剛剛結束的中央經濟工作會議，石破天驚的為“投資性住房”平反昭雪，政府對於老百姓多買房的行為從以前的“堅決抑制”轉變為現在的“大力支持”，更鼓勵富裕起來的老百姓投資房產用作出租房源，這就是老師反覆提到的“財富性收入”。
人的收入分為工資性收入和財富性收入，而財富性收入通常就是指股票上的分紅和上漲盈利和房產的租金以及房產升值帶來的收益。
每天，老師都會接到許許多多的諮詢，其中問的最多的就是房價到底會漲還是會跌的提問。雖然老師發表了很多的文章闡述了自己判斷房價走勢的觀點，但是在實際運用當中可能還不是很好把握，所以投資者老師今天把研究多年的房產知識用最簡單的判斷方法教會大家，能給大家一個簡單而又有效的判斷房價的方法，供大家實際操作作用。
房價的高與低是與收入的多與少密切相關的，所以在討論房價的時候首先應該討論的是居民的收入，判斷居民的收入現在比較權威的就是恩格爾係數。
恩格爾係數(Engel's Coefficient)是食品支出總額佔個人消費支出總額的比重。19世紀德國統計學家恩格爾根據統計資料，對消費結構的變化得出一個規律：一個家庭收入越少，家庭收入中（或總支出中）用來購買食物的支出所佔的比例就越大，隨著家庭收入的增加，家庭收入中（或總支出中）用來購買食物的支出比例則會下降。推而廣之，一個國家越窮，每個國民的平均收入中（或平均支出中）用於購買食物的支出所佔比例就越大，隨著國家的富裕，這個比例呈下降趨勢。
恩格爾係數是根據恩格爾定律而得出的比例數。十九世紀中期，德國統計學家和經濟學家恩格爾對比利時不同收入的家庭的消費情況進行了調查，研究了收入增加對消費需求支出構成的影響，提出了帶有規律性的原理，由此被命名為恩格爾定律。其主要內容是指一個家庭或個人收入越少，用於購買生存性的食物的支出在家庭或個人收入中所佔的比重就越大。對一個國家而言，一個國家越窮，每個國民的平均支出中用來購買食物的費用所佔比例就越大。恩格爾係數則由食物支出金額在總支出金額中所佔的比重來最後決定。恩格爾係數達59%以上為貧困，50-59%為溫飽，40-50%為小康，30-40%為富裕，低於30%為最富裕
可以看出，在總支出金額不變的條件下，恩格爾係數越大，說明用於食物支出的所佔金額越多；恩格爾係數越小，說明用於食物支出所佔的金額越少，二者成正比。反過來，當食物支出金額不變的條件下，總支出金額與恩格爾係數成反比。因此，恩格爾係數就是衡量一個家庭或者一個國家的富裕程度的標準。
除食物支出外，衣著、住房、日用必需品、文化等的支出，也同樣在不斷增長的家庭收入或總支出中，所佔比重上升一段時期後，呈遞減趨勢。而這種變化就表明家庭生活的質量在逐漸提高。
同樣，住房價格的這種內在辯證關係和居民收入有完全相同的邏輯。所以，投資者老師經過大量的研究終於首次在世界上提出房價係數，用這個係數得出的房價高低能給廣大的投資者非常清晰的認識。
投資者老師在前面的研究中得出了房價的本質就是房子周邊的各種公共配套設施的價值總和，而這些配套設施中，學校、醫療、交通、商業、產業等等其實都不是直接用來居住的，擋風遮雨的居住功能只是房產的最基本功能，就相當於人生活中的食品，而其它的功能則屬於高級功能。
房產不僅能夠居住，還能夠給孩子帶來學習的功能，尤其是優質學校的學區功能就是房子的高級功能。同樣，地鐵給房產帶來的便利的交通，商業給房產帶來了便利的購物，醫院給房產帶來了便利的醫療，景觀給房產帶來優美的環境，這些都不是房產的基本功能，但是反而是決定房價的最主要構成因素。
如果只是考慮擋風遮雨的居住功能，北京的房子和拉薩的房子沒有任何區別，那麼為什麼北京的房價會遠遠高於拉薩，就是非居住功能帶來的差異，最優質的教育、醫療、交通、商業、產業等等配套資源集中在了北京而不是集中在拉薩，這才是北京房價和拉薩房價的差別。也就是說，拉薩的房價裡面居住功能佔的比重很大，所以拉薩的房價就越低，反之，北京的房價裡面主要體現在教育醫療交通商業的價值，而居住的功能佔比很小，所以房價就會很高。
通常，房子的建築成本在各地幾乎相同，平均都在每平米三千元，這個價格基本體現為居住功能。 房價係數就是指的居住價值在整個房價中的佔比，這個比例越高的房子就是越差的房子，反之比例越低的房子就是好房子。房價係數達59%以上為貧困地區的房產（農村鄉鎮的房產），50-59%為溫飽地區的房產（三四線城市的房產），40-50%為小康地區的房產（二線城市的房產），30-40%為富裕地區的房產（一線城市的房產），低於30%為最富裕地區的房產（特大城市的房產），在這個比例劃分上恩格爾係數和房價係數是完全一致的。
投資者老師反覆強調，房地產就是國家財富的民間體現，房產就是擁有國家財富的工具。而那些能夠擁有最多的優質國家財富的房產就是最貴的房產。房子的價值是由地上物價值和土地價值相加構成，而地上物的價值就是居住功能，土地價值就是國家財富的貨幣體現。而房價係數的實質就是地上物價值和土地價值的比例，直接明確的說就是房價的主要組成就是土地價值，土地價值越高的房產就是好房子，而土地價值越低的房產就是差房子，再用大家平時常說的話就是“決定房價的第一是位置第二是位置第三還是位置”！
所以，房價係數的提出並非什麼新鮮物，只是因為投資者老師是數學專業畢業，把數學的概念放在了房地產的理論中，給大家提供了一個更加方便直觀的數據去衡量房價的高低，幫助大家在選購房產時多了一個參考的依據。
現在，你能靈活運用房價係數來衡量房價的高低了嗎？在後面的文章中，我還會繼續深入用房價係數幫助大家判斷房價的高低，抓住房價漲跌的技巧，歡迎大家繼續關注文章。
2016年，輿論爭論期已經過去，中央大力鼓勵投資性住房需求的大政方針已經考慮成熟，開始要接連發布，就讓我們拭目以待。
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