撰文 | 米叔
5A写字楼50元/㎡就能租，整栋数十个单位空置、闲置，最好的拐角位无人问津...
“市场没以前好了”万达楼下负责写字楼租赁的中介小哥语气中透露出一丝无奈。
(南海万达43楼空置单位）
此前，我们曾做过千灯湖商业市场的现状，也看了不少商办物业的同行市调报告，不敢说对千灯湖写字楼的租金和存量了如指掌，至少也略知一二。
时隔一个月笔者再次造访千灯湖的过程中惊讶地发现三个现象：
1) 写字楼单位租金普遍低于70元／㎡/月，甚至在最核心的地段60元/㎡以下的物业比比皆是...
2）写字楼市场乱象丛生！以往我们会认为甲级写字楼里的租客应该都是第三产业，然而，建筑、电子商务、微商、美容美发工作室、包括地产、小型制造业、小金融公司、装修公司、电话营销公司等……几乎被这些企业填满！
3）仅从观察来看，目前市场的不稳定，导致租赁也不活跃（跟时间点也有关系）。
日租2元，黄金单位空置数月无人问津！
据不完全统计千灯湖建成并投入使用的办公项目共计23个，除去政府及公司自用房外，正对外出租的甲级写字楼主要聚集在A、C区。
包括友邦金融中心、万达广场、富力国际金融中心、招商置地中心是目前市场租赁供应大户，这一块也是千灯湖最早成熟的板块。
其中友邦是最硬气的，不仅租金报价高，实用率却只有60%，例如一套269平的单位加上管理费差不多2.6万/月，每年差不多31万的租金对一般企业来讲还是很吃力（对了，还是毛坯）。
（友邦一座的中层单位）
笔者观察到，就算租金门槛再高，现场也看到一些装饰公司住了进去，不只一两家。
不过，人家在品质跟物管方面首屈一指，与其一街之隔的万达明显差了几个档次。
譬如，这个28楼的黄金单位，有装修，又是双面采光租金反而比友邦还低15%，中介小哥称已经闲置数月，笔者看到地上有散落的烟头。
不难看出，前租客是一家地产中介，而且规模较小，据了解通常大品牌为了曝光度都会选择铺位办公。
类似情况屡见不鲜。
尤其是E座多个楼层都有地产业的身影，甚至有不少直接拿几个单位的。
笔者在A座低、中、高区挑选的多个楼层都有观察到空置、闲置的物业不少。
很多明明公司logo、办公家私都在却没人办公，难道正常工作日全员团建？
如果是一两家倒不足为奇，可是几乎每个楼层都存在，他们地上塞满了广告彩页，一看就是长时间没人打理。
虽然在价格、地段上万达占据很大的优势，但综合来看，外面看似光鲜亮丽，内在却不堪一击，第一，没有知名企业坐镇，第二，优质租客太少，二、三流租客较多，运营管理缺失。
当然，与友邦不同的是万达这边多为私人业主，难免会造成这种现象。
总之，目前千灯湖最繁华、性价比最高的写字楼尚且如此，看来其它楼日子也不好过。
（待拆的旧村）
超40%，千灯湖空置率排全市第二！
前段时间，全球知名商业地产服务商戴德梁行发布了《2019年上半年佛山甲级写字楼市场概况》报告，目前佛山新城板块写字楼空置率全市最高，接近60%。
其次是千灯湖，甲级写字楼存量高达114.3万平方米，占全市总存量近6成。空置率直接从去年底38.3%小幅度上升到42.9%。
此外，未来4年，佛山核心商务区甲级写字楼市场将迎来约100万平方米的新增供应。
如图所示佛山新城、千灯湖依然是供应量最大的两个板块。
然而，空置率不减，库存又施压！写字楼消化难怎么破？
近年来，佛山三产业有了较快发展，产业结构不断优化升级，但随着市场新增供应影响空置率反而不断高企。
而千灯湖正处于供过于求的局面，去库存压力相对较大。
以万达广场为例，虽然各类中小企业进驻消化了一部分写字楼，对于去库存有积极影响，但目前这些企业由于规模体量较小，市场需求仍然不大。
在这种情况下，要么等待市场需求出现爆发，或寄望于千灯湖的崛起，只有拥有了大量的公司包括国际国内大公司的大量进入，才会迎来写字楼市场发展的高峰期。
未来，千灯湖写字楼市场去库存的过程可能会持续2-3年或者更长。而长期库存、空置影响势必会造成租金滞涨的局面。
所以，千灯湖的商业市场走向成熟估计还有很长的一段路。
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