作者 劉曉博
最近幾天，北京樓市再爆大新聞：義務教育階段新生入學的“遊戲規則”發生了重大變化！
我們先看一下東城區的“新政”：
可以看出，“新政”的主要內容是：
1、不符合居住條件的房子，比如過道房、車庫房，不再作為入學的條件。空掛戶也將被清理。至此，北京曾令全國人民震驚的“無底線學位房”將徹底消失。
2、無論是小學還是初中入學，都將採取“劃片就近入學”。也就是說， 原來的“學位房”都變成了“學區房”。
3、“新政”的第二條有“新老劃斷”的緩衝條款：2018年6月30日之前獲得產權證的“學位房”仍然可以獲得“一對一”的優質學位。
關於“學位房”、“學區房”的含義，各地約定俗成的含義不太一樣。在我這裡，“學位房”是指“房子和優質學校的一對一關係”，買了房子肯定可以上對應的好學校；“學區房”，是指劃片的學區，是“房子和學校的一對多關係”，你買了房子只是獲得了抽籤（搖號）上好學校的機會。
北京海淀區也出臺了類似的政策。在“北京市海淀區教育委員會關於 2018年義務教育階段入學工作的實施意見”裡，有這樣一段話：
穩妥推進單校劃片和多校劃片相結合的入學方式
根據適齡學生人數、學校分佈、學位供給、戶籍、房產、居住年限等因素，穩妥推進單校劃片和多校劃片相結合的入學方式，形成更加公平完善的就近入學規則。
自2019年1月1日起，在海淀區新登記並取得房屋不動產權證書的住房用於申請入學的，將不再對應一所學校，實施多校劃片。
海淀區的新政，跟東城區基本相同，只是緩衝期更長一些。如果你在北京，希望自己的孩子上海淀的名校，那麼你還有7個月左右的時間去買“學位房”。不過，這種房子只能你用了，以後轉讓的時候就不再是“學位房”，將變成“多校劃片”的“學區房”了。
可以看出，即便是採用了“新老劃斷”、“老房老辦法、新房新辦法”（這裡的新舊，指最近一次房屋所有權變更時間）的緩衝，學位房的價值還是大打折扣了，因為未來的“接盤俠”無法享受“確定不移”的優質學位了，只是獲得了一個搖號機會而已。
北京之所以對“學位房”下手，增加其不確定性，主要是北京這類房子價格被炒得太高了，動輒每平米數十萬元。這類房子的出現，不斷挑戰人們的心理極限，猶如烈火烹油，讓樓市投機氣氛更濃。
“射人先射馬、擒賊先擒王”。全國樓市看北京，北京樓市看“學位房”，所以國家對北京學位房下重手調控，就理所當然了。
其他城市會跟進嗎？或許會，但力度未必相同。比如有的城市就比較溫和，採取了“權重式”的“多校劃片”方式，具體做法是：
改革之前，小區和學校是“一對一”的關係；改革之後，是劃片的“一對多”。但你的孩子在之前“一對一”的學校申請入學的時候，獲得的積分會比較高。換句話說，“學位房”的價值沒有被完全抹殺，可以變成更多的積分。只是這個積分未必保證你的孩子一定可以就讀名校，還要看戶口、社保的年限等因素。
“學位房”之所以一度成為最主要的就學依據，是因為拋開這個依據，很容易出現腐敗。搖號一定是公平的嗎？恐怕很難說。因為裡面利益太大，監督起來太難。
“學位房制度”也談不上公平，但至少保證了效率，基本杜絕了教育腐敗（腐敗往往出現在借讀生、插班生上），而且給公共財政增加了收入。
我敢斷言：如果完全放棄學位房制度，教育腐敗必然大量滋生、蔓延。最終受害的不僅是老百姓，還讓國家流失了很多收入，害了一批校長、招生辦主任。
解決學位房、學區房價格過高的根本辦法，是公平切分義務教育階段的學校資源，讓公辦的義務教育就沒有好學校、壞學校之分。想上好學校，去私立學校（考試入學）。只有這樣，才能根本解決問題。
但遺憾的是，我的建議是無法實現的，原因大家都懂，不用我多說了。
結論：
1、北京“多校劃片”的做法，會被一些大城市模仿，但力度未必會有北京大。這類做法，對學位房的確構成了利空。政府這樣做，主要是為了抑制房價。
2、不要過分追求“頂級學位房”。經常看本專欄的讀者知道，我一直建議大家買“中等以上學位”的房子，而不是“頂級學位”的房子，就是有這個擔心。另外，特別優質的學位不一定誕生優質的學生，孩子學習好壞主要還是天分。學校的質量會隨著時間發生變化，人口持續湧入的城市，學位“向上進化”是常態，政府也鼓勵“學位優質化”。
3、學位房不會消失，北京的做法也很難全面推廣。當“搖號上學”帶來的教育腐敗大量滋生後，政策很有可能又會調整回來。
優質學位上隱藏著重大利益，以前“跟著房子走”，可以把收益交給公眾財政；現在，優質學位上附加的利益、權利交給了學校，交給了普通人無法監督的“電腦搖號”，這就存在巨大的“bug”。誰來監督搖號？誰來監督那些“監督搖號的人”？
4、對於大城市來說，由於增量人口持續湧入，在未來相當長的時間裡學位將變得稀缺。我們看到，北京東城區也採用了學位鎖定的做法（一套房子，6年裡只提供一個小學學位，3年裡只提供一個初中學位，同一家庭的二胎例外）。在深圳，寶安區、南山區所有公辦學校的學位都採取了類似的鎖定。
這說明，大城市已經不僅僅是優質學位稀缺，而是連普通公辦學位都稀缺了。學位跟房子掛鉤的態勢，反而在強化。租房可以獲得學位，但前提是業主同意。所以，房子和學位扯不斷、理還亂的關係，仍將持續多年。
5、對房價來說，地鐵（輕軌）是僅次於學位的第二大影響因素，尤其是郊區的房子。而且，一旦線路和站點建成是很難改動的，購房的時候要充分重視這個因素。一般來說，你的樓洞口距離地鐵（輕軌）車站入口800米之內的房子，才算地鐵盤。
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點評：去丹東炒房子的人，恐怕現在心都提到了嗓子眼。邊境線200公里以內的房子，還是輕易別碰。
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