專家太多了！我只想從一個普通購房者的角度，談談買房這事兒
這篇文章是寫給那些錢不夠，託不到關係的朋友們的。希望給你們多一些選擇的餘地。
前 言
前文我寫到，這一波購房的熱潮，是房少、人多、有著巨大價差的情況下杭州樓市的真實反應。但並不是說在這種情況下，其中就沒有人為因素在起作用了。這背後或多或少還是有著各種手段，在維持或者增加著樓市的熱度。
越是這樣的時刻，我們越是要清醒。
沒錢、沒關係也有一定概率買到房。
買到號子的一定是能搶到房子的；但買到房子的，不一定就買了號子。所以你不要看到說到處要號子費就真的不付號子費就買不到房了。其實各種情況都有著一定得概率。
說是全款的，不一定真的全都是全款。畢竟沒有那麼多可以全款的人，甚至可以說，每個樓盤一定有不用全款的房。
你如果真心想買到房子，你要做的是不放過一個樓盤，不放棄一線希望，在你有意向的，覺得可以接受的、能夠承受的樓盤範圍裡一個一個的登記，參與。會有一定的概率買到。
這叫是勤能補拙。
下面進入正題。
正 文
全款搶房是因為限價（這裡全款也包含了各種號子費。），這樣的人分兩種。
一種是財大氣粗，真的是手邊有錢（其中包括拿到拆遷款的那批），放著也怕貶值，那麼趕緊買套房子。聽說全款能優先買到，那麼，哥不差錢，就全款買了吧。這樣的人全款搶到限價的房子，肯定是值得的，因為他沒有財務成本。
另一種則是手邊其實本來只有一個首付，但是因為被現實情況所逼，只能想辦法去把自己變成全款，從而買到房子。那麼這種情況就是下面我們要來分析的，這樣做到底值得不值得呢？
為了計算方便，首先我們規定所有的房子都是100平方米一套。同時規定，購房者手上自有資金為100萬。再有點，該計算方式針對的就是沒有提前還款的能力，統一都按貸足30年計算。
情況一
某熱門限價樓盤的售價是2.5萬一個平方。那麼這個樓盤的一套房子的總價為2.5*100=250萬。
而作為沒有關係的普通購房者，排除我們前面講到的通過努力有一定概率買到的情況，如果這名購房者一定想買到這套房子，在目前的情況下，他可能需要花20萬去買個號子，並且需要花30萬定個車庫，最後還可能需要花15萬去升級裝修。有可能只需要加一筆費用，也有可能三筆費用都要加。
升級裝修這一項我們暫時先不計，僅計算前兩項，那麼這名購房者買這套限價房的總共花費為：250萬+20萬+30萬=300萬。
購房者的資金缺口為300萬-100萬=200萬。
一般這個缺口通過貸款來獲得。目前民間借貸年利率超過10%，基本不予考慮。銀行抵押貸款年利率區間為5.6-7.2%，我們取用中間值6.4%。信用貸款年利率為7.2%起。我們把這兩種貸款年利率的平均值來當做下面計算用貸款的年利率：(6.4%+7.2%)/2=6.8%。
那麼，該購房者全款買入這套限價房後，在揹負200萬抵押貸款的同時，每年需要額外支出的利息為13.6萬元。
而抵押貸款一般形式是每月還利息，一年一還本。那麼到了年底，每年需要墊資轉貸，先將本金歸還銀行，再重新貸出來，一般理想的話這個時間為3-7天，我們取中間值5天。墊資轉貸日息為千分之1.5-3.0。我們按最低值千分之1.5計算，每年墊資轉貸的成本在1.5萬元左右。如果購房者情況不是那麼好，自己銀行貸不出來，還要通過其他貸款公司協助貸款。那麼還需要支付一筆手續費摺合下來大約3000元一年。如此，該購房者每年除利息外支出的實際費用約1.8萬元。
加上原本的利息，每年支出為13.6萬+1.8萬=15.4萬元，再按這個支出倒算回去，實際這200萬貸款的年利率高達7.7%。
情況二
如果今後限價取消，或者說根據目前政府批出的項目看，高地價的房子相應限價會升高。目前限價2.5萬一方的樓盤隔壁下半年新開一個樓盤，房價漲到了3.5萬元一方。
由於價差的消失，購房的熱情滿滿平息，3萬元一方的房子不需要全款，恢復正常的狀態，可以三成首付做按揭。也不需要捆綁車位，以及號子費。漲價過的房子總價為：3.3萬*100=330萬。
購房者手上有100萬現金，剛好支付三成首付。330萬-100萬=230萬。揹負房貸230萬。房貸利率按目前基準利率4.9%上浮15%，實際房貸年利率為：5.635%。
結果分析
為了方便清楚的比較，我們都先按不考慮還本的情況下計算比較。
情況一：年利率7.7%，貸款額200萬。每年支出利息等成本為：15.4萬元
情況二：年利率5.635%，貸款額230萬。每年支出利息成本為：：12.96萬元
結果非常清楚了。情況一每年需要花費在利息上的支出成本遠高於情況二，每年要多花費2.44萬元。
而情況二比情況一多貸30萬。換句話說，只需要12年多一點，情況二每年比情況一少支出的利息差，就能填補掉多貸款的30萬。
結 語
如果手邊沒有錢，需要通過抵押貸款去融資來完成全款搶房的，在目前這種又要號子費，又要捆綁車位，額外需要加各種費用的情況下，你的購房成本遠遠高於你的想象。
與其如此，不如去買高價地的房子。雖然房價漲了8000元一方，但你實際購買成本並沒有比現在高。
同時，2017年拍出的大量高價地入市後應該會緩解現在缺房的現狀，到時候你可以挑挑揀揀，三成首付，不綁車位，買到心儀的房子，豈不樂哉。
當然這一切只是理想化的計算。可能會提前還款，可能房價漲的比我預期的多。可能漲價後還是得全款綁車位搶房。這一切都沒有辦法完全預測準確。
但我判斷恢復正常的可以貸款的市場還是大概率事件，因為漲價後的市場更像申花板塊，那裡目前就是可以按揭的。
最後再一次強調這只是模糊計算，選用的數據儘量不極端，會有很多漏洞，譬如提前還款啊，譬如按揭先還得是利息部分啊，因為變量太多就很難比較，所以就選取了真正缺錢，要貸足30年的這一種情況來計算。
希望大家可以根據自身的實際情況親自去算算，我的目的只是為了給需要的人多一個思路，
希望都能買到心儀的房子。謝謝！
（本文僅代表個人觀點）
►請加好友，與您一起討論房產！
►敬請關注轉發，您的關注是我寫作的動力。
►歡迎後臺留言和關注，謝謝。
- End -
文∣杭州跑盤小王子
圖片、數據來自網絡
我愛跑樓盤，帶給你最新樓盤消息
閱讀更多 跑盤小王子 的文章
