2019年深圳樓市的行情不錯，但並非是普遍情況，部分區域的房價還是沒能如了投資客的願，龍華就是其中之一。
我並非刻意抹黑龍華，也正如我不想刻意吹噓某個區域、某個樓盤有多好。大多數人的判斷，多源於主觀和周遭人群的影響，數據卻能無死角的展示真實的情況。
龍華“宇宙中心”的概念由來已久，不少人還停留在房價翻倍增長的階段，但是據2019年版貝殼深圳的《樓市大數據》“前傳”裡的一些數據，卻糾正了深圳樓市的那些錯覺。
“宇宙中心”後勁不足，漲幅跑輸房貸利率
圖源：貝殼
據圖中數據顯示：
和2014年相比，漲幅最高的是寶安62.6%；其次是龍華39.5%；
和2016年相比，漲幅最高的是南山19%，其次是寶安18%，龍華第4。
和去年相比，漲幅最高的是南山9.3%，其次是福田6.6%，龍華第4。
在過去2019年，龍華漲幅3.9%。換句話說，如果2018年在龍華買了套房，房價漲幅很有可能覆蓋不了4.9%（暫以基準為標準，具體上浮比例參照各銀行）的貸款利息。
緣何如此？
基數過高，溢價太多！
基數過高是原因之一，在經歷了15年的大行情以後，許多區域後續表現乏力，龍華更是代表。
▲龍華紅山一角
舉個例子來說，龍華紅山的水榭春天5期，12年開盤價格不到2萬，目前掛盤的均價為10萬+，今年還爆出新聞，該樓盤某業主2012年買了75平的戶型花了140萬，花首付42萬，7年後，轉手710萬賣出，7年翻了5倍，一次賺了一輩子賺的錢。
這樣的事情以後很大概率不會再有了，2萬漲到10萬我們看到了，10萬漲到50萬的盛況，我這輩子可能看不到了…
經濟下行，GDP拖後腿
除了暴漲之後房價基數過高以外，還有更深層的原因，畢竟南山的基數比龍華更高，人家還不是漲得好好的。
在深層原因當中，經濟是很重要的一點，產業不行，經濟下滑，誰還有錢買房子，誰還有信心買這不漲的房子？
今年深圳的GDP原本已經跌破了7的大關，不知道是什麼救命良藥讓第四季度的產值又回到了正規，第三季度各區的GDP數據還沒找到，但從目前的數據來看，龍華嚴重的拖了後腿。
增速呈現放緩趨勢，一度到了墊底的邊緣，打擊的不止是買房人的信心，還有開發商的信心，龍華今年拍地的溢價率變化就是體現。
優質教育資源匱乏
買房無非幾個原因，投資，自住，上學又或者多者結合，所以優質的教育資源往往更能吸引購房者，也讓房子的增值保值和流通性根據保障，目前的龍華還需繼續加強。
從民間統計的學校排行來看，排名前50的中學龍華僅有6所，不及南山、福田和寶安多，且排名多數靠後。
圖源：深圳學位追蹤
目前最大的牌面就是深高北，成績還行，至於深圳高級中學龍華分校的由於是開學不久，成績還沒出，後續再做分析。
就像投住很難分離一樣，住和學也存在著密不可分的關係，少了優質學區房的產出，掏腰包的自然就少了，沒有量哪有價？
規劃“不強”，概念不熱
“買房買概念”是深圳樓市口口相傳的訣竅，一個區域的規劃往往決定了樓市的後續走勢，前海擴容火了寶中，“大空港”和“海洋新城”盤活了沙井。
只要在利好明顯的規劃輻射範圍內，配套就會提升，人口就會增加，居住需求就會溢出，房子就變得炙手可熱，價格也就水漲船高。
我搜了下龍華的“十三五”規劃，總結重點如下：
1、聚焦深圳北站商務中心片區等重點更新區域！
2、投資400億，拆除18.9K㎡用地！
3、強化“中軸提升”戰略，聚焦6大重點片區更新
4、工改類規模佔工業區比例不低於55%
5、新增14所學校，建1.7萬套人才房和保障房
一言以蔽之，主要是城市更新、學校和人才房、保障房等配套的建設，這些都需要時間兌現，不如南山和寶安的規劃來得直接，起不到立竿見影的效果。
結語
除上述原因之外，龍華的交通也是個頭疼的問題，地鐵只有4號線（6號線將於20年開通），公路的壓力也非常大，居住的體驗肯定受影響。
不過話說回來，龍華的總體房價漲的不多，並不代表龍華所有的房子都不能買，平均漲幅低只能說明坑比其他地方多，買房更需要眼力和心力。
最後說下，雖然漲幅已經走過了最卓越的那段，但龍華還是很美麗的，請大家文明留言~
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