致剛需：TO BE or NOT TO BE
這是我以前一篇文章下面的一條留言，每天都有很多人問，該不該買房？什麼時候房價會下跌？
其實我覺得這些問題，特別是在自己所生活奮鬥打拼的城市，你去糾結首套房和剛改房要不要買，我建議你回家多看看小豬佩奇，早點長大成為社會人。
需要的東西，任何時候買都是對的！何況房子？！
很多人告訴我，那我萬一我買貴了怎麼辦？萬一站崗了怎麼辦？
我講過好幾次，房子這個東西，剛需自住一定要買，這不是貴不貴、值不值的問題，而是家庭安全感，是你進一個城市手裡有沒有敲門磚的問題。
如果我們再上升一個高度看，中國依舊處於高速城鎮化進程中，並且此過程無法回撤。很多城市從主城區十幾、二十幾公里的往外拉城市框架、大興土木、大搞基建、虹吸人口勞動力。
這背後的本質就是無房者用自己的辛勤勞動去建設這個城市，他們所創造出來的財富又通過各種明的暗的稅收形式返還給政府，然後政府再通過中國特有的戶籍制度想法設法補貼給有房特別是多套房產持有者。
聽著很扎心是吧，這就是事實。
你沒有房子，你就享受不了城市發展的紅利。
你沒有房子，你就是一個煤球，燒完了被掃到垃圾箱裡然後扔出去！
這個邏輯稍微想想很容易明白。為什麼還有這麼多人問呢？
下次別問這麼幼稚的問題了。
大興土木，築巢引鳳
什麼是房價？一個城市的房價水平，除了自身經濟實力，我講的是真正的經濟實力所成就的本地貨幣購買力需求。其他要素就是由這個城市的大基建和各種市政設施投資規模總量來決定的。
很多強二線中心城市，比如武漢、鄭州、成都等地，當地的地方政府都揹著鉅額債務超前規劃城市框架，比如2016年鄭州、合肥兩地的房價為什麼瘋漲？背後就是這兩個城市框架的超前規劃。
如下圖：大刀闊斧所規劃的鄭州鄭東新區（手繪，邊界不太工整，未勾畫白沙）。
耗費巨資憑空造個新城，所以，你要考慮到一個重要問題，就是政府的投入產出。
天下熙熙攘攘皆為利，政府也不例外，你一定要想明白政府費這麼大勁兒搞這麼多規劃建設，它最終的訴求是什麼？
什麼意思呢？
對於政府來講，一個在高速發展的城市，政府進行市政基礎建設所投入的每一分錢最終都要有回報的，否則這個城市的政府最終要面臨破產，資產負債表撕毀。
我們按照目前大多數地方政府的財政收入形式和佔比來看，絕大部分城市最終的回報要體現在地價上，也就是地方政府的土地出讓收入。
而地價則推升了房價。
最終購房者是誰呢？
一代又一代的，一茬又一茬的年輕人，特別是潛在高收入的人群！
道理很簡單，年輕的人才是最優質的煤球，燒的時間長，發熱量大。從政府角度來看，一個城市的發展需要持續的投入產出和人群的創造建設。那麼一二線城市大興土木目的其實就是為了把基建搞好後，吸引人才的流入。然後把人才的未來現流金通過購房貸款的形式留在當地。
所以現在為什麼強二線城市爆發的搶人大戰？特別是連天津這種準一線城市都參與進來，並且天津“海河人才計劃”裡的搶人優惠政策都快寬鬆到突破底線的地步？
大家好好琢磨琢磨。
以上都是統述，下面我們具體分析政府的底層邏輯。
大國操盤術
有些話我很直白的告訴大家：高層就是要把整個社會的居民資金和財富往房地產裡趕。
肯定有人反駁，國家都說了要嚴格調控房地產，要抑制炒房，要怎麼怎麼樣……..
如果你覺得我說的是錯的，我建議你回家繼續去看小豬佩奇去。
為什麼我這麼說呢？有根據的！
大家好好想想今年初以來高層開的兩次重要的會議，銀監會召開的全國銀行業監督管理工作會和中央財經委員會第一次會議。
好好把下面PPT裡標紅的兩句話，也就是會議的重點精神反覆讀十遍！！！
政策需要反覆的揣摩，然後這兩句話，高層說的完全是大白話。聰明人自己琢磨琢磨都能想明白。
當局告訴你：要降低政府和企業的槓桿，減少負債。
當局告訴你：讓居民槓桿加的慢一些，但是要加！
換句話說，中央從沒提過要降低老百姓的槓桿。
而老百姓加槓桿的主要渠道是什麼？不就是買房麼？！
還有其他加槓桿的渠道麼？
債務學原理：債務不會憑空消失，它只會從一個地方轉向另一個地方。
比如，繼續從政府和企業部門轉移到居民部門頭上。GO ON!不要停！
不可擺脫！土地財政！
別指望地方政府能擺脫土地財政。一個字：難！
有人說能不能都效仿深圳？你看看深圳最近的房改，多照顧剛需。
說這話的人都可笑，全國有幾個城市能達到深圳一樣的經濟體量和活力？能達到深圳一樣的人群年齡結構？能達到深圳一二十比一這樣的撫養比。
深圳乃至廣東省可以依靠強大的經濟內生力擺脫土地財政，可是西部城市、東北三省和北方眾多城市，有幾個說你們能擺脫土地財政的？
分稅制下，廣東被拿走多少稅收去補貼一群窮省，自己心裡沒點數麼？
包頭、呼和浩特地鐵機場都停建了，你還比比啥。
說到土地財政和地方債務，這次國家讓政府去槓桿，大家就搬好板凳看地方政府怎麼做？！
因為政府去槓桿涉及到中央和地方政府之間權責利的方方面面。
中央和地方的財政關係，地方政府和當地企業的財政關係，地方政府對當地土地收入的調整關係。
這裡面最重要的就是後者。
你又讓政府降槓桿，你還讓地方政府要發展，那地方政府只能鼓足勁兒去賣地嘍。
看一下這條新聞：
據中原地產統計的數據顯示，5月單月，50大熱點城市賣地金額創年內最高紀錄，合計賣地金額單月高達3130億，同比上漲幅度高達111.5%；從1-5月來看，50大熱點城市合計土地出讓金高達1.5萬億，與2017年同期的9503億相比，上漲幅度高達57.6%，多賣了4520億。
在全國累計迎來近200次調控的背景下，土地一級市場熱情逆勢高漲，50大熱點城市前五個月合計賣地1.5萬億元，同比暴漲57.6%。
不幸言中！
土地供應沒見地方政府多拿出來多少，出讓金額倒是暴漲了不少！
學過經濟學吧，大家都知道，價格由供給與需求共同決定。
如果你地方政府真想調控當地的房價，你就應該抑制投機和投資的購房需求的同時，另一方面你大量去增加土地的供給。
但現實的情況是，購房需求被抑制了，土地也沒見多供給多少！
迄今為止房價基本上是越調越漲，從98年房改到現在我就沒見過中國房地產走過一個完整的市場化週期。
為什麼？因為政府不多給土地啊！開發商沒地拿毛線蓋房子啊？空中樓閣嗎？
由此造成的結果是，每次政府調控，購房者就認為這是逢低買入的大好機會。因為供給少啊！
剛需，撲街！剛改，撲街！
而地方政府為什麼不大量供應土地呢？
道理也很簡單，還是分稅制啊！
分稅制下，地方政府財權小、事權大。靠企業那一點稅收，哪夠造CBD，哪夠去修地鐵，哪夠修醫院學校文化藝術中心？
土地賣一塊少一塊，所以地方必須通過土地出讓金的收入來平衡財政收支。地方政府要最獲得儲備土地出讓收入的最大利益化，最理性的搞法是降低土地的供給，讓高價的土地單位價格所帶來的上漲收益超過土地銷量下降帶來的損失。
所以，地方政府都有很強的意願壓低土地供給來獲得利益最大化。你看哪個地方政府到年底完成當年的土地供應計劃了？
沒有！
所以，醒醒吧！購房者你要認清現實！真相就是這麼冰冷！
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