周錫國金融
面對疫情衝擊，當前的調控政策一方面仍應堅持“房住不炒”原則；另一方面應從現實出發，對房地產行業給予階段性的、邊際上的政策寬鬆，以穩定房企的資金流，避免對經濟、金融系統產生較大的負面外溢效應
售樓處封閉，中介推遲營業，在建項目的工期延長……對於房地產行業而言，新冠肺炎疫情帶來的影響不僅在於春節期間所有的交易、生產與經營都按下了暫停鍵，還在於原本期待的“金三銀四”或成為泡影。
今天一起我們的老朋友，汪巍說房工作室的汪巍汪總——
Q1
小嫻：
首先來看疫情下的房企：零回款、銷售創新低、96家企業倒閉……您認為，您認為房企會面臨什麼挑戰?
汪巍：
疫情之下開發商有幾個挑戰：
1、是開工不足的問題；
2、是建材漲價引起的成本上升問題；
3、開工不足延長交付可能導致的糾紛；
4、建材成本上升和房屋質量的平衡問題；
歸根結底，房企的面臨的問題主要分成兩塊，一是錢，二是客
錢的問題，主要是看房地產企業的融資會不會有大的放鬆。現在看起來有一些鬆動，比如有些城市採取的土地出讓金緩交，海外發債也放開了，但是目前的國家對房地產的政策松的口並沒有很大。
比如杭州，要求開發商預售必須是建造到一半以上才能預售。
但目前疫情階段，開工嚴重不足，肯定會導致開發商不能根據節奏銷售回款，這就會對房地產企業有很大的影響的。
關於錢上面的事情，還是要觀察國家的調控政策，目前來看適度鬆動是肯定的，但是完全放開，大概率也是不可能的，對中小型開發商依然是很大的考驗。
第二問題是客，客就是買房的人。
疫情主要影響的是兩個方面：
第一，疫情之下很多企業面臨效益下降甚至破產危機，企業效益下降或破產會嚴重的影響居民的收入問題；
第二，國家應對危機下的積極的財政和經濟政策帶來的寬鬆，帶給客戶的信心。目前來看，疫情影響的這兩個方面問題到底有多大，還需要繼續觀察。
而影響這兩方面的問題，最終取決於國家的財政和金融政策。
Q2
小嫻：
在來看疫情下的寧波，新房成交創下了十年以來的歷史新低，您認為什麼時候寧波新房市場會恢復熱度？接下來現場搖號買房的方式會不會也發生改變？價格會下降嗎？
汪巍：
我覺得隨著疫情的全面控制，二季度銷售量又有反彈。反彈力度看中央政策和各地落實措施。二季度如果銷售量沒有起來，不排除國家會有更多的刺激出臺。
至於價格上面，個人認為短期內房價會有所下調，特別是一些融資能力比較弱的中小開發商，可能扛不住，會降價促銷。
但是最終還是要看國家的產業政策。
前天美聯儲也降息了，大概率國內的降準降息也會迎來。
大水來臨，不排除房價會有上漲的可能性。但由於預售價格是受控的，而供應量又受疫情有所影響，所以買房搖號的盛況是有可能繼續的。
但總體價格應該是不會有太大的波動，個人判斷5%以內吧！
ps：補充內容
個人認為，放水肯定利好房地產行業，但是今年買房投資獲益的空間不會太大。因為前幾年房價漲幅太快，槓桿太高了。去年下半年以來，二手房交易週轉已經很慢了。而房價依然是受控的，房地產的購買和持有成本又實在是太高。所以，沒有特別合適的機會，我是不建議投資買房的，當然剛需隨時可以買。
如果不想錯過，政策放水的利好，又不願意承擔房地產流動性差的風險，怎麼辦呢？
我個人的策略，是買入房地產股票。
目前來看，收益還不錯！
Q3
小嫻：
二手房成交雖然也低，但相對還好，您認為二手房面臨的壓力是比新房小，還是大？房東的價格能否堅挺？
汪巍：
二手房的背後是每一個房東，而每個房東的自身狀況又是千差萬別。
一般來看，二手房價格相比新房更加穩定的，漲起來相對容易，跌起來相對相對比較難，跌起來也比較慢。但在疫情之下，不排除有個別二手房源因個別房東急需資金而大幅降價拋售。
但是，還有一種極端情況；
就是，最近幾年由於房價漲幅比較大，房地產投資比較火熱。如果成交量繼續萎靡半年，不排除有高槓杆的投資客降價出售。如果此類行為傳染，可能就會引起連鎖反應。出現爆雷。
這個極端情況一般是不容許出現的。如果成交量持續低迷超過半年，那就會可能就會出現很大的危機。
最終，市場會如何演變還是要看政策的節奏。
Q4
小嫻：
租房市場，您認為會迎來什麼改變？公寓的成交會不會受疫情的明顯影響？
汪巍：
我覺得可能會有幾個改變，
第一、租客在簽訂租賃合同時，會更關注不可抗力條款的約定。在此之前，不可抗力條款，幾乎是很少有人會去關注的。
第二、租客可能會更願意與個人房東直接租賃住房了，因為做長租公寓的機構在這次疫情中的表現並不是很好。但是，做長租公寓的機構的日子確實也很難過，無論有沒有疫情，這也是事實情況。
第三、租房市場的房源可能適當減少，可能有很多原先把多餘房源全部出租的朋友，會適度保留一套，以備不時之需。由於疫情期間，租客受到很大的歧視，估計租該買的需求會被有較大的釋放。
第四、公寓樓由於居住人口密度大，短期內成交還是會有一定的影響。但是估計半年之後，人們很快就會忘記這個事情。
Q5
小嫻：
說些實在的，這次疫情，您認為對咱們寧波市民的居住觀來說有哪些改變？
汪巍：
估計會有這麼一些變化
第一，購買和持有第二套住房的意願可能會更強；
1套主要是用來滿足日常生活和工作需要，第2套房子用來滿足家人的度假、休閒需要；寧波周邊景觀資源較好的板塊，可能會受益。
第二、對大戶型需求可能會提升；
小戶型活動空間不夠，一家人擠在一起，很難做到真正有獨立空間。小空間不利於清潔衛生以及適度健康隔離。
第三、對樓盤的品質要求可能會明顯提高；
主要就是對採光通風的會提高，低密度樓盤可能會容易受到客戶的青睞。那些樓造的又高又密的樓盤，可能會讓購房者有所顧慮；
第四、對物業管理的要求會提高；
疫情期間，很多人都在朋友圈曬自己居住的樓盤的物業管理管理狀態。優質的品牌物業會更讓居民能放心的居住。
第五、對樓盤周邊商業配套的要求會提高
最好是能步行達到的商業配套。
第六、對於房地產投資者來講，還有一個很重要的啟示就是，保留適當的現金非常重要。因為誰都狠難保證意外和明天，哪個先來！~
