02.22 巴菲特说：杜邦分析是财报精髓！那就用它聊聊房地产大佬万科吧！

巴菲特说：杜邦分析是财报精髓！那就用它聊聊房地产大佬万科吧！

万科是中国最早的上市房地产企业，是改革开放 40 年以来中国市场经济培育出的管理体制最为成熟的企业之一。万科的发展历程从 1984 年建立开始，按十年一个阶段，目前已经来到了第四个发展期。

从多元专注地产，从地产再度走向多元。每一次战略的转型与升级是公司对于中国经济发展不同阶段人民生活需求变化的理解，是结合自身的价值取向和行业分析之后得出的发展结论，是寻求新增长点的前瞻布局。

2017 年分别接手华润和恒大的股份之后，深圳地铁集团成为万科第一大股东，占总股本的29.38%，第二和第三大股东分别为钜盛华和安邦保险，占比 15%和 6.73%。作为深圳国资委直属国有独资企业深铁集团股权占比具有绝对优势，基石股东地位稳固，公司股权结构稳定性得到加强。

公司 ROE 水平一直以来远高于行业，并在 2014 年之后与 A 股主流地产开发商拉开了距离，2014-2017 年基本都维持在 18%以上，领先主流地产开发商 4-5 个 pct。 从杜邦分析来看，公司销售净利率、存货周转率和权益乘数一直是高于行业水平的，2014 年以来的 ROE 上行更多的是源于净利率和权益乘数的增加，周转率由于存货的增长实质上公司以及行业整体是有所下行的。

因此，公司能一直保持行业领先的 ROE，较高的周转率、权益乘数都是功不可没的。但是刨除行业因素，从公司自身来看，销售净利率的增长同时费用率能保持低位是公司能与其他企业拉开差距的关键所在。

这两年净利率水平的提升是由于行业整体销售价格的增长较快。公司作为行业内净利率水平最高的企业之一，项目的高净利率水平一方面取决于销售价格和拿地成本，销量与宏观经济相关，而房企在部分深耕多年的城市可能会存在拿地的优势，但是全国范围来讲很难有长期远低于行业的拿地成本或者高于行业的销售价格，

可见内控的重要性。企业可控制的是费用率水平，万科的费用率水平一直是业内最低的之一， 其中管理费用、财务费用、销售费用均处于低于行业的水平。

另外，债务角度看，万科的权益占比逐年下降，截止到目前来看，万科的预收款占比略有下降但是应付款占比大大提升，说明了万科的信用能力即上下游占款能力一直在增强。

地产行业是强周期行业，宏观经济将影响地产销量，虽然笔者认为房地产行业增长已到瓶颈，但万科A仍然可在经济上行期间给股民带来收益！！

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