說下什麼叫學區房。

學區房是指生源好師資優良、搖號有大比例進入重點初中所對口的公立小學所在的房屋。

買學區房的目的是娃娃得到好的教育（小學階段成績差別不大，主要讓娃娃養成好的學習習慣和思維方式），最後升入（搖號進入）好的初中。可以說學區房看似篩選的是小學，實則為最後進入好的初中在服務。

先談談學區，學區概念針對的是公立，私立目前是交錢進談不上學區。

教育和升學的雙重加持

選學區主要看哪幾個方面呢？

大的可以分為 教育 和 升學 兩塊來看。

教育好不好主要看生源質量和學校軟硬件(軟硬件包含師資及學校管理團隊和硬件設施），升學這塊就看對口中學及錄取比例。這兩塊滿足要求了再根據範圍來選房子。如果按權重來分，個人認為教育佔60%，升學佔40%，細分來說：生源佔20%、軟硬件佔40%（其中師資及管理-30%，硬件設施-10%）、對口中學40%。

為什麼這樣配比？

生源反應了學習氛圍，學生水平，家庭教育。近朱者赤，學生家長文化水平都高、注重孩子教育，在這樣的環境裡能不好好學？

師資及學校管理團隊代表了整體平均教學水平。優秀的學校必定有個優秀的管理者，在對學校的發展上也有準確的把控，對老師的選拔要求高，培訓上面也是更多樣化，能夠提供老師和孩子好的平臺。優秀的老師能夠引導孩子養成良好的學習習慣、調整學習思路提高學習效率。

硬件設施起到的作用是能夠讓教學內容形式多樣化，提高學生學習熱情及效率。

對口初中是選學區房的終極意義，目的就是保底，能夠大概率的讓孩子搖號能進入一個不錯的初中，如果不幸去到該學區最差的中學，那這個相對最差的中學可能也比其他區好很多。

所以，教育這塊整體權重放到了60分，而對口初中是40分。這個分數是給大家一個概念，可在篩選學區時，作為一個依據。

不同區的指標到校分析

講到這邊，需要插入一個參考指標。都知道要進入好的大學，那麼先要進入好的高中，現成都初升高的比例總數控制在50%左右，有一半的學生提前分流進入職高（當然職高也有五年專科，之後可以專升本，但是含金量低很多），因此要順利進入高中，初中尤為關鍵。重點初中的初升高比例可以高達90%以上，初升高比例是初中好壞與否最關鍵的指標。另外說一個冷門的指標，可以展示出學區之間的差距。指標到校生（簡單來說，就是高中自主招生）的名額在好的學區會有優勢。

來看下指標到校生的基本條件：

1. 戶籍在本招生區域。

2. 初一年級即在本校按政策規定入學、有本校3年正式學籍且在本校連續就讀的應屆初中畢業生。符合政策規定正常轉學的，應在本校連續就讀滿2各學年以上、且有本校2年或以上正式學籍。（所以買學區房的，戶口保留到初中畢業比較好）

3. 擇校入學的學生不能享受指標到校生政策。（公立擇校也不行）

4. 綜合素質評價達到A等，體育達標。

指標分配是按市按區一層層往下劃分的，有一定比例，這個比例是區教育局來掌握的。

拿目前成都最好的青二區和錦二區的指標到校生名額來舉例：

錦二區對口初中去七中林蔭的指標到校生名額：鹽道街-1，七水-2，17中-1，田家炳-1，七匯-1，師大附中-1，共7個。

錦二區對口初中去四七九系列的指標到校生名額：鹽道街-6，七水-16，17中-6，田家炳-6，七匯-9，師大附中-7，共50個。

青二區對口初中去七中林蔭的指標到校生名額：樹德東馬棚-2，石室陝西街-2，樹德東區-1，蜀華中學-1，共6個

青二區對口初中去四七九系列的指標到校生名額：樹德東馬棚-15，石室陝西街-13，樹德東區-6，蜀華中學-6，共40個。

對比一下第二檔次的青五區：

青五區對口初中去七中林蔭的指標到校生名額：青羊實驗-2，石室金沙-1，泡桐樹中學-1，共4個。

青五區對口初中去四七九系列的指標到校生名額：青羊實驗-12，石室金沙-10，泡桐樹中學-9，共31個 。

指標到校生名額是少數的學生能夠受惠的，很多普娃家長也不指望這個好事能落到自己家。但是為什麼要單拎出來說，因為這個名額佔比可以側面反映出一個問題，就是優質初中不僅僅是升高中的比例高，還因為給予學生進入重點高中更多的機會。

錦江、青羊還是高新？

在選學區這塊，各位應該根據自身情況和側重點進行選擇。

上文提到成都目前最優質的區域是錦二區和青二區。

錦二區有四大金剛：成師附小、鹽道街小學、天涯石小學、龍王廟小學。

生源不說了，四個學校都沒有統籌生。

教學上來看，前兩所是五朵金花，肯定最好，學校管理團隊一流，提供給老師的教學交流機會也多。成師是老牌名校，教學成果比鹽道街還要好一點，只是近幾年和天涯石一樣擴招嚴重。整體來說，在師資方面這四所小學主動流出的老師幾乎沒有，人員穩定。

管理上來看，這四所小學的公眾號可窺一二。(公立小學的公眾號不像私立外包出去打理，做得各種高大上，要樸實許多。)成師附小的平臺確實優於其他三所，有諾貝爾獲獎者來訪、創教育國際化窗口學校、對老師的各種培訓等等。

對口初中的搖號結果2019年各學校都沒有張榜，謠傳說錦二區進17中比例提高，以前整片區進入比例也就是個位數，今年有三四十人。特別是成師附小和天涯石，不過具體結果怎麼樣有待考證。錦二區最弱的17中普高率是超過了60%的。錦二最優的兩所中學都是七系，七中水井坊校區和七中學道。七中學道自實行5+4，以取代七水成為成都市初升高最好的初中之一，普高率超90%。

青二區共7所小學，實驗小學、泡桐樹小學、勝西小學、東城根小學、少城小學、回民小學、彩虹小學。

生源：前三所沒有統籌生，東城根擴大了學區不好說，後面三所都有統籌生。

教學上看，前兩所五朵金花，學校管理團隊一流，老師進修機會也多。而勝西也一直名聲在外。東城根擴招非常嚴重，已經三個校區了，調考成績據說是青二區第四。至於後面三所，少城小學應該師資尚可，後面兩所一般。

對口初中，青二區一共對口四個初中，三個都是四和九系，只有蜀華中學較弱。蜀華中學開始實行5+4，2020年才出首屆中考成績，如果成績過人，說不定可以讓青二區成為成都最強學區。

再來說下二梯隊的學區。

青五區算是小學和初中各方面都很均衡的學區吧。小學共有四所：泡小境界、青羊實驗附小、泡小西區、金沙小學。

生源：金沙這塊地其實和高新對應人群是差不多的，大部分是新成都人、年輕人居多。生源多差距不大。

教學上，青五是新區，適齡生育人口多，所以四個小學班級都超過十個。金沙有三個校區，今年共招28個班。青羊實驗也不差，16個班。泡小西區和境界次之。青羊實驗、泡西、金沙學校實力真的差不太多，境界最弱。

對口初中：一共三所，青羊實驗中學、石室金沙校區、泡桐樹中學。這裡面有名的應該是青羊實驗，但是初升高比例都差不多。

再來說說被炒起來的高四區，一共五所小學：錦城小學、錦暉小學、泡桐樹小學天府校區、七中初中附小、芳草小學南區（今年劃入的）。

生源：泡天和七中初中附小不說了，生源肯定不錯，因為對口機關單位宿舍。其他兩所對應的所謂的高收入人群，所以也很棒？（高新區不單是高四，而是整體生源都被過譽，很多網友的邏輯是：因為房價高所以大部分都是高收入人群，所以家長文化高因此娃娃水平也不差？但是不要忘記，最開始這片房價偏低，只是後續眾人都沒想到這一片漲得那麼塊。

綜上，買高新片區的也不一定是高收入人群，大部分都是低價購入。所以房價高≠收入高≠學歷高≠生源好 ）

教學上，據最新消息高四片區調考成績為高新區第一。不過整體來說前四所學校較新，大部分是新老師，不好衡量。而最新劃入的芳草小學口碑一般。

對口初中只有一所，七中初中錦城校區。玉林中學石羊場分校經過七中掛牌開光讓高四片區一躍成為學區。七中初中錦城校區最新一屆畢業生普高率接近75%。普高率就按學校來說算一般，但是就片區而言，算優異。

不過要值得注意，因為目前七中初中出口人數不多，相當於一個學校的人數，構不上一個片區數據。新區的家長都適齡生育人口，目前這四個小學招生人數都是上了10個班，而且七中初中劃片區域過大，未來爆倉指數可以說百分百，新修初中幾率很大。

青二錦二片區是成都家長首選的學區。總的來說優勢看得見：地段好，配套好，學校歷史文化積澱深厚，交通方便。缺點就一個：舊！另外兩個，是近兩年火起來的片區：青五和高四，優勢：配套逐漸完善，居住環境好，學校硬件配套一流，缺點：房價高，學校爆倉，教學及出口稍差。

談談學區房中的“房”

成都最火片區就是高天二區吧。買這兩個區的大部分是人才引進來的。新區的適齡生育人口多，所以孩子入學成為了首要問題。這幾年，修了不少公立和私立小學，就是為了滿足剛需。

很多小學可能還沒有第一屆出口就被冠名了學區稱號，一個學校沒有至少連續五年比例的出口成績何有學區一談？剛開始是房產商和中介炒作的，但到後期真的是被買了房的人吹飛了。大家不願意打破這個泡沫，因為信的人越多買的人越多，房價才能起飛，以後才有源源不斷的人來接盤。高新天府五年前也就幾千一平，短短几年翻了三四番，高新區已經成為成都房價漲幅和均價的NO.1。

當然現在新區所謂的學區水分還挺大，但是隨著人口不斷入駐，適齡兒童增加，未來十年二十年成為成都學區的榜首也是很有可能的。幾年前買新區的真的有投資眼光，現在新區房價已經過高了。結合學區來看，因為初中目前還一般所以匹配這個房價可能真的不如讀私立比較實在。

所以喜歡新區的特別在乎教育的，可以選擇不是學區房屋+私立讀書。如果想一步到位，七中初中附小值得考慮，在高四區域性價比最高。泡天對口樓盤因為身處金融城，房價已經上天了，適合財力雄厚的人群。

老的學區就是錦青二區。身處市中心，地皮值錢不用說，但是房齡老，房屋狀況堪憂，整體賣相比新區差太遠，均價也不低。在市中心選房，大方向明確學區後，再考慮自住還是掛戶（自住總價高、掛戶可能面臨6-9年租房住的困境），再看大環境（整個所處社區綠化配套交通有無地鐵等），再到小區（小區衛生綠化物管裝潢人員素質等），再看具體房屋（戶型年代朝向等）情況來篩選。

市中心學區分為兩大類，一是步梯房，二是電梯房。

步梯老破小最大的優勢就是幾乎0公攤，甚至負公攤，60多平可以做套三。現在實行中優，很多老樓盤開始加裝電梯，政府補貼每臺20萬，7層樓的頂層住戶只用出四萬多，所以要自住的，最好了解一下該小區能不能安電梯（院子夠大才能安裝並保證消防車順利通過）。

如果能安裝，不管老小區租戶多不多，大部分業主是願意出資安裝電梯的，因為花幾萬可能房價單價都要上漲兩三千。還有種步梯房是大環境都很惡劣，小區也不行，適合掛戶，過於老舊又沒有外立面整改的房屋以後拆遷幾率非常大。

電梯房也分掛戶和自住的。掛戶房儘量選總價低的以後好轉手，但是面積不宜過小可以住人的。舉個例，財富中心a座有20平的，單價三四萬總價幾十萬，但是萬一以後讀書卡面積呢？財富中心C座有五六十平的，單價兩萬左右總價100出頭，但是是共用衛生間只能出租不能住人。

這兩類房屋以後如果家訪會有風險，雖說總價低但是政策一變轉手難。自住的電梯房要注意容積率和梯戶比。兩者都高的電梯樓盤一定是人員雜、商用過多、等電梯時間過長、後期維護困難，房屋增值空間受限。

現在以錦二區舉例，給各位一個選房思路。

已經確定了學區後，如果決定掛戶，那就選總價低、租金儘可能高的。四個小學都有專門掛戶的樓盤，比如都市驛站、城市理想、紅星國際、錦江印象等。如果決定自住，那先看看社區環境。四所小學裡面，大環境最好的是龍王廟正街小學的片區-挨著音樂坊、钂鈀街、太古裡等，其次鹽道街小學片區-臨河、離華西近等、接著是天涯石小學片區-住宅商用的少、住家戶多、整個社區感覺比較衰敗，最後是成師附小片區-身處鬧市、相較而言比較雜亂。

接著看小區，每個片區都有好樓盤，鹽道街對口的樓盤兩極分化大、龍王廟的整體性價比很高且宜居、天涯石整體樓盤環境比較均衡、成師附小能夠自住的太貴但掛戶的租金回報率很高。最後具體房屋就要請各位一一實地去看了。

選擇學區房的過程就是一種博弈，最後祝願各位買到滿意的適合自己家庭的學區房。

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