最近不断有朋友问：石家庄楼市现在挺火？是真卖得好还是在炒作呢？
我回答：市场不错，好项目是真卖得好。
好到什么程度呢？
很多项目的销售情况大大超过预期，有的项目表示超过预期4倍。
一 销售对比
2015年，从销售套数来看，单月销量100套以上的楼盘，基本可以排到前三名。
2016年3月，项目销量100套，可能进不了前十名。
不完全统计：
恒大御景半岛：销售套数在300套以上，销售金额破4亿，创下平销期单月纪录；
星河盛世城：MINI派开盘销售278套；
碧桂园：销售套数约230套，销售金额1.5亿；
绿朗时光：销售套数近200套，销售金额1.6亿；
销售达到100套的项目还包括：盛世御城、保利花园、赫石府、华普城、汇君城……
认筹阶段的热点项目：
铂宫时代，新楼座认筹，25天排卡260余张；存量房源去化近100套；
博雅盛世，新楼座认筹，半月排卡360余张；
二 转化率对比
转化率高低，产品本身固然重要，但起决定作用的是客户心态。
2015年，大部分案场的成交转化率不到8%，不少甚至低于5%。客户多次到访并不急于成交。
2016年3月，很多案场的成交转化率超过10%，高的甚至接近20%。客户首访或二访就成交比例大幅增加。
这也反映出，这波小阳春出现的主要原因还是政策叠加，导致客户心态发生变化，前期观望客户出现集中成交。
三 推盘对比
去年市场形势下，不少开发商担心蓄客数量，减少或不做集中认筹，而是以平销为主，尽可能地拿出优质房源来销售，以减少客户流失。大多数楼盘价格微涨，全年涨幅基本在5%以内，有的项目通过特价房、一口价等手段实现暗降销售。
今年年后市场回暖，更多的楼盘采取集中认筹。有的开发商采取“先挤压再推新”，把前期库存基本消化完再集中推新货；有的开发商采取“边挤压边推新”的策略，通过价格杠杆来挤压库存房源，同时加推新货，不断小幅提价。但认筹期都不超过1个月。
四 热销基因
1、品牌房企开发：客户还是认品牌，如恒大、保利、碧桂园等；
2、工程进度良好：热销项目基本都是封顶准现房，前期已交房；
3、产品具有优势：热销项目多为刚需楼盘，两室户型配比较高，有的达7成；或者在地段、品质、配套上具有明显卖点。
幸福的项目都是一样的，用一个词归纳就是：靠谱。
而不幸的项目各有各的不幸。这样的好时节，还有一些项目销量是可怜的个位数。这些项目一般都贴着这些标签：
1、长期不动工：客户的信心被消磨殆尽；
2、口碑较差：负面问题多，没有处理好客户关系；
3、一证皆无：没有证不是问题，长期拿不到证就是问题；
4、性价比很低：说白了就是客户觉得不值这个价；
五 上下半场
石家庄楼市上半年的基调已定：量价齐升。
清明小长假至今，各个售楼处依然人流如潮，购买力在进一步释放。
而下半年，市场形势虽然难测，不过我并不乐观。
个人观点是，随着购买力的阶段性释放，庄里楼市下半年将进入低谷。全年成交量将呈现前高后低走势，但房价仍然会小幅上涨。
政府不遗余力地出台楼市政策刺激是一方面，但现实的客户购买力则是另一方面。
先说说刚需客户。无论是外来人口还是本地居民，这是市场的绝对主力。看到庄里企业目前的生存状况，多少企业正在艰难挣扎，但我想这还没到最坏的时候。
再说说城中村村民。市里出台石家庄市棚户区改造货币化安置实施办法，但同时又叫停了主城区的城中村改造。就目前的石家庄城中村改造进度而言，大规模改造基本进入尾声，大量回迁楼已拔地而起，可以说这个政策来得晚了。
另外说说资产配置需求。目前拥有两套以上房产的市民已不在少数。虽然房产投资仍然是资产配置的重点，但大趋势正在变化，他们不是在本地增持多少处房产，而是转向异地置业和海外置业，在资源更优的城市配置房产。
六活在当下
马云在对2016年经济形势研判中提到，今年的经济形势很不好，而且会持久的不好。但经济形势好与不好其实和你没什么关系，好形势下烂企业有，坏形势下好企业也多得是。
可惜的是，石家庄称得上好开发企业的并不多。不少开发商的思维还停留在十年前，仍然只追求利润最大化，没有客户导向思维。在想做老业主的时候，尴尬地发现追随者寥寥。形势好的时候，还能苟且活着，形势坏的时候呢？不夸张的说，石家庄上千家房企，3年后大半将被淘汰。
对于购房者而言，面对的最大风险仍是踏空的风险，这十几年来你任何时间点买房，现在来看都是对的。买房是一个非常个性化的需求，它关乎你的生活质量或婚姻幸福。虽然房价总有一天会下跌，但你为此付出巨大的时间和幸福为代价，值吗？千万别根据宏观分析来指导买房，我们耗不起。适当运用杠杆，去买适合自己的房子：大的不行，就买小的；小的不行，就买远的。踏空，其实意味着你财富的缩水。
活在当下，看到明天。
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