10.21 恆大這次能解套麼？

01

最近經常坐地鐵的小夥伴們會發現一個有意思的現象，地鐵口原來那個整天拉你去湖州買房的小哥哥不見了，不過多了2個漂亮的小姐姐，這次不帶你去湖州買房了，而是帶你去看相城區2萬1豪華裝修的好房子。

沒錯，恆大又殺回來了！

首先，恆大的房子值不值得入手先放在一邊不談，這次能成功把蘇州人從湖州手裡“救回來”也算是功德一件了。

那麼，這次重新殺入我們視野的恆大到底值不值得入手呢？時隔兩年，小編再次來到了現場一探究竟。

恆大在相城區有2個項目，位於相城區黃埭的恆大悅瓏灣和位於相城區漕湖的恆大珺睿庭，兩個項目項目直線距離也不是太遠。

關於這兩個項目我們首先要知道的信息有，兩個項目地價都在1萬7左右，是當初板塊內的“地王”（現在也是），備案價備到了2萬8、9，17年就曾以備案價開過盤，完全賣不動，之後封盤了兩年左右的時間。這次藉著恆大全國大促的名頭，直降5000一平，並且啟動了全城分銷，這才重新殺回了購房者的視野。

02

那麼，降價後的恆大到底值得入手麼？讓我們來細細的分析一下：

目前鋪天蓋地宣傳主打的是黃埭的悅瓏灣這個項目，對外宣稱豪裝2萬1每平，實際的售價從2萬1到2萬5不等，因為是主動降價銷售，無從得知準確的均價，只能估算在2萬3左右。帶3千左右（號稱4千）一平的精裝。

從現場展示的精裝交付標準來看，確實比一般的項目要好一些，尤其是在這個嚴格限價的環境下，很多項目的精裝“縮水”嚴重。恆大這兩個項目的裝修品質還是明顯要高出多數剛需、剛改盤一截的。最典型的表現就是客廳和主臥室都有做了背景牆，並且燈具也是配好的。

從現場看下來，裝修標準在2千多或者3千也差不多。

03

除了裝修上花了成本之外，恆大的兩個項目最大的賣點就是肯在小區的公共景觀上砸錢了。悅瓏灣項目號稱花了5個億。這當然有點誇張。不過，

從項目的實景展示來看，實實在在是花了大價錢的。悅瓏灣基本上是把一個高標準的公園搬到了小區裡。

悅瓏灣和珺睿庭兩個小區的風格及品質都差不多。

明顯看的出來花了大價錢的地方有：

石材鋪設的地面，精美的雕塑，高大成冠移植的樹木，精緻的燈杆等等。

後面待售的親水洋房，幹掛石材立面，也是比較大氣的。

04

總之，從項目現場展示的實景你可以清楚的感受到恆大的大手筆，這種規格的小區景觀打造確實在蘇州也不多見。在小編旁邊的一組看房客戶非常激動，連連說道，

這個品質比中央景城不知道好多少（景城無辜躺槍=。=！）

但是，雖然小區的景觀品質打造的確實很不錯，也看的出來是花了大價錢的，但個人總覺得有一股濃濃的“鄉鎮風情”。各位就當小編的個人偏見好了，不用與我一般見識：）

總之，無論是從項目的整體品質還是裝修標準來說，恆大都是投入了不小的成本，1萬7的地價配合這樣的品質，賣個2萬3左右的均價恆大是肯定不賺的。

恆大賠本賺吆喝是一回事，消費者有沒有買賺到又是另外一回事。所以購房者在被熱情似火的中介們拉到現場看房之後，在看到如此高品質的社區景觀之後，先激動一會是可以的，但是激動完了也還得冷靜一下，值不值得買還得再仔細對比下。

05

項目2個隔壁鄰居冠城大通藍灣、錦繡花城二手的掛牌均價還不到2萬，實際成交價肯定還要低，項目現在降價之後也要2萬1起，實際在2萬3左右，洋房的價格大多要2萬4、5了。後面的清水洋房可能還要更貴。售價還是要明顯高出周邊一大截，投資價值比較有限。

所以購買這個項目的客戶最好還是以自住的角度來考慮為妙。

從自住的角度考慮，黃埭倒也不是完全不能考慮，最大的利好在於春申湖快速路的貫通。項目臨近兩條高架，西環北延和中環北線。所以，黃埭這個板塊還算是在蘇州發展主框架上。

但問題是，春申湖高架的貫通首先利好的是活力島片區、中央公園片區、虎丘溼地板塊等等，然後才輪得到黃埭。這些片區裡有大量在售將售的項目，限價2萬8以內基本沒跑的。這與悅瓏灣這個項目的差價、尤其是洋房的差價已經不大了。比如虎丘溼地板塊的九龍倉逅灣花園，價差就更小了。人家的位置更靠近主城、環境更好、配套更齊全。所以，相城區自住的需求其實可選擇的範圍很大。

九龍倉逅灣花園

悅瓏灣這個項目要入選，價格還是第一因素，2萬1左右的價格還是可以考慮的，再往上購房者就要多對比下了。項目還有些位置不太好的2樓單價只有1萬9左右，我看了下位置也不是太差，主要就是門口綠化的樹太高大了可能會有些遮擋，這個倒不是啥大問題，在絕對的低價面前，倒真是可以考慮來淘點便宜。

既然是來淘便宜的，就要徹底一些，淘些真正便宜的房子。恆大財大氣粗的，這2個項目鐵定是虧的了，能及時回籠些資金也算是減少損失的一種辦法，所以，相城區的剛需客戶想買個不那麼“剛需”的房子，可以來這邊看看。但是要切記，一定要買“便宜點”的，至於怎麼買到“便宜”的房子，這個就可以私聊了。

項目的優勢在於交通以及本身的品質，劣勢除了價格貴之外，周邊還有工廠的困擾，放張售樓處現場拍的照片大家看看。

至於說本次降價之後兩個項目能不能成功解套，其實從項目目前的推盤情況也可以看的出一絲端倪。

兩個項目體量都不小，悅瓏灣目前推了2棟高層、3棟小高層。

珺睿庭體量比悅瓏灣還要大不少，有3000多戶，分東西兩個區開發，目前東區已經基本準現房了，均價比悅瓏灣還便宜個幾百一平。但是目前只開出來1棟。

所以說即使是進行了5千一平的大幅降價，這兩個項目也很難一下子完全解套。

悅瓏灣的問題在於價格還是要高出周邊項目不少，後面的洋房價格如果再上漲的話就基本接近相城區限價區間了，那個競爭壓力就更大了。因此，後續能否繼續成功的跑量要看開發商的態度了。如果能繼續把價格控制在2萬3以內甚至2萬1左右，那小高層、洋房類的房子競爭力還是不錯的，可以作為相城區剛改的一個優選。但如果價格一旦“抬頭”，那預計後面的故事還會很長。

漕湖的珺睿庭小夥伴們暫時就不用太關注了，實打實的濃濃鄉鎮風情，旁邊就是漕湖學校，一到放學時間，接送孩子的車輛就把道路堵了大半，雖然離西環北延距離也不是太遠，但路口並沒有上下匝道，要上高架需要繞行較遠的距離。1萬7的地價加上還不錯的裝修賣2萬1左右的價格肯定是不賺的，但是不代表消費者就得為當初1萬7拿的地來買單，珺睿庭的故事2、3年內怕是講不完了。

現在來看看當初恆大拿這兩塊地時有多激進。不管如何，作為首進蘇州的門面項目，大手筆打造，有興趣在相城區置業的小夥伴倒是可以去看一看，尤其是悅瓏灣，已經接近值得入手的平衡線了。