长江证券发布投资研究报告，评级: 买入。
大悦城(000031)
事件描述
2020年1月2日，公司公告以6.73元/股的价格向太平人寿保险有限公司及工银瑞信投资管理有限公司非公开发行股份3.60亿股，募集配套资金24.26亿元，中粮集团及其一致行动人明毅持股权益被动稀释至69.28%。
事件评论
引入险资入局，配套资金到位后增厚资产。公司非公开发行股份募集配套资金圆满落幕，本次发行的定价基准日为发行期首日即2019年10月24日，发行价格不低于6.63元/股，即不低于定价基准日前20个交易日公司A股股票交易均价的90%，同时根据相关要求，也不低于6.73元/股。公司最终确定的发行对象为太平人寿保险有限公司和工银瑞信投资管理有限公司，认购价格均为6.73元/股，非公开发行股份3.60亿股（分别对应发行2.83亿股和7702.55万股，对应持股比例6.61%和1.80%），认购金额24.26亿元（分别对应19.07和5.18亿元），扣除发行费用后实际募集资金24.02亿元，其中新增注册资本3.60亿元，余额20.42亿元转入资本公积，增加公司总资产及净资产。本次非公开发行新增股份于2020年1月6日上市，锁定期为上市日起12个月。
中粮集团及其一致行动人股权被动稀释至69.28%，太平人寿保险持股6.61%股权为第二大股东。非公开发行新增股份上市后，公司总股本由39.26亿股增至42.86亿股，明毅有限公司持股数量不变（21.12亿股），但持股比例被动稀释至49.28%，中粮集团持股数量不变（8.57亿股），但持股比例被动稀释至20.00%。中粮集团及其一致行动人明毅持股权益合计从75.64%被动稀释至69.28%。本次权益变动不会导致公司控股股东及实际控制人情况发生变化。非公开发行后太平人寿保险持有公司6.61%股权，成为中粮集团外的公司第二大股东。
投资建议：商业品牌翘楚，引入险资增强资金实力。公司通过优异的招商与运营赢得优良口碑，商业运营大资管模式减少资金沉淀、加速异地复制，在建储备丰厚保障后续租金收入增长。住宅开发销售积极，土储充沛，拿地优势凸显。募集资金增厚公司资产，增强资金实力，预计2019-2021年公司业绩29.32/32.24/37.85亿元，增速111%（未追溯调整）/10%/17%，对应P/E为9.69/8.82/7.51倍，维持“买入”评级。
风险提示：1.房地产业务的调控政策或存不确定性，或对公司经营产生影响。
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