香港文匯報訊

樓價狂升下市民瘋搶公營房屋，繼日前大角咀富榮花園誕生首個千萬元居屋，破盡全港居屋紀錄後，公屋市場亦誕生首個真正的「六球」（即600萬元）二手公屋成交。大圍顯徑邨最新錄得665萬元（已補價）個案，重奪全港「公屋王」寶座，大幅拋離黃大仙下邨今年5月595萬元舊紀錄。同樣預算，在同區一個近期開價的私人新盤，僅夠買一個面積僅296方遲單位。

據土地註冊處資料顯示，顯徑邨顯貴樓高層10室，面積566方遲，本月初連補地價以665萬元成交，摺合遲價11,749元，成為全港最貴公屋成交，較黃大仙下邨5月錄得的595萬元高出11.8%或70萬元。原業主於2012年以238萬元（已補價）購入，持貨6年至今轉手，期內賬面升值達427萬元，賺幅達1.8倍。

沙中線促沿線水漲船高

事實上，港鐵沙中線即將開通，沿線物業水漲船高，而顯徑邨就正正坐落在未來顯徑站旁，無疑「贏在起跑線」。區內大型屋苑名城近期成交遲價就高達1.76萬元，樓齡較舊的金獅花園遲價亦高達1.7萬元，不過後者最大面積戶型僅363方遲，僅及今次「公屋王」單位64%。

同預算比買新樓大近倍

同時，近期大圍不乏新盤推出，包括本月初開價的珀玥，首批價單折實均價21,496元，其中面積296方遲的一房單位折實價685.9萬元。反觀今次顯徑邨成交，相若預算卻多出九成面積。而去年底推出的薈蕎，首批價單折實均價約1.8萬元，其中476方遲單位折實價逾800萬元。

日前土地註冊處錄得將軍澳景林邨以600萬元（已補價）登記，不過登記屬內部轉讓，並無反映二手交投市況，今次顯徑邨665萬元則是首個實際登上「六球」的二手公屋成交。

值得一提的是，顯徑邨並非首度膺「公屋王」之名。翻查資料，去年4月該屋邨便誕生全港首個500萬元公屋，同年7月再誕生第二個「五球」公屋「冧莊」，同年10月「超越自我」創下530萬元成交，及至去年底顯徑邨包辦全港公屋最貴造價三甲。

同區溱岸8號反價破頂

同區大圍溱岸8號有兩房單位高見千萬元，利嘉閣古向嘉說，3座低層F室，面積508方遲，原業主叫價1,018萬元，及後成功反價12萬元、以1,030萬元沽出，創該屋苑兩房新高，摺合遲價20,276元。原業主在2012年中以約509.9萬元購入單位，持貨6年物業賬面升值逾1倍。

花旗：近七成市民睇升樓價

市民對樓市前景怎麼看？花旗銀行6月訪問逾500名市民的調查報告顯示，近70%人覺得未來12個月樓價會上升，比例創有該調查以來新高。相反，覺得樓價會跌的受訪者只得9%。即使大部分人認為未來樓價上升，卻有50%人無興趣買樓，更有73%人認為現時是差劣的置業時機。這正反映火箭般向上衝的樓價已脫離市民負擔能力，大眾已無力提起興趣入市，只能望樓長嘆。

連升三季 比例創新高

花旗委託香港大學社會科學研究中心以隨機抽樣電話訪問形式，於6月訪問超過500名香港市民，作第二季市民置業意向調查。調查結果昨公佈，認為樓價會在未來12個月上升的受訪者比例，自2017年第三季起，連續三季上升至最新的69%，創調查以來新高。

對於置業興趣，有19%受訪者表示非常感興趣或頗感興趣，至於非常不感興趣或頗不感興趣的市民有50%，一般感興趣人士有31%。調查又顯示，認為現時屬差/極差的置業時機的受訪者比例由2018年第一季的69%升至上季的73%。認為現時是置業好時機的受訪者比例則處於3%的極低水平。

值得留意是，市場上用家需求強勁。面對樓價高企，大部分年齡組別的受訪者對置業興趣在過去兩季持續下滑，但介乎30至44歲而表示對置業感興趣的受訪者比例，則自2017年第四季起有輕微遞增，連續兩季每季上升兩個百分點至2018年第二季的23%。雖然如此，在這批受訪者當中，卻有66%認為現時並非置業好時機，數字較2018年第一季上升3個百分點。

數字反映市民對樓市的矛盾心理，雖然睇好將來樓價升，但買樓入場門檻太高、風險太大，所以即使有實際需要，亦提不起興趣買樓。

張翹楚：未來跌幅有限

高力國際亞洲區估價及諮詢服務副常務董事張翹楚表示，出現花旗的調查結果不難理解。一方面，外圍正經歷中美貿易戰，亦有其他不明朗因素。惟另一方面本地經濟基調好，失業率低過3%。再加上香港是開放市場，樓市仍然有大量需求，既有外來投資者，亦有本地需求。故此，樓價未來跌幅會好有限，以致大部分市民都認為樓價會升。

他續說，現時樓價脫離市民可負擔範圍，政府亦知道這個現實，這亦是為什麼政府要於居屋之上架設置業階梯(即首置上車盤)。

至於未來樓市升跌，他指，除看經濟大環境，市場供求問題亦影響市民心理，如果供求未能達到平衡，供應預期仍然偏低，而人們仍然有能力供樓，那麼樓價難以有大波動。他直言，要香港樓市大幅下跌，除非本港經濟大瀉，失業率急升至高過5%。到時即使供應少，但人們的負擔能力大跌，「有得買都買唔起」。

什麼是公屋、居屋和私人樓宇？

公屋：是香港公共房屋最常見的類別，由政府或志願團體興建，出租予低收入居民。現時香港提供出租公營房屋的機構有三個，分別是香港房屋委員會（房委會）、香港房屋協會（房協）及香港平民屋宇有限公司。現時香港約有三分一居民即逾200萬人居於香港公共屋邨出租單位，包括67萬個在房委會的、15萬個房協的、以及逾1,600個在香港平民屋宇有限公司大坑西邨。

居屋：居者有其屋計劃（簡稱居屋計劃，Home Ownership Scheme）是香港政府的公共房屋計劃之一，由香港房屋委員會興建公營房屋並以廉價售予低收入市民。計劃於1970年代開始推行，為收入不足以購買私人樓宇的市民，提供出租公屋以外的自置居所選擇，亦可讓收入相對較高之公屋居民加快騰出公屋單位，供有需要人士居住。此計劃內興建的公營房屋稱為居者有其屋屋苑，通稱居屋。

2002年，香港政府推出孫九招，宣佈無限期擱置居者有其屋計劃，即不會再興建新的居屋屋苑。2005年起，多名立法會議員建議政府重新推出居者有其屋計劃，以解決政府的財政赤字問題，甚至有公屋居民寧願交出其單位，也希望能重新推出居屋，但屢次被政府拒絕。2010年夏，香港政府正在進行資助市民置業的公眾諮詢。

私人樓宇：根據統計，香港有一半人口是居住在私人發展的樓宇。當中香港有很多大型私人屋苑，有些純粹提供住宅，亦有些為大型綜合發展，基座建有商場及社區設施，為內部居民以至區內其他居民提供起居飲食及社區服務。