寓空间供应链
公寓适合长期投资，但一定要选市中心的。我自己真实经历：在昆明有一套住宅89.99平，2011年55万入手，月租金才1700元。后来2015年又想到西双版纳买了套养老房，想着冬天去辟寒，看中了泼水广场边的酒店公寓，48平32万入手，月租却达到1500元，如果自己做民宿可能会到3000左右。所以长期看来，投资公寓比较合适，租金回报高于住宅，总价低。只是房价涨得没有住宅快。很多人把公寓看成洪水猛兽，怕40年到期会有高额土地续费，其实现在政策也就10几块一平米，最高不超过1万吧,50平也就1000元不到。真实经历告诉我，别人云矣云，还是要看各人的情况和各城的政策，适合自己的才是最好的。
清茶00
我是真心不建议小康家庭，贷款投资商住两用的40年产权公寓，因为对于这些小康家庭并不是投资，而是习惯性跟风，这些人将会成为公寓的接盘侠。
我不是在危言耸听，你且听我分析：
1、公寓几乎不存在二手交易，这一点可以理解吧，因为税费极高！所以公寓的投资只能用于租赁！
2、公寓的首付在房产价值的50%以上，贷款期限最长十年，贷款利率为基准利率上浮40%-60%。
3、公寓的面积大部分集中于50平米以下，水电费高于住宅水电费，单气。居住环境并不十分舒适。
以上是公寓的三大特点，那如果我告诉你，将来房子越来越不好租，房产税按房子数量征收，40年土地到期后，房子会收走或者直接不属于你，你还会买吗？目前这还只是预测，但有很多人已经在采取措施了，毕竟我是银行的，买房卖房的我都见的多，看的多，听的多，想的也多…
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银行研究僧
确实是这样子，举个例子，昨天下午我们又帮一个客户买了一套公寓，那么这个客户也是很典型的一个快要退休的人，一辈子呢，其实对理财没什么概念，在建筑公司上班，做安全施工的，那么现在积累了本金，其实买的理财收益率也就百分之三四，非常低，所以他就考虑买一套公寓，当然房子被限购了，所以这是很典型的一个中产。
1.第一个在目前中产的投资渠道里面，其实呢基本上可以考虑的产品都是在百分之六左右，没有什么超过6%的，那么你手里几十万，那你想在100万金融资产里边也就百分之七八左右收益率，买其他的东西来讲的话，就更不靠谱了，写字楼、商铺也太贵，可能上几百万，而且这个回报率也不一定很高，相对而言，公寓是仅次于住宅最好的一种投资产品，所以在这个时间点上，住宅不让买了，那肯定特别是这个大城市的公寓，就具备这样一个投资前景的。
2.第二个其实从目前来看的话，大概你会发现，北京的这个公寓跟住宅之间的比例大概是一个50%-60%的一个价格差，举个例子，你看北京大概三里屯儿这种区域来讲的话，他的住宅可能在10万每平，但它的公寓呢，大概就是5到6万每平，租金公寓还有一个特点，它的租金都非常高，比如三里屯儿60平米的房子，一般可以租到8000到1万左右，相对而言，这个租金收入还是比较可观的。
虽然我们认为其实将来新一线城市或者二线城市的这样一个核心区的一些公寓产品来讲，它的这个投资回报率来讲话不仅租金会高，另外它的升值空间还会比较高，而且对于中产来讲的话，其实是这样的，一个总价门槛也不高的情况下还是比较受市场欢迎的。
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深圳前海弘富财商
公寓是投资品，不是刚需品，之所以受宠，在于自身的投资前景。
1、40年期限问题
公寓的土地使用年限40年，到期后，依法定程序缴纳土地出让金，大概是房屋价值的1%，可再续40年；如40年期满，国家没有规划重大调整，没有基于国家利益、公共利益，必须拆迁公寓，则再续40年是大概率事件；万一国家40年后不续期，国家要依照拆迁补偿程序赔钱。
对于公寓的房屋产权年限，是永久的！花了几十万，买的钢筋混泥土建筑，永远都是买房人自己的。公寓成为危房、无法居住后如何处理？以后国家会出台相应的处理办法。
2、公寓的政策
公寓相比于住宅，有很多差异，比如水、电都是商业属性，会比住宅的居民用水、电要高，后期使用成本较高。
按揭贷款政策上，需要首付5层，贷款最多只能贷5层。除贷款首付比例要求至少50%外，在贷款年限、贷款利率上，都比住宅更为苛刻。所以，作为投资品的公寓，准入门槛更高。
3、公寓投资“香饽饽”问题
公寓能不能成为投资客眼中的“香饽饽”？要看公寓自身的区位、商务配套、市政配套及户型设计情况。
目前市场看，区位好，商务配套多，辐射商务人口多的地方，加上交通、餐饮、医疗、行政等市政配套完善，这样的公寓是非常受欢迎，不愁租，也不愁卖，占用资金小，回报率可观，投资前景看好，是名副其实的“香饽饽”。
对于区位优势不突出，不能辐射商务人口，周边市政配套不够完善的公寓，加上公寓自身的劣势，无法落户，商业属性的水、电费，40年土地使用权等，不容易出租，空置率高，后期出手也比较困难，这样的公寓大概率就是负资产。
所以，作为投资品的公寓，一定要选择好！投资嘛，就有风险！公寓投资也不例外。要注意多了解公寓辐射商务人口、区位、市政配套情况，尤其是交通，确实很重要。
房坛法菜
我是小鱼，一个连续创业者，大家可以关注我，给大家持续带来创业和投资的经验。
我正好买了一套公寓房，100平的，坐标珠海，贷款年限只有10年，首付50%，价格是周边房价的2/3。最近很多城市都出现了公寓的投资热，通常来讲“事出反常必有妖”，但是这次的投资热，可能还真是有道理的，我这里分析给你听下。
限够令恐怕还会持续
这两年的限购令非常严格，就拿珠海来讲，珠海户口，且是首套房，才能按照30%按揭。如果没有珠户或者3年社保，就买不了房了。因为房价不仅关系到国家经济发展，还关系到普通人的生活，每次看着最低100万的首付，我就为现在的年轻人感到焦虑。这哪一年才能凑够首付，凑够了首付，这一个月上万的房贷吃得消吗？所以限购令恐怕还会长时间的持续。
过渡性居住
放假上涨，导致很多年轻人无法购房，那么选择一套小面积的公寓楼，相对来说还是轻松不少的，可以作为年轻人的过渡性住房。现在公寓的配套已经非常完善，居住环境也不错，所以生活完全是没问题的。即使租房住，这种公寓的价格和环境也是好过很多老旧住宅的。
酒店公寓的兴起
最近不少大品牌都进军酒店公寓了，现在任何一二三线城市都可以看到大量的酒店公寓。因为现在的土地成本太高，很多酒店没有办法再自己建楼了，成本太高，资产太重。所以转向租大量的公寓来做为酒店使用。因为公寓本身有着完善的物业条件，外部环境不用酒店自己维护，会省出很多的成本，而酒店公寓的价格通常也比专业的酒店价格便宜，而且环境还好。我现在出差都是住酒店公寓。所以购买一套公寓，很容易就可以放租给酒店使用，投资回报价值还算不错。以珠海一套50平的公寓来算，购买价格是90万，出租给酒店公寓的价格是5000元/月，一年就是6万的投资回报，这样算下来年回报率接近7%。这样的投资稳定没有风险，需要用钱的时候，还可以公寓抵押或者出售。有点闲钱投资公寓还是不错的。
很多人还抱着以前的老观点，觉得商用房只有40年产权，水电又贵，不能用煤气等等。在一二线城市，公寓就是未来的趋势，不论是美国、日本、香港，都是有大量的公寓，年轻人住公寓已经成为一种趋势。
如果有需要咨询我的，可以在评论中留言或者私信我，小鱼告诉你投资和创业趋势以及经验。
小渔的创业信条
商业公寓与住宅完全不一样，无论是土地属性还是房子使用时成本，但为什么还有那么多讨好，我们来浅析一下：
01
商业公寓的优点
1、地段优势：商业公寓一般都处于区域的比较中心繁华地段的位置，配套、人气、生活便利连很多住宅区都无法与比拟的。
2、投资回报：一般处理商业中心地段的公寓的租售比都相当可观，这作为房产投资保值的一个渠道。且现在深圳对公寓的包容度越来越高，有一些公寓已经可以作为特殊住房申请学位了。
3、不占名额：不限购、不限贷，不会浪费名额（要知道深圳的房票是多么的珍贵），一些比较地段优质的公寓往往都会出现被投资公司打包的情况，毕竟未来公寓的租售将会占到整个租赁市场六成以上。另外多说一句，未来的商业公寓基本都是只租不售的了！
4、使用灵活：因为是商业性质，那就既可以注册公司当办公场所，也可以自住（深圳大多数公寓都通燃气，带内阳台的）
5、使用期限：据新《物权法》第149条，建筑用地到期后可以自动续期，届时申请补地价续期即可。
02
商业公寓的缺点
1、使用成本高：水电、物业、费用等，都是商业标准收税的
2、转手成本高：商业公寓的税费比住宅的高
3、有些公寓无煤气，不能明火，没有阳台，居住舒适度差！
4、大部分商业公寓不能申请学位。
总结一下：买公寓的基本80%均为投资客户，而剩下部分或过渡居住其他使用！
阿均哥
首先，40年产权的商业公寓你买到手时只剩下三十几年，并没有四十年，其实你只有三十几年权限。真到了四十年后，房子怎么处理谁也不知道，是拆了再盖，重新盖房谁来出钱，这些问题很难解决。
其次，你买的只有三十几年的权限的公寓如果转手卖给别人时，可能只剩下二十年的权限了，没有人会再去买只剩下二十年权限的房子。这样的房子根本不值钱，现在大量的过去买只有四十年产权的商住两用的房子的人，二手房卖出去根本就没有人要，只有砸在自己手中。
其三，只有四十年产权有房子没有流动性，投资买房的前提是房子有流动性，当你想卖的时候能卖出去，还能赚点钱，而只有四十年产权的商住两用房是没有流动性的，卖不出去，不信你可以在当地去买人家的二手商住两用房试一试，就明白，当二手商住两用房有买主的时候，卖二手商住两用房的人就像中了彩票一样。
所以，笔者认为， 所谓的40年产权商业公寓成了投资“香饽饽”，只是房地产中介和房托们骗人的话，并不可信。说实话，现在任何在中国的房产都已经没有投资的价值了，更不用说只有40年产权商业公寓。现在可以说是投资房产到了风险最大时候了。
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金融学家宏皓教授
为什么要买公寓！这是我看过最有价值的理由！
1.公寓不限购！不限贷！买得了！买得起！住的方便，面积小，单价低，月供低，总价低，还款时间短，非常适合投资，也适合过渡。
2 .物权法确定公寓属永久产权，虽40年土地使用权，但到期可有偿续期，即使公寓拆迁赔偿金比70年住宅高很多。
3.公寓可自住，可注册公司。公寓周边配套齐全，交通便利，购物逛街，饮食方便。物业管理也更加的规范和到位。公寓一般住单身贵族，企业白领，整体人群素质高。
4不限购不限贷，公寓对二次换大面积住房无影响，仍能享受首套按揭利率。公寓比住宅的租金要高。公寓附近商铺结构配比比住宅的商业配比合理，所以很快可以形成以小区为中心的商业氛围，吸引人气，人气高了，投资回报率的必然会高上去。
5全国绝大多数地区户籍制度已放开户籍学籍已不是问题，水电费也绝没有谣传的高，即使没有煤气入户，全电更省更安全！交易税费交易价评估价作平全部也只有3%的税！
公寓的投资回报：你买一套40平米40万的公寓，首付20万，贷款20万；月供2100元，然后你出租出去一个月租2000——3000、你实际还款变成0、甚至还有余！
龙图咯
商业产权的公寓有的叫LOFT，有的叫SOHO。
其实都是一种过渡产品。
首先我们来了解一下为什么会有这种产品及为什么说它是过渡产品？
地方政府卖地的时候，强行规定开发商建造一定比例的商业用房（不要问我为什么，自己想）但是这块地不适合盖综合商业体及建写字楼怎么办？
这个时候星爷的卫生纸-酒店式公寓从天而降。救唐牛于卖不动房子之中。
酒店式公寓为什么能救唐牛呢，大家请看：
1、不限购、不限贷。
2、标的小。
3、可以偷面积（挑高4.5米，可以隔2层。可以做飘窗）
4、商住2用（适合一些皮包公司及创业阶段的公司）。
现在进入正题：题主要不要买这种物业？
我明确的告诉题主：如果你不在限购内，而且是刚需。那你千万不要买。不要贪图便宜。如果是投资，那我告诉你什么样的可以买：这种物业的区别大家已经说很多了，什么水电费、年限，其实最大的问题是你未来收益的一半要上交国家。就是说你现在20万买的，未来40万卖掉的时候要上交10万（住宅满5年就不存在这个问题）。所以想投资这种物业的话请遵循几个原则：地铁旁、商圈或者办公楼群在侧、稀缺地块（比如黄浦江沿岸、陆家嘴区域、学区）。
暂时就想到这些。买房是个劳心劳力的过程，祝大家买哪涨哪，卖哪跌哪。
香港保险海外理财波波
北上广深发的国家早就是公寓比住宅贵了。以后也没有这种产品了国家停止审批这个产品了以后小面积公寓会暴涨。西安高新区一套两百多万的住宅租金两三千，一套四十多的公寓如果地段配套好又有星级酒店配套租金五千以上。傻子才投资住宅 都是被一些什么都不懂的人忽悠了。
