今日问题

问题：不要被「专家们」换汤不换药的理论所误导？！

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2004年，谢国忠从国际资本流动的角度认为，中国房地产业调控之所以困难，就在国内房地产业挟持中国经济、挟持各地方经济。如果这些房地产问题处理不好，可能成为今后整个中国社会政治动荡的根源。事实上，即便到了今天，这一判断依然有着重要的现实警示意义。

2005年，谢国忠再次连发《上海房地产可能步曼谷后尘》等数篇警示文章，认为美元利率水平不断上升，目前已经升至4%，未来有可能达到5%。这使海外资金开始流出上海房地产市场。为证明自己的观点，谢国忠甚至卖掉自己在上海的房产。2018年，十年期美债利率突破3%，美元指数持续上升，当年的判断，与眼下的现实再次产生某种奇妙的呼应。

Art：说他的目的不是为了批评，因他房市预测的对错已经众人皆知。

评析他的目的，是因为，同样错误的预测逻辑，仍然被其它「专家们」换汤不换药的大量使用。

从他2004、2005年的论点，和今日许多经济学者对照，多么惊人的相似。

「经济学」是一门非常迷人的科学，经济学者都是一群智商超群，也擅长用逻辑&数字描绘人类商业选择问题的一群人。

但在我年轻时，对一个问题一直有很大的疑问：

经济学家应该是最了解商业世界的一群人，也最擅长做「经济选择」。

为何很少看到经济学家在实务投资的战场上用自己的预测为自己获利？

事实上，综观整个经济学历史，只有两个半的经济学家曾经为自己赚到大钱。

一个是李嘉图DavidRicardo：

提出著名的比较优势贸易理论（ComparativeAdvantageTheory），奠定现代国际贸易的基础。

一位是凯恩斯JohnMaynardKeynes：

创立了开宗立派的凯恩斯学派，对于宏观经济学有革命性的观点，代表作《就业、利息和货币通论》（TheGeneralTheoryofEmployment,InterestandMoney），是值得用「想书法」去研究的好书。

剩下半个，是1997年的诺贝尔经济学奖得主Merton：

曾成立基金公司，先盛后衰，而后宣告破产（美国长期资本管理公司(LongTermCapitalManagement）。

事实上，李嘉图&凯恩斯不是学经济学出身的，凯恩斯在参加公务员的经济学考试时，甚至没有通过。

我接着回顾我从前在学校上课时的经济学教授们，也没有人因擅长投资而闻名、而真正富有，这让我纳闷了很久。

如果经济学家无法靠着自己的分析致富，我们如何相信经济学家对宏观经济的分析？问题到底在哪里？

多年后，随着投资经验的累积，我逐渐拼凑出可能的原因。

一部分之前提过，就是经济学理论的「假设前提」很脆弱，经济的世界，是一个开放的无法闭锁环境因果的商业世界。

因为开放、因为无法闭锁，所以你永远无法像一个纯科学般，在实验室中制造不被外部影响的情境无数次。

所以因果关系无法不模糊，但为了方便讨论，也为了求取自我圆满的逻辑关系，经济学家们被迫为自己的理论设置了一些「假设前提」。

这些「假设前提」中，最有威力的，就是一项每个理论都有的：假设除了分析的重点因素外，其它条件不变。

因为如此有威力，所以经济学理论的逻辑都很漂亮，还能求取漂亮的数学式，因为如此有威力，让「经济学」不再等于「经济」；

再者，经济学家or一些所谓的专家，都非常擅长「量化分析」，一切以尽可能「数字化」分析为目的。

但在投资领域，起码对房产投资而言，「质化分析」才是致胜关键。

你绝对比任志强更能正确预测你家小区的房价。

因在任志强看好后市之时，只有你知道，你家小区有一个大投资客，持有10套房产，但因生意失败，即将被迫抛售10套房产，故未来半年房价不容易涨。

所谓「质化分析」，就是你挖掘出标的物深层的故事，从人性的角度回推它对价格的影响，但任何事情都没有两好。

「质化分析」长于「深度」，短于「数量」；「量化分析」长于「数量」，短于「深度」。

一般金融商品对「质化分析」的需求还没那么深，但杰出如巴菲特等顶级投资人，仍有很鲜明的「投资边界」，为什么？

如果只要「量化分析」就能完成好投资，为何要为自己设立严格的「投资边界」？

因为对一个投资标的的「质化理解」需要花费很多调研时间，也很难跨界使用，房地产对「质化分析」的需求就重的多。

如果一定要具体化一个比例，房产投资中「质化分析」的比例绝对超过6成，这也是房地产之所以被称为NextDoorBusiness的原因。

经济学家常错误预测房地产的走向的另一个原因在于「无法量化人性」，又或「过度简化人性」，这种简化与其说是不了解「人」，不如说不了解「交易流程」。

因为「人是情境的动物」，的确会「趋利避害」。

但当你对「交易流程」不熟悉，你对「交易流程」所引发的「人性」、所引发的「趋利避害」就无法发现、理解，当然就无法预测。

举例：

经济学家最长踏入的误区就是：过分高估房价下跌的速度&幅度。

因为他们不知道在牛市中，「业主降价」引发的不是「成交」，而是「买方进一步杀价」。

他们不知道房市的「0成交量阶段」（成交地狱）能够持续半年到一年，他们不知道买方在牛市时几乎不看房，所以无法成交。

他们没想到房子有个次级交易市场叫做「法拍市场」，这个市场将会吸收低价，这是其他市场没有的现象。因此，他们总是高估房价下跌的速度与涨幅。

这些，都是依附于「交易流程」中的人性反应，但经济学家们多半都是保守、寻求「工作机会」、需要「具体游戏规则」的学者，他们是中产阶级中的智商菁英，擅长在「确定规则」的战场作战。

故他们的人性侧写通常是：稳定的升迁、稳定的发表能被国际期刊刊登的论文、稳定的加薪，一辈子买房经验约1～3间。

所以他们对于「交易流程」只有表面的理解，也就无法推测人性可能的反应，当然对价格就会一再预测错误。

以上，说明完毕！