“福建特产石材有哪些？后宫三大殿是哪三个？五大名窖是哪五窖？？？”
你是否想过，这是地产公司测试员工的考试？！
近日，网传知名房企泰禾以以上考题测试员工，成绩不合格者将直接淘汰，预计淘（cai）汰（yuan）二三百人。
无独有偶，一个多月前，万科试点“起立坐下”运动，要求中基层下岗再竞争上岗，上岗失败则要离岗！
如此变相的“裁员换岗”现象，是否有人想起2008年亚洲金融危机时的地产寒冬？彼时，地产行业裁员、银行收紧贷款、首付成数增加、按揭限制增多等现象与2018年的今天是有多么的相似。
那么，2018是要重蹈2008年地产寒冬的覆辙吗，房价会跌吗？
寒冬特征一：债务压顶
房企裁员，最直接的原因就是缩减开支。那么，为何要缩减开支呢？我们来看一组数据。
据Wind数据显示，2017年全年，136家上市房企平均负债率达79.1%，创下2005年以来的最高位。债务规模较2016年增长33.33%，高达6.59万亿元。（彼时，2008年负债率是72.3%）
这还仅是上市房企的债务规模，若还包括全国大大小小的非上市房企，易懂君想这数字要上天了。
毕竟，若果按中国13亿人口来算的话，每人需要拿5000多块钱才能填补上市房企这一大窟窿；或者说要用去年财政收入的38%（去年财政收入17.25万亿）才能拯救房企。
而让人更加心寒的是，据智通财经了解，国内地产企业贷款的期限以 3 年为主，过去两年产生的大量贷款将在 2018-2019 年到期，也就是说未来1-3 年地产行业债务到期压力集中。
债务到期那就得还，融资环境宽松时房企还能“以旧换新”替换债务结构。然而，如今的境况是融资趋紧，房企很难借到钱！
寒冬特征二：融资被堵
“过去融资渠道宽松时，银行贷款、信托、公募债、私募债、定向增发、境外发债等十几个渠道都比较通畅，如今在一个个变窄。”国内某大型房企的一位副总裁介绍。
据同策咨询研究院监测数据获悉，2018年前7个月，40家典型房企总计融资4105亿元，相当于2017年下半年融资体量。境内银行贷款、公司债、其他债权融资均有不同程度波动，房企多元化融资渠道全面被堵。（彼时，房企在2008年融资渠道主要只有银行贷款，而当时，国家收紧银贷并要求房企自有资金提高到30%）
而近日，更有业内人士爆料“房地产信托暂停”的消息。
对于如此敏感消息，易懂君不予置否。但目前，真实的融资市场，确实不易！
5月份以来，碧桂园200亿元（其中150亿元用于长租公寓建设）、富力地产60亿元、花样年50亿元的租赁住宅专项债券、深圳市龙光控股一笔35亿元的住房租赁专项公司债券、雅居乐控股80亿元的私募公司债券、合生创展100亿元的小公募和泰禾集团的一笔原计划募资金额不超过98亿元的融资计划均被中止审查。
对此，同策研究院研究总监张宏伟表示，房企融资难问题雪上加霜，今年将成为房企“生死攸关”的一年。
新房销售或成房企快速回款的最后一根稻草
如前文所述，2015年以来发行的公司债将在今年开始迎来第一波还债高峰期，而当下国家正收紧房企融资渠道，企业若想自救，新房销售或成房企快速回款的最后一根稻草。
当然，这还得看房企卖不卖得动，假若卖不动，房企大多会降价出售，而彼时，楼市便会从往昔的“小姐身”屈尊为“丫鬟命”！
而当前，据FX168期货数据来源，1-7月份，东部地区商品房销售面积36859万平方米，同比下降3.8%，降幅比1-6月份收窄1.6个百分点；销售额42217亿元，增长5.8%，增速提高1.9个百分点。中部地区商品房销售面积25131万平方米，增长12.7%，增速回落0.1个百分点；销售额16844亿元，增长26.5%，增速回落0.5个百分点。西部地区商品房销售面积23938万平方米，增长10.5%，增速提高0.5个百分点；销售额16247亿元，增长28.3%，增速提高0.1个百分点。东北地区商品房销售面积4062万平方米，同比持平，1-6月份为下降1.1%；销售额2992亿元，增长15.8%，增速提高1.7个百分点。
除西部地区销售面积及销售额保持双向增长外，其余各地区商品房销售面积或销售额均出现下滑或增速回落。
房子可能逐渐卖不动了！
易懂君有话说
其实，自2008年以来，我国房企负债率是年年上升的（除2012年），但在这期间，房企们都还能融到钱，不至于降价卖房快速回本。而如今，在内收融资，外加毛衣战的双重夹击下，房企生存环境大大恶化，为了保持企业生存血脉——资金周转，加快新房销售或将成为房企们不得不作出的让步。
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