作為全國最重要的報告《全國人大政府工作報告》，五年五次提棚改，五年五個新目標：
以全體人民住有所居為目標，堅持分類指導、分步實施、分級負責，加大保障性安居工程建設力度，今年新開工700萬套以上，其中各類棚戶區470萬套以上，加強配套設施建設。提高大城市保障房比例。——《2014年人大政府工作報告》
今年再完成棚戶區住房改造600萬套，繼續發展公租房等保障性住房，因地制宜、多種方式提高貨幣化安置比例，加強配套設施建設和公共服務，讓更多住房困難家庭告別棚戶區，讓廣大人民群眾在住有所居中創造新生活。——《2017年人大政府工作報告》
（五年來）棚戶區住房改造2600多萬套，農村危房改造1700多萬戶，上億人喜遷新居。啟動新的三年棚改攻堅計劃，今年開工580萬套。——《2018年人大政府工作報告》
可以說，棚改是國家在房地產領域最重視的方面。
對於老百姓，棚改是一個改善居住環境、改變生活狀態的好機會，是一個純民生的事情。
但對於國家，棚改卻有著別樣的意義。
拆解三大部門債務
在過去的10年，中國經濟依靠地產和基建投資拉動經濟增長這一模式取得極大的成功。但，與此同時，過剩產能行業、地方融資平臺和房地產行業這三大部門的債務規模也在快速擴增。
伴隨著債務的擴增，潛在風險也在加劇，拆解三大部門債務迫在眉睫！如何拆解？拆解順序又是怎樣？
在傳統的土地經濟大循環裡，只要房價有不斷上漲的預期，地產銷售就會通暢，進而政府的土地出讓和上游的原材料銷售就會順暢。因此，地產銷售的順暢，是地方政府和產能過剩部門消化庫存的前提。一旦地產銷售不暢，那麼平臺公司、過剩企業的盈利就將不能持續，當企業的盈利都無法保障，那麼拆解三大部門的債務困局也就無從談起。基於這樣的循環鏈條和邏輯推演，三大部門拆解債務問題的節奏就應該是：先過剩產能、後融資平臺、再地產行業。
在這個過程中，房子的漲價效應、尤其是三四線城市的漲價效應，成為了穩定拆解鏈條的基石。 也正是在這樣的背景下，2015年，先於供給側改革的推出，棚改貨幣化的戰役在全國範圍內率先打響。
三四線城市去庫存
棚改的方式有兩種：實物安置、貨幣化安置。自2015年開始，棚改貨幣化安置提速，從2014年的約佔9%提升至五成以上。目前，住建部尚未披露2017年棚改貨幣化安置佔比，但有券商測算為54%到60%不等。
所謂棚改貨幣化，簡言之，就是在棚戶區改造的過程中，政府通過支付現金的方式對拆遷居民進行補償，拆遷居民再拿著安置費進行購房置業的過程。
在三四線城市，貨幣化安置對三四線城市住宅商品房銷售面積的拉動效應顯著高於一二線城市。
測算數據顯示，棚改貨幣化在三四線城市的去庫存面積約為一二線城市的4倍，佔總銷售面積的比例也顯著高於一二線城市，在2017年達到26.1%，高於一二線城市13.6個百分點。
“去庫存”雖然在2015年正式提出，但之前的庫存問題已經非常嚴重，尤其是三四線城市。
在2015年以前的幾年，三四線房地產開發商瘋狂拿地，增加供給，而三四線人口卻持續流出。棚改貨幣化，讓老百姓在市場上買房，既有助於解決庫存問題，又能攻克拆遷安置難。
棚改貨幣化下半場
隨著大量手持現金的居民陸續進入地產市場，三四線城市的房價被逐漸拉高，而三四線城市的漲價效應，又進一步激發了包括自住需求、置換需求、投資需求、投機需求在內的諸多購房需求，這又進一步拉昇了當地房價，很多三四線城市的房價在過去不到三年的時間裡便迅速翻倍，也造就了本輪紅火的房地產市場。
當前，一個現實問題就是，棚改貨幣化對於經濟的正向拉動效應，與越來越多的資金投入相比，邊際效應已經開始衰減。
近兩年，由於三四線城市房價大幅上升，相應的棚戶區改造的貨幣安置成本也大幅提高，政府對三四線城市的財政支出大幅增加。同樣是安置一套相同面積的房屋，3年前政府支付給居民的安置費可能僅是當前安置費用的1/2甚至更少。
此外，伴隨著房價大漲的，還有物價、勞動力成本。漲易降難！最近幾年，政府的財政赤字已經大幅增加，並有進一步增加的趨勢。
棚改貨幣化大力推行了三年多，很多三四線城市的庫存已經大幅下降，但是地方債務壓力仍在增加。因此，有的地方已經在控制棚改貨幣化安置的比例，有的地方放慢了棚改項目進度，銀行也適當收緊了貸款審核。
國家也認識到了這一點。
在2017年3月的《政府工作報告》中，對棚改是這麼說的：
支持農民工在城鎮購房，提高棚改貨幣化安置比例。
在2018年3月份的《政府工作報告》中，“貨幣化安置”的說法則已去掉：
啟動新的三年棚改攻堅計劃，今年開工580萬套。加大公租房保障力度，對低收入住房困難家庭要應保盡保，將符合條件的新就業無房職工、外來務工人員納入保障範圍。
至於6月25日以來傳言的“國家開發銀行將控制貨幣化安置比例”、“將棚戶區改造貸款審批權收歸總行”的說法，網上傳的有鼻子有眼。6月27日，國開行表示：經核實，國家開發銀行從未授權任何人員參加該電話會議，並代表開發銀行發表言論，有關言論不代表國家開發銀行。
2018年7月12日，住建部表示：
要因地制宜推進棚改貨幣化安置。商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方，應有針對性地及時調整棚改安置政策，採取新建棚改安置房的方式；
商品住房庫存量較大的地方，可以繼續推進棚改貨幣化安置。
綜合以上，國家大規模減少甚至停止棚改貨幣化，相當有可能。
後話
政府支付能力總是有極限的，貨幣不可能無節制的供應。通過貨幣來安置棚戶區居民的方式，遲早是要剎車。
一項政策的實施，在有正向效用的同時，也必然會有負面的效果。但無論這些政策如何演繹，它們都必將持續不斷的影響著資本市場、中國經濟以及我們身邊的點點滴滴……
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