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法院有權根據生效判決確定的金錢義務對被執行人名下房產進行查封拍賣，不考慮是否剛需。如果案外人對該房產權屬有爭議，則可以提出執行異議和執行異議之訴，法院在此期間中止執行。
丹柱律所顏宇丹律師
按以前的規定來說，對於維持生活必需的生活必需品包括房屋是不能執行的，但這個狀況已經發生了改變。
2015年5月5日實施的最高人民法院《關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十條規定“金錢債務執行中，符合下列情形之一，被執行人以執行標的系本人及所扶養家屬維持生活必需的居住房屋為由提出異議的，人民法院不予支持：（一）對被執行人有扶養義務的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的；（二）執行依據生效後，被執行人為逃避債務轉讓其名下其他房屋的；（三）申請執行人按照當地廉租住房保障面積標準為被執行人及所扶養家屬提供居住房屋，或者同意參照當地房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的”。
從以上規定可以看出，符合《執行異議和複議若干問題的規定》第二十條三種情形中的任何一種，即使你的房屋屬剛需住房，仍然會被執行。
以上意見供參考！
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雖已簽訂《以房抵債協議》，但沒有對案涉房產辦理過戶登記手續，故雙方關於案涉房產的轉讓並未產生物權變動效力，受讓人亦未在人民法院查封之前已合法佔有案涉房產，其不能排除法院執行行為。
中華人民共和國最高人民法院
民 事 裁 定 書
(2018)最高法民申1382號
再審申請人(一審原告、二審上訴人)：戴宏都(曾用名:戴洪都)。
委託訴訟代理人：王娜，遼寧銘博律師事務所律師。
委託訴訟代理人：張淞，遼寧銘博律師事務所律師。
被申請人(一審被告、二審被上訴人)：解軍。
委託訴訟代理人：柳鵬，遼寧興達律師事務所律師。
一審被告：丹東寬泰房地產開發有限公司。住所地：遼寧省丹東市寬甸滿族自治縣。
法定代表人：劉振國，該公司總經理。
委託訴訟代理人：關忠，北京盈科(瀋陽)律師事務所律師。
委託訴訟代理人：李玉龍，北京盈科(瀋陽)律師事務所律師。
再審申請人戴宏都因與被申請人解軍及一審被告丹東寬泰房地產開發有限公司(以下簡稱寬泰公司)執行異議之訴糾紛一案，不服遼寧省高級人民法院(2017)遼民終1250號民事判決，向本院申請再審。本院依法組成合議庭進行了審查，現已審查終結。
戴宏都依據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項的規定申請再審。
主要事實和理由：(一)最高人民法院(2017)最高法民申3721號民事裁定書上明確載明“寬泰公司與戴宏都在2015年6月27日法院查封之前已就以房抵頂債務達成一致的意思表示，即合同在法院查封之前已經成立。《以房抵債協議書》系雙方當事人的真實意思表示，內容不違反法律、行政法規的強制性規定，應為合法有效”。本案二審判決認定《以房抵債協議書》成立生效時間是2015年10月明顯與該裁定書衝突，認定事實錯誤。戴宏都與寬泰公司在補籤書面的《以房抵債協議書》之前已達成合同合意內容並實際履行，沒有簽訂書面協議不等於雙方對合同內容沒有達成一致的真實意思表示。且達成合意的時間是2015年3月15日，這一事實已經生效裁判文書所確認。戴宏都與寬泰公司簽訂的《以房抵債協議書》應自2015年3月15日成立並生效，戴宏都對案涉房屋具有合法的民事權益。(二)二審判決認定本案情形與另案中楊某某的情況不同與事實不符。楊某某與戴宏都情形相同，而一審法院最初作出的(2016)遼06執異8號執行裁定書與楊某某結果相同，均為中止執行。但一審法院未經合法程序將戴宏都的裁定書收回後作出了截然不同的結果，明顯違反了司法裁判的統一性和公平性。(三)二審判決認定戴宏都在法院查封前已合法佔有了該不動產證據不足不符合客觀實際。根據《中華人民共和國物權法》第十五條的規定，案涉房屋雖然不能辦理物權登記，但也僅是所有權暫時不能發生轉移，並不等於房屋不能進行流轉和交付。根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條第一款的規定，案涉抵債房屋在戴宏都與寬泰公司達成合意後就已交付給戴宏都進行處置，戴宏都對抵債房屋進行實際支配和收益的行為應當視為抵債房屋已實際交付給戴宏都。戴宏都與寬泰公司於2015年4月15日簽訂《商品房認購書》後，除了自僱人員看管抵債房屋，同時為了體現自己對房屋的權利和佔有向人民法院通過訴訟方式對抵債房屋進行確認和保全，只是由於人民法院的違法行為沒有及時採取措施，但這一行為事實也充分證明戴宏都的佔有意思和公示行為，也能證明寬泰公司將抵債房屋實際交付給了戴宏都的事實。戴宏都符合《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條的規定，具有足以排除強制執行的民事權益，應當解除查封，不得對戴宏都的合法財產進行強制執行。
解軍提交意見稱，戴宏都與寬泰公司形成案涉《以房抵債協議書》及協議的生效時間是2015年10月，晚於人民法院查封案涉房屋的時間。案涉房屋現處於在建狀態，由於開發手續不全至今未取得商品房銷售許可，戴宏都陳述案涉房屋已經交付並部分銷售沒有事實依據，也違反法律規定，其沒有在人民法院查封前完全合法的佔有案涉房屋。一審法院針對案外人楊某某及戴宏都作出的執行異議裁定送達解軍後，解軍以兩份裁定違反法定程序為由提出了異議，一審法院因此將裁定收回後舉行了聽證，並作出了本案的執行異議裁定，駁回了戴宏都的執行異議，楊某某的案件尚未進入法定程序，因此並不存在基於同一事實兩種結果的情形。戴宏都不享有足以排除強制執行的民事權益，應駁回其再審申請。
寬泰公司同意解軍的意見。
本院經審查認為，本案系戴宏都主張其對解軍申請執行的案涉房產享有足以排除強制執行的民事權益提起的執行異議之訴。《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條規定：“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;(二)在人民法院查封之前已合法佔有該不動產;(三)已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行;(四)非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”根據原審查明的事實，戴宏都與寬泰公司簽訂案涉《以房抵債協議書》後沒有對案涉房產辦理過戶登記手續，故雙方關於案涉房產的轉讓並未產生物權變動效力。2015年6月27日，一審法院依解軍的申請作出(2015)丹執字第00025-1號民事裁定，查封了包括案涉房產在內的部分寬泰公司在建樓房。戴宏都主張其在人民法院查封之前已合法佔有案涉房產，但案涉房產在當時尚處於在建狀態，並未取得商品房銷售許可證，亦未竣工驗收，戴宏都在原審期間並未舉示充足的證據證明其已實際佔有了案涉房產。據此，原審認定戴宏都不符合前述法律規定的能夠排除人民法院執行行為的情形，認定事實及適用法律並無不當。戴宏都申請再審期間作為新證據向本院提供了《分房協議》、《寬泰新城抵債房屋看管委託書》各一份，孫某某、宋某某等人的《商品房認購書》，意欲證明戴宏都及寬泰公司的多個債權人已在人民法院查封前佔有了案涉房產。寬泰公司質證認為，對上述證據的真實性、合法性、關聯性均有異議，且不屬於新證據，也不能證明戴宏都等人已經實際佔有了案涉房產。本院經審查認為，《分房協議》、《寬泰新城抵債房屋看管委託書》顯示的落款時間均為2015年4月20日，孫某某、宋某某等人的《商品房認購書》顯示的時間均在2015年期間，故前述證據系原審中已經存在的證據，不屬於新證據範疇，戴宏都對其在原審期間未能提供上述證據沒有作出合理說明。證據內容雖載明孫某某、宋某某等人與寬泰公司簽訂了《商品房認購書》，戴宏都、孫某某等對寬泰公司享有債權的全體債權人對案涉寬泰新城101套房屋和337個車庫進行了分配，並委託陳某、李某某、孫某、孫某某等四位債權人對前述房產進行看管，但戴宏都並未舉示證據證明協議書及委託書已經實際履行，戴宏都已合法佔有了案涉房產。故戴宏都舉示的上述證據不足以證明其主張的在法院查封之前已合法佔有了案涉房產。至於案涉《以房抵債協議書》成立及生效時間的認定問題，2017年2月22日作出並已經發生法律效力的(2016)遼民終334號民事判決認定案涉《以房抵債協議書》於2015年3月15日成立並生效，且該案系戴宏都就案涉以房抵債協議的效力提起的確認合同效力之訴，因此本案一、二審在沒有相反證據證明的情形下作出與上述生效民事判決不一致的認定確有瑕疵。但因本案系戴宏都主張其對解軍申請執行的案涉房產享有足以排除強制執行的民事權益提起的執行異議之訴，戴宏都並未在人民法院查封前合法佔有案涉房產，即使其在人民法院查封之前已與寬泰公司訂立了合法有效的買賣合同，亦不符合《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條第二項之規定，其對案涉房產仍不享有足以排除強制執行的民事權益。故二審判決對案涉《以房抵債協議書》成立及生效時間的認定存在的瑕疵並不影響本案判決結果，不屬於依法應當再審的情形。
綜上，戴宏都的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項規定的情形。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款，《最高人民法院關於適用的解釋》第三百九十五條第二款規定，裁定如下：
駁回戴宏都的再審申請。
審 判 長 董 華
審 判 員 駱 電
審 判 員 張代恩
二〇一八年四月二十七日
法官助理 侯 望
書 記 員 黃婷婷
瘋狂LDS
您好，我是一名律師，很高興回答您的這個問題。現在司法實踐中，法院是可以強制拍賣被執行人名下唯一一套住房。主要依據是：2015年最高院頒佈的《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十條金錢債權執行中，符合下列情形之一，被執行人以執行標的系本人及所扶養家屬維持生活必需的居住房屋為由提出異議的，人民法院不予支持：
（一）對被執行人有扶養義務的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的；
（二）執行依據生效後，被執行人為逃避債務轉讓其名下其他房屋的；
（三）申請執行人按照當地廉租住房保障面積標準為被執行人及所扶養家屬提供居住房屋，或者同意參照當地房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的。
法院強制拍賣了被執行人的唯一一套房產後，一般會給被執行人預留5到8年的租金，供被執行人租房使用。剩餘款項法院在扣除拍賣佣金、執行費、執行款等費用後，若有剩餘，法院會將最後的剩餘款項給被執行人。
律師小僧
如果對方申請財產保全，法院會凍結房屋產權，不準交易。不會查封。查封就不能使用了。
是否勝算無法判斷，只有審理者，才能知道。
律師費一般標的額5%，1萬左右。
房子法院強制執行。
根據2015年5月5日公佈實施的《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十條規定，關於金錢債務債權案件，若被執行人（債務人）名下只有唯一一套住房，在扣除5至8年租金後，法院可以執行房產，保障債權人利益。
《規定》第二十條：
第二十條 金錢債權執行中，符合下列情形之一，被執行人以執行標的系本人及所扶養家屬維持生活必需的居住房屋為由提出異議的，人民法院不予支持：
（一）對被執行人有扶養義務的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的；
（二）執行依據生效後，被執行人為逃避債務轉讓其名下其他房屋的；
（三）申請執行人按照當地廉租住房保障面積標準為被執行人及所扶養家屬提供居住房屋，或者同意參照當地房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的。
執行依據確定被執行人交付居住的房屋，自執行通知送達之日起，已經給予三個月的寬限期，被執行人以該房屋系本人及所扶養家屬維持生活的必需品為由提出異議的，人民法院不予支持。
惠州貝殼找房羅傑
會被執行滴。
因從最高人民法院《關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十條規定“金錢債務執行中，符合下列情形之一，被執行人以執行標的系本人及所扶養家屬維持生活必需的居住房屋為由提出異議的，人民法院不予支持：（一）對被執行人有扶養義務的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的；（二）執行依據生效後，被執行人為逃避債務轉讓其名下其他房屋的；（三）申請執行人按照當地廉租住房保障面積標準為被執行人及所扶養家屬提供居住房屋，或者同意參照當地房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的”。因此只要你符合條件，那麼法院會認真滴執行
85後軟裝大咖
本人沒您文化水平有限，請問什麼叫“剛需房產”？
這麼跟你說吧，僅僅是當你有且僅有一套住房的時候才不會被法院執行！
依據網上都有，您自己查查吧！
爭取平常心吧
會被執行，為了避免這個問題，所以在買房的時候，可以考慮寫其他人的名字。
房產小歐哥
你給他租個房子，房租他付，然後就能執行他的房子了。不過前提是房子沒有被別人先做了財產凍結保護。
52766149364
以前是有說不能執行，現在應該是隻要給你留足租房租金就可以執行。
