苏房网讯 张果行 过去的红五月，苏州楼市上演了一波又一波的高潮，梅山雅舍、太湖汇景、保利悦都、路劲澜山澜等多个加推项目几乎“秒光”。这一势头延续到了6月朗诗滨湖绿郡、南山维拉等项目的开盘。据统计5月份加推项目中，超过11盘成去化高达8成以上。
值得注意的是，热销氛围下，不少项目却选择了“多频次、小批量”加推，红5月的总体市场成交数据也不容乐观，甚至环比下滑10.28%。市场冷热难判下，购房者该继续观望么？
100万定金、直接售罄 这些楼盘开盘火爆
路劲澜山澜、梅香雅舍、南山维拉等多盘表现引人注目。其中路劲澜山澜受制于目前的备案价机制，新房二手房价格倒挂。梅香雅舍和南山维拉则是13000/㎡左右的刚需盘，卖一套少一套。不过相同点是，开盘火爆到很多人有钱都买不到。
先说路劲澜山澜。目前周边二手房价格均价两万五到三万，作为位数不多的新房，澜山澜自然引起关注。新房二手房价格倒挂的情况，与去年南京抢房很相似，开盘当天自然场面火爆，更传现场要求定金100万，首付在剩下7天内交齐。
然后是位于太湖度假区的梅香雅舍，项目在整个度假区板块内的价格偏低，整体备案价约在12256-13393元/平方米范围内，又是现房可以即买即住，超高的性价比受到了很多购房者的亲睐。开盘当天去化率高达99%，表现十分抢眼。这也是梅香雅舍最后一次推盘，从此苏州新房市场上一万三价位的项目又少了一个。
低价盘梅香雅舍去化99%（更多开盘数据及分析，关注《新品周周看》）
这份热潮同样延续到了6月。上周末开盘的朗诗滨湖绿郡，推出160多套房源。晚上六点多正式开盘，上午八九点售楼处就排起了队。最后仅仅剩下部分底层、高层以及8楼的房源。现场有客户表示，自己上午就来排队了，结果只排到100多号，想购买一套大户型，结果因为房源太紧俏，大户型已经被卖完，最终只能等待下次开盘。
朗诗滨湖绿郡开盘去化率89%
6月3日开盘的低价刚需盘南山维拉更是全部售罄，实现“光盘”。据苏房网统计，仅从五月来看，共有17盘加推，其中共有12盘去化7成以上，11盘去化8成以上，刚需改善项目都有，甚至建发独墅湾这样一套总价动辄高达300-700万元的别墅项目，也收获了7成去化的良好成绩。
多盘小批量、多频次加推 不愿多卖为哪般？
然而与高去化形成对比的，是不少项目单盘推量“紧凑”的现象。多盘小批量供应，一定程度上影响了当月苏州的成交热度。事实上，由住建局网签数据可以看出，5月苏州商品住宅签约4590套，环比下滑10.28%。
苏房网数据中心夏玮芬认为：“5月份推盘虽然频次多，但单盘推量有限，月内释放也有限，尽管月底最后两天网签情况有一定的集中，但单月整体表现还是不如四月份，环比有一成左右的跌幅。”
尽管当月大小推新达近20盘次左右，但是不少项目的加推房源不足百套，最少的甚至只推了三四十套，影响了市场总体供应和成交。
5月份4楼盘加推量不足百套（更多开盘数据及分析 关注苏房网《新品周周看》）
为什么开发商不急着卖？总结近期选择小批量、多频次加推的楼盘，大致可以分为这几类：
1、前期销售去化良好，可售房源所剩不多
这类楼盘，由于前期销售较好，项目面临清盘或者规划的某一类型产品本就不多，即便全部推出也供应有限，代表项目有铂悦犀湖、中锐星奕湾。
例如5月开盘的铂悦犀湖、中锐星奕湾、万科大家、仁恒悦棠湾4个项目，加推甚至不足百套。
以铂悦犀湖来看，5月15日加推了80套，这是铂悦犀湖唯一一批装修小高层，本身房源就不多。开盘报价接近4万元/㎡，当天去化达到100%。
中锐星奕湾，5月份仅推出88套全装修花园洋房，当天去化达到93%。与分别仅推出36套、40套房源的万科大家、仁恒悦棠湾类似，中锐星奕湾已经是最后一批房源，加推数量有限。
2、前期持地成本不高，销售压力小
这一部分楼盘尽管手里“存货”不成问题，但是由于前期获得的土地的成本低，没有迫切的资金压力，因此放慢了销售节奏，例如保利悦都和上文提到的朗诗太湖绿郡。
作为第一批进驻并开发尹山湖板块的房企，目前在售的保利悦都已经是保利在尹山湖开发的4期项目。从2010年初保利拿地尹山湖，到2017年推出保利悦都，相比近几年高价拿地的项目，眼光独到的保利无疑是最不需要着急卖的那一个。
5月份保利悦都推出111套房源，去化91套。截止发稿，苏房网数据显示项目仍有705套房源可售。近几年尹山湖供地缓慢，周边高性价比楼盘卖光后，保利悦都会更加“抢手”。
保利悦都可售房源705套
3、价格优势大 刚需盘“惜售”
除了已经清盘的梅山雅舍和南山维拉，苏州在售的低价刚需盘还有太湖相王府、太湖汇景、拾鲤花园等盘。这些楼盘均价在13000元-15000元/㎡，在苏州属于卖一套少一套，对于刚需购房者来说有着莫大的诱惑。为了寻求价格上的抬升空间，这些低价刚需盘不会选择大批量加推。
5月9日，华丽家族太湖汇景加推了184套房源，去化84%。看似力度不小，但是截止发稿苏房网显示其可售住宅房源还有1026套，相比之下加推的184套房源并不多，这一加推力度足以支撑其后续多次的加推。
据了解，除了5月9日的加推，华丽家族太湖汇景还在当月多个周进行了小批量加推，甚至有时候仅加推一两个单元，是典型的“多频次，小批量”加推的项目。
太湖汇景可售房源仍有1086套
4、掀开区域房价新篇章 谨慎试探
近两年在苏州土拍市场上高价拿地的项目接连上市，为了保证一定的利润，项目定位和定价相应的高出周边不少。其中代表楼盘为南山楠、泰禾金尊府等项目。
作为带领浒关进入2.0时代的新盘南山楠，周边弘阳上水、恒基旭辉城等尾盘均价在17000元/㎡左右，南山楠22000元/㎡的报价将区域价格拔高不少。出于对市场的谨慎，项目为了探购房者态度，采取小批量加推、前期优惠等营销方式，推量基数小去化率也会好看一些，其实不难理解。
总结：购房者买房更难 高性价比项目下手要趁早
尽管5月份苏州楼市成交数据下滑，但是从整体市场来看，苏州楼市并非“降温”，清盘、小批量加推是今年热盘的主要现象，有效供应和新盘出货的不足，才影响了数据层面的释放，而高性价比项目的市场热度毫不逊色于去年。同时，小批量，高去化的加推，会导致选房“竞争”更为激烈。因此对于有意向的楼盘还是要提前预约登记，了解项目开盘选房是否对客户有资金资质等要求，开盘号采取摇号还是顺序，提前做好准备，避免开盘后“抢不到”房。
苏房网数据分析师夏玮芬表示：“无论惜售还是分多批加推，有效供应量的减少对市场成交量肯定有影响，导致今年的市场成交明显不如去年。自从2016年苏州限购重启以来，2017年刚需热盘成交表现相对往年甚至更为突出，这点来看其实热度并没有下降，今年基本还是延续了去年的趋势，刚需盘高性价比项目根本不愁卖，不少开发商选择了多频次，小批量的加推模式，高性价比老盘、低价盘清盘后，刚需购房者的选择更是日益缩减，能选的地段也是偏离主城区越来越远；因而目前的备案价机制下，有合适的项目还是多淘淘吧。”
閱讀更多 蘇房網 的文章
