如无意外，景业名邦集团控股有限公司（02231.HK，以下简称“景业名邦”）将成为登陆港股中最年轻的内房股。
11月24日，景业名邦发布公告显示，拟在全球发售4亿股，其中香港发售占10%，为4000万股，国际配售占90%，为3.6亿股，另有15%超额配售权，发售价在每股2.91～3.63港元。
在2018年房企新一波赴港上市热潮之后，2019年的房企IPO显得略为冷清。今年以来也仅有德信中国、银城国际、中梁控股、新力控股等4家房企成功上市。总筹资规模不到70亿港元，最高为中梁控股募资27亿港元，最低为银城国际募资7.7亿港元，无论是筹资规模还是IPO数量都较去年锐减。
值得注意的是，在景业名邦的上市背后隐现TCL控股、中洲控股以及多家地产商的身影。景业名邦相关负责人告诉《中国经营报》记者，公司此次募股于11月28日结束，并将于挂牌上市的前一天（12月4日）对外正式公布最终发售价格等募资结果。
最年轻房企成资本新宠
随着整体融资渠道收紧，房企资金成本水涨船高，行业渐入寒冬的环境下，通过上市打通融资渠道依旧是房企必然的选择。
成立于2013年的景业名邦，发展时间并不长，却在6年时间内成功通过港交所上市聆讯，一举超越众多行业前辈，“摇身一变”成为赴港IPO的最年轻内地房企。
随着景业名邦持续推进股份发售，基石投资者及国际买家也逐渐浮出水面。
据公告显示，本次基石投资者是加利投资和中洲企业，分别认购2亿港元，合计4亿港元。其中，加利投资是TCL控股的全资附属公司，TCL控股是TCL集团（000100.SZ）分拆成立的公司；中洲企业则为中洲控股（000042.SZ）大股东黄光苗的私人公司。
天眼查显示，中洲集团创始人及董事长黄光苗曾在8家公司担任高管，包括中洲置地、中信房地产以及同心投资基金股份公司等，是中洲控股的最大股东。中洲集团从事地产开发、城市更新改造、金融服务以及股权投资等，在国内15个城市经营业务及开发面积超过1800万平方米，此次股权投资以黄光苗的个人资源拨资。
与此同时，多家知名粤系房地产商有意认购景业名邦本次新股。市场消息指出，景业名邦的股票获得富力地产(02777.HK)主席李思廉及时代中国(01233.HK)主席岑钊雄作私人投资，认购额各介乎数千万至1亿元不等。此外，大型物业开发集团合景泰富（0
1813.HK）董事长孔健岷也以私人名义进行认购。景业名邦得到众多地产资本的加持，这或许与实控人的“地产二代”背景有关。
“地产二代”有的选择继承家业，有的却选择自主创业。景业名邦现任执行董事兼主席陈思铭为雅居乐集团董事局副主席陈卓贤的长子，一手创办公司并送其登陆港交所，颇有当年父辈创业的风范。
从招股书来看，景业名邦和雅居乐之间的联系紧密，景业名邦的起步资金由陈思铭家族提供，其中有6名披露信息的高管均曾在雅居乐集团公司任职。
中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林向记者分析：“‘地产二代’可以直接利用家族现有的经营模式、经营理念，拥有更低的市场进入门槛。就整个家族企业而言，‘地产二代’在新领域的自主创业，比如租赁、自营等进行创业创新，有利于完善家族产业的价值结构，稳固家族产业。”
实控人无息贷款“输血”
公开资料显示，景业名邦总部设在香港铜锣湾，集团主要发展涵盖地产开发、物业管理、酒店运营以及金融投资，其中物业开发与销售营收占比超过92%以上，营收来源仍较为单一，而酒店运营、物业管理业务出现亏损。
景业清水湾3号项目临近知名大盘“雅居乐清水湾”，系景业名邦于2015年收购所得，一至三期的土地收购代价仅为7000万元。海南清水湾3号项目给景业名邦持续贡献了大部分营收，截至2019年上半年，一至三期项目累计录得营收超过30.75亿元，2018年度在公司全部收益中占比高达92.8%。
廉价的土地成本成为景业名邦高毛利的秘诀。
招股书显示，2016年～2018年景业名邦的营业收入分别为6.40亿元、8.38亿元以及13.28亿元，同期毛利润分别为1.65亿元、2.70亿元以及5.13亿元，毛利率分别为26.0%、36.4%、40.4%，呈现逐年大幅上升的趋势。
景业名邦通过多种方式获得土地，包括收购持有相关土地的公司股权；通过招拍挂获得土地；通过城市更新改造政策获得土地项目；获取集体所有建设用地的土地使用权。2016～2018年，景业名邦获取土地的成本分别为1.22亿元、1.19亿元以及1.89亿元，分别仅占相对应时期已售物业成本的26.4%、23.9%以及25.6%。
到了今年上半年，景业名邦的毛利率进一步提升。2019年上半年实现收益7.62亿元，实现毛利3.96亿元，毛利率为52.0%，同比上升19.6%,经营溢利为3.44亿元，而去年同期该项数据为亏损1.17亿元。
具体到各项业务而言，物业开发与销售营收录得收入7.12亿元，占总收入的比例为93.5%，酒店营运营收录得3655万元，商业物业投资和物业管理分别录得771万元、559万元收入。
此外，景业名邦开发资金主要依赖于实控人陈思铭的无息贷款支持。
招股书披露，公司营运部分使用陈思铭及其控制的实体的无息借款拨付。于2016年至2019年上半年，公司应付最终控制股东及其私人公司的非贸易结余分别约为5.38亿元、6.29亿元、11.15亿元、13.63亿元。
盘和林指出，可以看出景业名邦迅猛开展业务以求上市，但是招股书中，多数资金基本上靠陈思铭或者雅居乐集团提供，处于“未断奶”的状态。虽然在企业发展初期为了扶持企业在市场站稳脚跟情有可原，但是存在着一定财务风险和经营风险。
景业名邦的融资渠道单一，融资利率大幅上升。景业名邦的融资利率从2018年底的5.7%，到今年上半年则增至7.5%。于2016年至2019年上半年，总借款成本分别为4080万元、5780万元、6250万元以及5650万元。
景业名邦方面表示，在上市后，可能需要从控股股东以外的借款人获取债务融资，预计会产生业绩记录期以外的利息开支。
偿债潮下规模扩张乏力
包括已经在售卖的景业荔都和景业清水湾项目在内，景业名邦在全国共拥有30个物业项目，包括10个已竣工项目、6个在建项目、14个持作未来发展的项目，建筑面积合共约为300万平方米，其中只有190万平方米属于未开发项目。与其他房企动辄千万平方米级别的储备相比，景业名邦的土地储备显得有些不足。
与此同时，目前经营现金流正维持净流出，仅2016年的经营活动出现2.33亿元的净流入，2017年、2018年及2019年上半年，公司连续录得2.71亿元、2.1亿元及3.63亿元的净流出，目前维持现金流的主要是投资、融资项。
尽管有雅居乐提供财务资助，景业名邦仍然经历了负债“过山车”。2016年～2019年上半年，其总借款分别为7.3亿元、11.2亿元、7.6亿元以及16.68亿元，对应净负债率分别为614.4%、194.1%、42.0%以及80.8%。
对于上半年净负债率大幅回升，景业名邦方面表示乃主要由于银行借款总额人民币9.09亿元所导致。
景业名邦方面表示，上市募集资金的60%是用作公司若干项目（分别为云南腾冲的景业高黎贡小镇二期及三期、广东省肇庆的肇庆国际科创中心（A区及B区）、广东省清远市的景业雍景园二期及三期，以及湖南株洲的景业山湖湾第二期的开发成本；30%的资金用作公司目前营运所在省份购买土地；10%的资金用作公司的一般营运资金。
按景业名邦发行4亿股来计算，每股2.91～3.63港元，最低募资额为11.64亿港元，以18年盈利约3.86亿元计算，市盈率仅为10.4倍，相比同类型内房股，景业名邦的估值偏低。
Wind数据显示，2019年全年共计有5701.27亿元地产债到期，其中，下半年到期金额共计2874.67亿元。国际评级机构惠誉在其发布的中国房地产行业2019年信用展望中表示，开发商正通过削减土地补充和减少供应来应对疲软的市场，当务之急是维持现金流和去杠杆。
同策咨询研究部总监张宏伟分析指出，现在资本市场包括发债、信托在内的融资环境全面收紧，只有港股资本市场相对开放，但登陆港股募集资金的规模不会很大，很难判断中小房企登陆资本市场之后是否就有更多的发展。
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