导语
前几天（6月19日），昆明市住房公积金管理中心发布公告，再次调整个人申请住房公积金贷款的政策。很多小伙伴也发来咨询，问我如何理解，在此，我也把我的疑问发出来，欢迎大家讨论。
公告全文如下：
昆明市住房公积金管理中心关于调整住房公积金个人住房贷款有关事项的公告
根据国务院和省、市人民政府“放管服”工作要求，结合当前实际，为进一步规范昆明市住房公积金个人住房贷款业务，经第三届昆明市住房公积金管理委员会全体委员审议通过，昆明市住房公积金管理中心对住房公积金个人住房贷款受理条件作适当调整，现公告如下：
1、缴存职工购买二手房申请贷款的，不再提供抵押物评估报告；
2、二手房抵押物的价值认定依据网签备案购房合同（协议）注明的购房价款（不含装修价款）、契税完税凭证注明的应纳税额两者中低者进行确认;
3、有以下情况的不受理贷款申请;
（1）购房合同上存在除配偶或同户的父母（申请人未婚）或同户的子女（子女未婚）外的其他权利人的；
（2）与父母、子女及其他直系亲属之间买卖住房的。
4、上述事宜自2018年6月19日起执行。
特此公告。
字面意思
ok，关键词提取：
1、公积金二手房贷款不用交评估报告；（省了一笔评估费）
2、评估价由备案合同或者完税证明中的价格来定；（银行评估价太高或太低，都容易出问题）
3、堵死了“未婚男女朋友购房一起公积金贷款”；（一句玩笑话“姑且算作鼓励结婚吧”）
4、堵死了直系亲属间倒腾房产，套取公积金贷款的行为。（原来还有这种操作？）
不需要评估报告？！只需要按照备案价来评估？！
这也是我最大的疑问。
目前的情况是：不需要评估报告？！只需要按照备案价来评估？！
那是不是意味着二手房因为评估价过低而导致首付过高的情况就能够避免了？
如果问一个购房者，你为什么不去买二手房呢？
最根本的原因出于“懒”，不愿意去淘，更不愿意跟房主磨，心太累，消耗太多精力。
最无奈的原因出于“穷”，不是花不起总价，而是由于银行评估价格太低，二手房首付太高。
当然现在也好了，按照合同备案价来进行评估，更多的人购买二手房就有了新的动力：能多一些贷款。
但是，也确实容易引发一些不太好的问题：
前几年昆明楼市行情不太好的时候，为了促进销售，让首付不够但是月供有出得起的客户买房，曾经有这样的套路：
一套市值100万的房子，银行评估价有可能是85万，如果是首付30%，首次贷款可贷评估值的7成，即可贷59.5万，首付款就是40.5万。可贷款人手里只有38万，无法完成首付款，无法完成交易，这就有了“高评高贷”了。
评估机构将房子的评估价增加到90万，贷款者就可以贷63万，首付款37万就够了，就可以完成这次交易了。
原本高评高贷需要有个前提：贷款银行必须认可评估公司（或者就算银行本身）出具的评估报告，否则也是不可能成立的。
此处存在严重bug：
现在变成了“只要房东愿意配合将原本xx万的房子在购房合同（备案价）里面提高一点价格，让卖家多贷一些款。”（但是会出现两套合同，法律风险很大，且涉嫌“骗贷”）
当然，话又说回来。
昆明公积金贷款就算是双职工家庭，最多也只能贷款50w，对于现在昆明的房价来说，更多人的选择还是组合贷。而此处的发文，只限定在了“公积金+二手房贷款”。
也就是说，组合贷、纯商业贷款的情况还是需要有评估报告。
二手房的评估价，谁说了算？
基本上，目前买二手房，首套房首付预算一般要准备4成以上。
二手房市场上“真心想卖房的，没有房产证卖不了；真心想买房的刚需，一手房不一定抢得到，二手房要么就是首付比例要求太高，要么找不到合适的有证的房源。”
明明昆明房价在涨，银行的评估价却慢半拍，也有网友说“就算评估价涨上去了，也抵不住房东一天一个价呀 ”。
你现在去买二手房，评估价很有可能是2017年年底的房价水平。
在房屋估价报告中，很重要的一个参考部分就是最近成交价对比。 近六个月内或者近一年内，在本区域相似房型的成交价来给出评估价。
银行不是万能的，以市场行情作为主要依据，总有一定滞后性，并且以盈利为目的，更要防范风险！
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