06.21 如何處理同一財產上的抵押權和租賃權？

抵押權與租賃權的衝突如何處理？抵押權首先是擔保物權，是以確保債務清償為目的的物權，以物的交換價值為內容，不是利用標的物本身的權利，而是專以取得標的物的交換價值為內容的權利但如租賃期限大於抵押期限時，當抵押權實現時，抵押權就會與租賃權發生衝突。

網友諮詢：

如何處理同一財產上的抵押權和租賃權？

上海滬泰律師事務所孟海律師解答：

以房屋等財產抵押的，在設定抵押權前，有時該財產上已存在租賃法律關係。比如甲將房屋抵押給乙前，已將該房屋出租給丙使用。這種事先存在的租賃關係是否繼續有效呢？物權法第一百九十條規定，訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關係不受該抵押權的影響。從理論上講，財產租賃屬於債權的範疇，根據物權優先於債權的原則，財產所有權人將已出租的財產轉讓給第三人的，第三人取得財產的所有權的同時，承租人的租賃權即歸於消滅。承租人可以要求出租人承擔債務不履行的責任，但不能向出租財產的買受人要求繼續履行租賃合同，因為承租人與買受人不存在租賃合同關係。

但是，隨著社會經濟的發展，為了保護承租人尤其是不動產承租人的利益，維護社會穩定，現代各國民法都逐漸採取了增強租賃權效力的做法，將“買賣擊破租賃”規則轉為“買賣不破租賃”規則，即租賃關係成立後，即使出租人將出租物轉賣給第三人，該原已存在的租賃關係仍對買受人有效，承租人仍然可以向受讓人主張租賃權，受讓人取得的是一項有租賃權負擔的財產所有權。我國合同法也採取了“買賣不破租賃”的規則，合同法第二百二十九條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”但是，如果抵押財產是在抵押權設立後才出租的，情況就有所不同。

物權法第一百九十條規定，抵押權設立後抵押財產出租的，該租賃關係不得對抗已登記的抵押權。也就是說，第一，如果將辦理了抵押登記的財產出租，實現抵押權後，抵押財產的買受人可以解除原租賃合同，承租人不能要求繼續承租抵押的房屋。第二，如果將沒有辦理登記的抵押財產出租，承租人不知道也不應當知道財產已抵押的情況，抵押權就不能對抗租賃權，仍應當適用“買賣不破租賃”的原則。

孟海律師相關法條推薦：

擔保法第48條規定：“抵押人將已出租的財產抵押 的，應當書面通知承租人，原租賃合同繼續有效。”擔保 法採取的是“買賣不破租賃”的規則。物權法則進一步 完善了抵押權和租賃權的關係。物權法第190條規定： “訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關係不受該 抵押權的影響。抵押權設立後抵押財產出租的，該租賃 關係不得對抗已登記的抵押權。”

根據上述規定，抵押權 與租賃權同時並存時，按照以下規定處理：

(1) 抵押財產在抵押權設定前已出租的，適用“買 賣不破租賃”的規則，抵押人將已出租的財產抵押的， 應當書面通知承租人，抵押人與承租人之間的原有的租 賃關係不當然終止，原租賃合同繼續有效，買受人所取 得的標的物所有權不得對抗標的物租賃權。

(2) 抵押財產在抵押權設立後出租的，其租賃關係 不得對抗已登記的抵押權。抵押財產在抵押權設立後出 租的，實現抵押權後，抵押財產的買受人可以解除租賃 合同，承租人不得要求繼續承租抵押的房屋，否則會損 壞抵押權的物權效力。物權法的這一規定意在強調已登 記的抵押權的效力。