我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：一楼的房子有投资价值吗？均价1.4的小区，卖1.1的一楼敢买吗？确实一楼缺点很多，而且买来自主的很少，但确实太便宜了，有点心动了！

回答：炒菜客对房产价值的评估是一件非常具有技术含量的工作，它不同于普通中介对市场价的评估，也不同于评估公司对公允价值的评估，而是一种对房屋本身内在交易价值的试估。所以要判断这套房子是否值得投资，是看这套房子的内在价值和它现在的价格是否错配。

一般来讲1楼房子的价格是要比次顶楼价格打8折的，但是1楼如果是送花园或送地下室的，那花园和地下室的价格又有加成。小区均价1.4，那说明高区比1.4贵，假设高区1.5好了。1.5的8折是1.2，也就是1楼的价值应该是1.2，而这套房子的价格是1.1，因此这是一套91折笋的房子（1.1/1.2）。拆骨法拆到这个地方了，剩下的就自己决定吧。

提问：亲爱的房姐：父母有一套中南路中南建筑设计院东区的老破电梯房，100平，3房，对口武汉小学和武珞路中学，离地铁很近，但房龄快30年了，单独一栋，没小区，也没有拆迁计划。现在有人出价3.5左右，这个价格适合出手置换么？家里人都用不上学区。

回答：可以出手裂变，详见知识星球内部资料《房子裂变具体操作手法:一变二，二变四》

提问：房姐好，我和开发商签合同时觉得合同不合理不公平，拒签怎么做，需要具体作些什么？我要保留什么，做以后退房的依据呢？

回答：1.不买定金退不退。2.贷不下来款怎么规定的，换银行还是退房。会不会有违约金，但是一般开发商都比较强硬，没有标准合同，开发商的合同都是利好自己的。

提问：房姐好，刷完POS，结算卡显示：银联入账收入xxx元，这个钱能作为银行承认的流水收入吗？

回答：xyk刷卡行会发现你总在同一台pos上大额消费。

是心照不宣还是吹胡子瞪眼就看发卡行了。你薅地狠了自然会被找麻烦。

借记卡行倒是看不出什么。大数据还没那么厉害。

提问：房姐，真心求助，急。本月sfsd刚下贷款，等额本息30年利率上浮20，每月还款6865。按目前收入，考虑以后工资、房子出租、公积金收入等总收入，夫妻双方预计以后每年平均可攒10w。现在很纠结，1.以后是10年内尽快提前还款，2.还是攒钱入二套，3.还是攒钱投入理财（什么理财好，求推荐），不知道怎么办。因为收入有限（不会考虑大额背债和xyk套现，也不想做职业多军，仅仅考虑家庭保值增值），考虑到楼市雪坡只有10年了，求帮助？

回答：有子弹继续入，收入有限就赶紧开发其他副业，人生在于折腾，不要把生活过成一潭死水。

大部分中产之所以焦虑，是因为他们都过于依赖靠人力劳动来获取回报，且没有掌握并驾驭生产资料的能力。靠人力劳动换回报，这种模式存在着明显的收入上限，一旦停止劳动就没有收入来源，而且即使有过硬的技能，也很难直接传承给后代。再加上没资产（消费主义/积累有限），没有创造并驾驭资产的能力（打工思维/不会投资），很容易陷入中年危机和焦虑中。

提问：我想买重庆房子，麻烦房姐姐重点说一下。那边买房的一些套路和操作流程。。

回答：重庆目前不限购，但是限贷，如果不能落户的情况下，建议全款抵押

有些极少数新盘政策宽松的可以支持三无人员按揭

选房还是按照真内环+地铁沿线+3房的规则来找，单价不要超过1.5，重点关注2江4岸

提问：请问，购买新房时,销售说网签一般一周内可以搞定，现在都过两周了，说要排队，又说网签系统要更新，这样正常吗？另外网签有规定要求KFS多少时间内必须完成吗？如果长时间不网签，存不存在一房多卖的风险？

回答：大品牌备案不用担心

网签备案时间各家规定不同，看你和开发商的购房合同

小品牌可能一房多卖，卖完拍拍屁股走人。大品牌土地储备几百上千万平方，几乎没用道德风险。

提问：如何判断学区房的学位是否被占了？买卖学区房的时候，有没有可以考察的根据呢？

回答：1.看户口本看小孩个数和年龄，计算大概几年级，若无小孩或小孩尚未到入学年龄，则学位可用。2.如果学位已被用，且原业主子女已上初中，则学位可用。3.非常规路径——学校或教育局熟人查询。

提问：你好，汉口远洋万和四季毛胚2w.汉阳万科金域国际精装2.15w.武昌东原乐见精装1.55w，投资或自住哪个合适？谢谢

回答：自住选远洋，投资选东原，但是东原K3地块的性价比没有前面几期性价比高。

提问：去年在大智路这边买房加装修及税费均价3.15w因为是刚需头脑发热就买了现在房价跌的只有2.8w很是痛苦没有早点知道武汉房姐不然就不会买房了请问房姐是不是房价会一直这样跌下去

回答：CEO盘需要等待大牛市，先持有，自住开心就好。有子弹再入一套低价潜力盘，弥补损失。

提问：美丽的房姐！花山郡这期2楼142投资值得入手吗?

回答：可入，正常会比其他楼层折价8%左右，但是可以通过装修弥补差价

提问：美丽的房姐，坐标昆山，刚开发了一个上海房票，首付80-90,总价在250万以内，请推荐下上海的买房区域，之前好像说过九亭，江桥等，麻烦具体推荐选房方向和楼盘，谢谢

回答：子弹90，通过gpgd可以撬动总价300左右的盘。如果仅仅从投资角度考虑， 300万左右总价房子，下面两个区域的两房都可以考虑：上海康城和松江北九亭。

康城的优势是距离市中心近，价格低洼，价格低是因为楼盘太大，一直有人需要抛盘急售压价。北九亭是受虹桥商务区辐射、并且价格还没有充分涨起来的地段。05年以后小区都可以，但是选房的时候不会拘泥于具体一个楼盘，而是笋盘驱动，选择性价比高的楼盘入手。没有不能买的房子，只有不能买的价格。市场价的9-9.5折可以入手。

提问：亲爱的房姐，gpgd是不是很不容易审核通过

回答：你好，是否能高评得看具体房源。不是所有房子都能高评的。基本都评估不足，链家给出的统一话术培训是上限85-90成。正常情况下，首先你要选择不溢价的标的，不要有学区，自住等条条框框，这些都是最容易产生溢价的「商品」

选筹选到比市场价更便宜的房源，这是弥补评估不足第一步。准备好贷款流水，补足自身条件，是第二步。做好评估渠道，在有限范围正常取到最高值，是第三步，以上属于正常范围。纯硬拉的渠道，属于case by case，单独来算。

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很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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