7%，同比上漲13.5%。從城市看，北京、南京、武漢、蕪湖等熱點城市均呈現不同程度的上漲。
來自貝殼研究院的數據顯示，2019年11月，北京新建商品住宅供應量8611套，環比增加90.4%，同比增加19.7%。新建商品住宅供應面積98.95萬平方米，環比增加111.3%，同比小幅下降5.6%。
也就是說，2019年11月底新房數量比10月新房的新增供應量增長了一倍左右。不過，11月新房的成交量卻出現了大幅下降。仍以北京為例，在新供應數量增加一倍左右的情況下，成交量只有3877套，比10月下降了17.8%，新房市場相當冷淡。
價格方面，北京11月新房的成交均價出人意料地出現了止跌上揚，11月均價為46244元/平方米，環比10月份上漲了3.4%，同比去年11月則下跌1.5%。
看到這裡，估計很多吃瓜群眾會一臉懵：房子多了，買的人少了，怎麼價格還漲了？站長再提醒下，前段時間我們寫過一篇北京低價房沒人買，千萬豪宅排隊簽約的文章……回頭看看，便知一二（這就是現實：低價房無人問，千萬豪宅排隊搶
）。
看大城市，什麼均價、平均面積、平均收入那都是飄的，西城區有的房10萬一平，通州區有的房1萬多一平。有的人年薪過千萬，有的人忙乎一年掙不到10萬。只看均價就想了解大城市，只能是笑談。
而放眼全國其它城市，除了上海、湖州庫存小幅下降，其他城市均出現不同幅度的上漲，其中，深圳庫存環比上漲18.5%，武漢環比上漲16.3%，都很令人頭大。
北京行情：郊區成交量大增
從目前看，政策還是很緊，其中北京是全國最緊。不過北京房產的抗風險力也很強。放眼大北京，那麼多房子，想不想知道2019年11月哪個區、哪個樓盤大眾買到最多？
據統計，11月北京全市新房成交量居前三的區域分別為通州、大興和昌平，新房成交量佔全市總成交的53.8%。
分環線來分析，五環內新房成交佔比環比提高4.3個百分點至9.8%，五、六環之間及六環之外新房成交量佔比均有不同程度的下降。從郊區房子成交量大增可以看出，大眾更加理性了，更加註重性價比。
從成交面積維度分析，11月北京90平以下的剛需房源成交佔比小幅下降0.3%，90-120平的改善型房源及150平以上的高端型房源成交佔比分別環比增加1%和1.8%，而120-150平的房源成交佔比下降明顯，達2.4%。
從成交量分析，11月通州區共有產權房恆泰家園項目位居榜首，單月成交高達863套。成交均價為19987元，這價格看著就親民，買房的也大多是剛需。其次為朝陽區的動感嘉園項目，成交139套。豐臺區中鐵諾德春風和院成交127套，位居第三。從TOP15成交套數來看，相比上個月有所下滑。
結論
2019年，我國房地產市場政策環境整體偏緊，房企資金面承壓，都在積極推盤增加回款，但產品去化壓力加大，重點城市市場規模有所調整，百城新建住宅價格漲幅進一步收窄，土地市場處於低溫狀態。
縱觀全國，不同圈層不同城市，樓市回暖差距明顯。在全國主要都市圈中，長三角區域市場回暖速度領先，珠三角其次，華中華西省會城市小幅上漲，環渤海多數區域熱度持平。一線城市在供需改善及低基數的影響下累計漲幅小幅提升。
三、四線城市價格累計漲幅延續回落態勢，尤其是前期價格上漲較快、人口支撐力弱的城市調整壓力顯現。二手房市場方面，受城市新房供應規模增加影響，二手房市場買方議價空間更大，房屋價格已到底部區間。對剛需來說，是置業的最佳時間。
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