龚钰璟

此前“凶宅”的买家终于尘埃落定，找到了归属。虽然该套房屋内曾经发生过命案，但是经过一番激烈的追逐，最终落入神秘买家手中。值得注意的事在本次司法拍卖中，秦淮区法院在标的物介绍中明确写明这套房屋曾经发生过谋杀案件，具有重大瑕疵，极不易变现，给予竞拍人足够的知情权。

那么随之而来的问题，在购买“凶宅”时，如何保证自己的知情权？

作为购买人，应当在购买前多打听，特别是面对低价的时候。如果发现房价明显低于市场价，可以在小区里面多打听打听，还可以上网搜索，查看相关新闻。其次，实地查看，仔细观察。现场看房时，留意大门框有没有变形，如门框出现变形、扭曲、有大小洞等时，房屋有可能已很久没有人居住或发生过打斗。最后可以在购房协议或者通过中介签订的三方协议上写明房屋内未发生案件等，如后面出现问题有利于维护自己的权益。

买到凶宅如何处理？

麋鹿说法

事情经过

根据新闻信息，可以了解到，该别墅最后以786万的价格拍卖成功，高出起拍价351万，但是，却比正常的市场价1236万便宜了450万。

虽然从外部来看，这栋独栋别墅依山而建，所处的环境十分优美。房子虽然显得有些破败，但其实原因是房子缺少人打理。如果从房子内部来看，别墅的户型九室两厅七卫，有游泳池、花园，而且根据专业的评估机构评估，装修为七成新。

照理说，如此低的起拍价，应该许多人抢着买啊!为什么最终的成交价却比市价要便宜呢？。

原来，这栋房子原先的房主，在这栋别墅的车库中，被其岳父杀死并被肢解了尸体。由于发生过凶杀案，在很多人看来，这是个凶宅，这使很多买房者有顾虑。房子从2014年第一次拍卖至今，已多次流拍。

法院在拍卖网站的介绍中，也毫不避讳地指出：因为房屋内发生过杀案件，具有重大瑕疵，极不易变现。开拍之前，很多购房人前来看房时，也都了解到了这个情况。

那么，为什么不能隐瞒房子曾经发生过凶杀案的经过，以此拍得更高价款呢？

如果隐瞒是“凶宅”的事实，购房者因为不知情而买入，有什么法律上的救济手段呢？

法律分析

传统观念上，房屋内曾发生过凶杀、自杀等非正常死亡的恶性事件，是“不吉利”标签。

尽管“凶宅”不影响使用，与房屋的物理质量无关，但是在正常交易下，购房者通常不愿购买。即使不小心购入了“凶宅”，大多数人知情后因为不愿意继续居住。因此“凶宅”在交易中，可被认定为“瑕疵出卖或出租物”。

如果是在不知情的情况下，买入了“凶宅”，那么，根据合同法规定，一方以欺诈、因重大误解的手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

因此，不小心买入凶宅，可以双方协商处理，协商不成的，买受方可起诉要求撤销合同。

不过，上述法院的拍卖，因为购房者已经明确知情，依旧愿意购买，合同成立，应当受到法律保护。

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法律顾问家

首先，对这个问题，目前各个省有各个省的意见，但案件发生在南京，就要用江苏的规定来判断。

江苏省最新的意见是：

按照江苏的意见，则相对保守，需要买方人询问，而比如上海，是卖方主动告知，这就尴尬了，江苏的这条意见就我个人来说，我觉得江苏省省高院的观点实在不符合常理，没有谁买房子之前问你们房子里死过人没有，一是会被卖方膈应，脾气不好的，直接打出翔，二是就算问了，之后怎么证明呀。

所以，买房时候还是注意点吧

南京杨超律师

虽然案件足够惨烈，但利益当头，一切皆有可能。

只要有得赚，什么不能炒呢？炒房圈的思维，没有深度浸淫其中的人是难以理解的。相反，他们在研究人性上比一般人高明得多。

南京这个“凶宅”已经在一定程度上“触底反弹”了。虽然是凶宅，但过度曝光，实际上反而能形成“负负得正”的刺激效果，为什么这个人敢于以这个价格拿地，我觉得一定程度上有这个考虑。

以上是我对这个凶宅超预期成交的一点看法。

第二个问题，凶宅可以要求撤销合同吗？

不一定，从众多的法院判决案例来看，支持房东和购房者的均有。

具体要视情况而定。但是必须要提醒的是，即使是支持购房者，也很少出现退房的情况，凶宅没有法律上的概念，绝大多数情况下，法官只能酌情判决补偿。

有一个案例，我觉得应该引起大家的关注，某高层住宅发生过坠楼事件，法院最终认定，人坠楼后死亡，并不是在屋内，谈不上凶宅。没有支持购房者的请求。

要赔偿，只能预先打好预防针，在购房合同中追加“凶宅”的约束条款。

我是楼市微观察，只说真心话，欢迎点赞与关注。

楼市微观察

法海一粟认为，卖房人负有披露涉案房屋曾是“凶宅”的义务；如果卖房人未履行披露义务的，买房人享有请求撤销买卖合同的权利。

1、凶宅的定义。这里所说的凶宅，不是指曾经有人在涉案房屋中去世的事实，也是涉案房屋中曾经发生过凶杀案的情形。之所以这样定义，是因为，生老病死属于人生常态；房屋里曾经有人去世属于普遍现象。事实上，哪个房屋里没有死过人？因此，不能将房屋里曾经有人去世划入凶宅的范围。而对于房屋里曾经发生过凶杀案的事实，在生活中并非普遍现象。另外，凶杀案尤其是比较恐怖的凶杀案，对于人的心理影响是明显的，因此，将其列入凶宅范围，符合一般常理。

2、诚信原则是民法中的帝王条款。在我国，无论是民法总则，还是合同法等，诚信都是其中的一个重要的基本原则。基于人们对于凶宅所存在的普遍的恐惧心理，按照诚信原则的要求，卖房人应当主动将所卖房屋是凶宅的事实披露给买房人。如果买房人对此提出询问，卖房人应当就此作出明确的答复：是，抑或不是。否则，就是违反诚信原则的行为。

3、卖房人示披露涉案房屋是凶宅的事实，其合同是否有效。对此，实践中可能存在三种观点：

（1）卖房人的行为属于欺诈行为，买房人享有请求撤销买卖合同的权利。

（2）卖房人的行为违反了公序良俗，其合同无效。

（3）因为卖房人违反披露义务的行为属于违约行为，而该违约行为致使买房人订立房屋买卖合同目的无法实现，因此，买房人有权请求解除买卖合同。

法海一粟认为，卖房人违反披露义务的行为属于欺诈行为。

（1）卖房人不履行披露义务的行为，不属于违背公序良俗的行为。因为，按照诚信原则，卖房人有披露的义务。对此，法律已经作出了明确规定，因此，无需通过模糊的法律概念去调整法律明确规定的行为。

（2）卖房人不履行披露义务，不是违约行为，而是违反合同法的行为。因此，按照解除合同的规定来处理涉案合同，在法理上似乎不妥。

（3）按照诚信原则，卖房人明知涉案房屋是凶宅而不披露的行为，就是隐瞒真相的欺诈行为。根据民法总则第一百四十八条之规定，【以欺诈手段实施的民事法律行为的效力】一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。因此，法海一粟倾向于按照撤销的规定处理本案纠纷。

法海一粟：运筹帷幄之中，决战法庭之上。

法海一粟

恭喜方总拿下这栋别墅，给微商们一个“温暖”的家.....开个玩笑，本以为这次还会像以前那样流拍，毕竟已经流拍三次了，想不到还是钱的力量更大，在价格一降再降的情况，还是有神秘人以莫大的勇气将这栋“凶宅”收归囊下，那如果是普通人在买房时，卖方是否有义务告知这栋房子是否属于“凶宅”呢？

这个问题，需要看情况而论

第一种情况，“凶宅”是以市场价出售的，而且市面上没有关于这栋房子发生过任何命案的新闻

在这种情况下，从买方的角度而言，他只能从卖方处得知这个房子是否属于“凶宅”，因为这个房子没有任何的可疑之处，包括以市场价出售、市面无新闻，所以如果卖方不主动告知的话，买方就由理由相信这个房子是正常可使用的房子，一般不会往“凶宅”去想，因此如果此时卖方没有履行主动告知义务或者买方询问了，卖方没有实话实话，那根据《合同法》的规定，买方后期可以以“重大误解”或者是“欺诈”为由，请求法院撤销该合同。

第二种情况，“凶宅”是以低于市场价出售的，而且市面上有关于这栋房子发生过命案的新闻

在这种情况下，如果买方要求撤销合同，未必可以得到法院支持，特别是房子如果远远低于市场价，这个时候从一般人的角度来说，都会产生疑问，为什么这个房子那么便宜，是不是房子里发生过命案，如果这个还可以从网上查到相关的新闻的话，法院又有可能会认为你是明知道这个房子是“凶宅”而因为便宜把它购买下来，这个时候要求撤销合同，法院是不支持的。

当然，如果买方明确询问了卖方这个房子是否是“凶宅”，但是买方明确予以否认，而且编造其他理由来解释这个房子为什么那么便宜，在这种情况下的话，卖方是构成欺诈的，买方依然有权撤销合同。

李钦宇律师

吃瓜群众看傻眼了。这两位对这“凶宅”志在必得的热情，鬼都拉不住。

什么不敢买，什么不敢住，事实证明，都是鬼话。

就看是不是足够便宜，是不是足够值。

马克思早就说过，资本的冒险精神，与利润成正比。

何况这个险，只是想像来的，是一传十十传百地越编越玄乎的鬼话吓唬人的，被吓住的，就成了吃瓜群众，吓不住的，就成为追逐于拍卖行的狂欢者。

既然买了，人家就不怕，就有信心化得解，镇得住。

建议这买了房子的哥们来进行现场直播，以现身说法，破除“凶宅”一说，普天下的“凶宅”们，都会对您感恩戴德。

回到正题。既然吃瓜群众对于“凶宅”一说，宁可信其有，不可信其无，既然这个说法，足以影响购买房子的决策，那么，根据合同法的规定，就应该在出卖房屋的时候，如实告知所有可能影响交易、影响对方决策的一切信息，如果房子里发生过非正常死亡，即成为所谓的凶宅，一定要如实告知，否则，卖方就违反了诚实信用的原则，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，买方可以起诉，要求撤销交易。

凶宅已易主，冤魂别过，国泰民安。

金粟

首先，“凶宅”和“死人房”在法律层面没有明确的边界界限。但是在普通市民的观念中，在媒体的描述中，前者往往指该房产或不动产曾经发生过人为的凶杀案或谋杀案，后果是已经确确实实造成被害人死亡。给后续购房人造成巨大的心里恐惧感，而碎尸案属于法律性质中最严重，最恶劣的杀人案。因此，“凶宅”的使用价值会大幅降低，经济价值会大幅下降。为了维护法律的权威，体现公平，伸张正义，法律对凶手的制裁力度也是最严厉的。而“死人房”一般是指该房子曾经有人自然死亡或自然人死亡前曾经住过该房子，自然死亡往往是指自然人因病医治无效而逝世，或出现意外身亡但不属于人为的凶杀或谋杀的性质。这种房子在一般情况下不会明显降低估值，属性仍旧属于不打折扣的商品房。不过两者之间还是存在很大差异，体现在市场经济条件下，在商品交易的平台上，在房屋的商品价值上还是有所区别的。这种情况无论在国外还是国内“凶宅”价格肯定要比非“凶宅”和非“死人房”甚至商品房要便宜很多，这是毫无疑问的市场规律。

在该房产竞拍的过程中，E2197竞拍人对这套“凶宅”似乎志在必得，不断加价，体现了不达目的决不罢休的态势。最终，E2197如愿以偿，以786万的价格拿下了这套别墅，比原价便宜了整整450万元，价格便宜了三分之一，应该讲是物有所值，价值决定价格，价格围绕价值波动，完全符合经济规律。也体现了竞拍人心里素质比较坚强，在“凶宅”面前勇往直前，心里恐惧感应该是非常低的，甚至是零。完全不相信凶宅不吉利的迷信说法，是唯物主义者。当然在短期内这套房子的上升空间应该不大，不过以时间换空间的形式逐渐会恢复它的经济价值。

另一方面，无论作为拍卖方机构、竞拍人或出售人，甚至房产中介机构，按照公平、诚信的交易原则必须向市场披露或释放重大信息，这是法律赋予的权利和责任。如果故意隐瞒事实真像，造成交易不公平，价格不平等，竞拍人有权利要求取消交易结果，也可以认定为非法交易。如果交涉不成功可以请求法院介入。

上海BlairChe

所谓的“凶宅”，其实就是人们心理上的一种忌讳称呼。这一称呼虽然没有明确的界定含义，但会直接影响居住者的心情及心理活动，也会在周围人的感官上产生不同于常的敏感反应。

从房屋的价值来说，基本上由如下几个方面构成——基本建筑成本、隐含的地理位置交通成本、本身地理位置的商业成本、本身地理位置的生活成本、本身地理位置的居住环境以及人文环境。其中，人文环境就包含了现实生活中人们的观念、风俗习惯等。

发生过碎尸案的住宅，人们在看法上自然会产生畏惧与恐惧心理，也是一种自然的忌讳心理。而这一事实，并不是某个人独自发起的，是一种自然的、客观存在的普遍现象。

本质上，发生过碎尸案的房屋，虽然在实物形态上没有任何受损，但由于受到人们的现实生活观念影响，这一房屋的价值已经因为忌讳心理而产生极大的贬值。

鉴于这种客观存在的现实，发生过碎尸案的房屋主人，在出售这一房屋时，当然就有事先告知的义务。否则就存在重大的诚信问题和隐瞒重大瑕疵的问题。

假如在原房屋主人隐瞒以上信息的情况下成交了该房屋，购买者在发现真实情况后，可以到人民法院起诉撤销原来的买卖合约，我相信法院会据实判决的。

感动时代

通常凶宅比同地段房屋便宜20%—30%，尽管如此，凶宅依旧很难转手出售，大多数人有所顾忌，但也有人因为价格相对低廉，愿意购买凶宅：比如老年人普遍看淡生死，医生和警察看惯了生死，投资客和刚需因为便宜不在乎生死。 之前，有网友觉得这处别墅因发生过谋杀案，可以用作经营“密室逃脱”。但不管新房主通过拍卖方式获得这处房产是自住、投资或者是有其他用处，都不能违反相关规定，也不能影响周围邻居的生活。 这个小区是将军山附近的别墅区，这处独栋别墅按照正常的市场价值来看，售价应该超过1200万。但考虑到这处住宅的现实情况，在市场即便是大幅降价，可能也很难会被销售出去。 根据我国《合同法》的相关规定，一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，或因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求法院或仲裁机构变更或撤销。 不过，目前我国法律对凶宅并没有明确定义，再加上具体案件不同，判决结果也不一样，一般有如下几种判决： 1、合同有效（依据“凶宅”不受法律保护） 2、合同有效，被告赔偿（依据“凶宅”导致房屋贬值） 3、合同无效（依据“凶宅”不尊重社会公德） 4、可撤销合同（依据：卖房者故意隐瞒“凶宅”造成欺诈） 如果有想要避免在不知情的情况下购入“凶宅”进而引发纠纷，在购买前就要多搜索多打听，特别是面对低价的时候。如果发现房价明显低于市场价，可以在小区里面多打听打听，还可以上网搜索，查看相关新闻。 其次，实地查看，仔细观察。现场看房时，留意大门框有没有变形，如门框出现变形、扭曲、有大小洞等时，房屋有可能已很久没有人居住或发生过打斗。 还有，在合同里注明，留有后手。在购房协议或者通过中介签订的三方协议上写明房屋内未发生案件等，如后面出现问题有利于维护自己的权益。

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