有钱人有多少？刚开盘就“抢购”一空，内行大胆直言，终于明白了。

现如今，楼市逐渐趋稳，住建部年初制定的“稳地价稳房价稳预期”3大目标正在逐一实现，根据国家统计局发布的数据，2019年1—9月份，全国的房地产开发投资累计98008亿元，同比上涨10.5%，增速环比1—8月份持平。备受关注的住宅投资达到72146亿元，增长14.9%，增速持平。

这种平衡的市场效果，开发商其实并不想看到，没有了开发投资高涨的楼市环境，房地产销售效果就不会理想，盖了房子卖不掉这对于开发商而言是最苦逼的一件事情。根据国家统计局数据显示，1—9月份，全国的商品房销售累计达到119179万平方米，比2018年1-9月下降0.1%，下降幅度比1—8月份略有收窄0.5百分点。其中，住宅销售面积上涨了1.1%，办公大楼的销售情况下将11.0%，商用房销售同样下降达到13.7%。

商品房销售额累计达到111491亿元，上涨了7.1%，虽然增长速度增加0.4个百分点，但是也处于正常小幅度范围之内（住宅销售上涨10.3%，办公楼下降11.1%，商用房下降13.0%），很明显，除了商品房住宅基本呈现正向略有增长之外，其他的全部出现了不同程度的下降趋势。

01.房地产销售其实并不理想。

房地产市场行情如何，不仅仅从商品房销售额、房价变化情况可以察觉，还可以从开发商一直以来连续不断的各种动作可以可以分析。早在2019年8月，恒大就推出了全员销售策略，“全国532楼盘，闪购7.8折”，一时间买房人无不纷纷侧目；还有万科、龙湖、碧桂园等房地产企业，陆陆续续从8月份开始就掀起了房地产市场一波打折促销潮。

正所谓春江水暖鸭先知，商品房买卖市场行情如何，开发商最先知晓，从2019年这一波打折潮可以看出，开发商并不看好剩下3个月的销售预期，所以与其坐以待毙不如主动出击，占得一席之地。但是在房地产市场的购房者往往犯迷糊，开发商一方面在促销，另一方面给购房者灌迷魂汤，最常见的是房子不好卖但是却频频出现“日光盘”， 房子越来越不好卖，但是开盘就被“抢购”完了，懂行人大胆直言：其实这也是开发商的套路。

02.房子明明不好卖，但是刚开盘就卖完了，有啥猫腻？

1、捂盘。房子很多，但是开发商在开盘时推出的很少，所以很容易被销售掉，造成“开盘就卖光”的景象，很多时候口碑营销比实实在在的宣传单页效果要强百倍。例如开发商本来已经建造好了3000套房源，但是在开盘之前的认筹阶段，由于市场行情不太好，所以开发商只收到了400个潜在购房者的认筹金。

试想，如果开发商一股脑把3000套房源开盘全部推出去，会有什么效果？那肯定是粥多僧少的局面，供大于求的情况下，一旦开发商开盘口碑没有打响，后期想要获得多好的营销效果也艰难，还不如面对400个潜在购房者只推出300套房源呢，让剩下的100个人留下买房定金，期待下次的加推。在这种情况下，不仅没有流失掉一个顾客，还给购房者和看房的人留下了“房子太紧俏、再不买就买不到”的感觉。

2、销控表的猫腻。这一点只要稍微了解一些房地产销售常识就会知道，在销控表上，标记了哪些房子是已经出售的，哪些房子是尚未出售的，但是这张表真的真实准确吗？开发商的回答是肯定的，比黄金还真。但是楼市指闻提示，绝大多数存在虚假的可能性，在每一次开盘的时候，开发商会把一些好的房子暂时标注为已经“出售”，留下的房子要么不太多、要么房子不太好，目的是为了最先把差的房子卖出去，还可以顺便让不明真相的来访者看到楼盘的房子销售紧俏。所以，有经验的购房者，连销控表看都不看。

3、虚假购房者抢掉了“多余”房源，让购房者无房可买。前段时间，有新闻爆出开发商销售的秘密，面对开发商降价销售的情况，有人砸了开发商的售楼部，不过说来也奇怪，正常的购房者怎么这么不讲理去砸售楼部呢？细想之下其中必有猫腻，原来这些砸售楼部的人是开发商自导自演280元/天请的专业房托儿。在新房开盘和降价房闹的时候，房托儿的作用很大，扮演着引导购房者心理预期的作用。

新楼盘开盘时，开发商都会聘请房托儿，这个时候房托儿的任务有2个，第一是充当熙熙攘攘的购房人群挤满售楼部，满眼看去的购房者中，里边可能夹杂了50%的房托儿，让真实的购房者感觉很多人在抢房子，不买的话就可能买不到了；第二是“抢购”真购房者不愿意买的房源，让新推出的房子所剩无几，相信很多人会看到这样一幅景象，原来看到的一套房子怎么看都不满意，这个时候身边有人突然下手买走了这套房子，于是置业顾问对你投来蔑视的目光，其实这也是利用房托儿促销的一种方法。

那么，在当下的楼市环境中该如何买房呢？楼市指闻认为，买房者需要按需而行，有住房需求则可以买，在房价平稳的市场环境中，买房投资已不可能。刚需买房要更加关注买房过程和房屋质量，要多考察、多看、多问、多思考，不要被眼前的假象迷惑了眼睛导致做出了错误的决定，因为对于普通人而言，一套房子也是不小的资产配置。

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