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提问：投资一个陌生城市，地段区域该怎么选呢？比如地铁环线换成站附近？核心商圈？地段指的是什么呢？或者自然景观？能否明示一下或者推荐个材料，谢谢哈

回答：房价是多个影响因素综合作用的结果，不同的房产属性影响房价的因素也不一样，我们通常所说的地段，实际就是这些综合因素的统称

拿住宅来说，其主要属性在于居住，影响居住的地理位置比如大城市的地铁沿线，商业配套，学区，产业配套等都能反映地段价值

提问：房姐，环一线城市的房子投资还可以买吗？未来潜力怎么样？

回答：如何判断城市估值潜力？人口越多越稠密的城市，经济潜力越大。这是经济学底层原因决定的。经济学是怎么来的？资源不够。那么，最快速的解决办法就是，共享资源。

举例，在一望无际的大草原上，你建个学校，经济学上，不现实的。就算勉强搞几个，也难以长期维系。但是，在人口稠密的大城市，建一个小学立即爆满。同理，医疗教育，货运客运，物资流通，信息传播，只要是人口多，居住密的地方，交易就旺盛。你在内环线摆个早点摊，辐射的人群大，生意好做。你在山东寿县的村口摆一个，基本没生意。

当然，人口稠密也会带来弊端。交通拥堵，水电气资源不够，垃圾太多，房价太贵，公共资源短缺。怎么办呢？不是回老家，而是往外扩散，建立大城市为主的经济圈。人口密集也分为两种。一种是综合业态丰富，什么都有。无论哪一个行业暂时困难了，也不会影响整体。二是单打一的产业结构。虽然短期内聚集了大量人口，但是主业不行了，立马下滑了。想当年，瑞典的某几个资源型城市，何等的兴旺发达？

但是，这种城市的产业结构单一，一旦资源没了，直接躺在床上干嚎了。这个理念就对楼市起到了指导作用。业态丰富，人口密集的大城市，肯定好，放心去。主城区不行，就去郊区看看。郊区也没有资格，考虑就近原则，隔壁省的交界处也看看。或者中东部省会，人口稠密，产业结构丰富的发达地级市。

环沪环京，因为政策原因，规划原因，人为的造成不方便。从全国一盘棋的角度看，迟早会改善的。但我也不推荐你去京沪的周围。因为迟早是多早，谁也说不清。历史一瞬间，人生一辈子。

提问：我最近在武汉第一套建仓完毕了。由于算新手，虽然选的是3环内，且有一定笋度的一套，但整个小区流动性不算好。接下来是再等等还是继续淘着笋呢？一般笋盘是345月最多吗？下半年或者年底会有更好笋吗？

回答：接下来的678月份是看房人数进入行情最淡的三个月，因为天气很热，一般人都不愿意出来看房。这个时候淘笋是一个不错的时机，当然年底也不错。

我的建议是从现在开始淘，遇到合适的就买，不一定等到年底。

提问：房姐，晚上签了一套联投龙湾二手房，16楼总高26层，两梯两户，92平，加后期费用总价116万，月供5400多，请问需要持有几年才能卖掉。

回答：5年左右

提问：用老人票做接力贷具体怎么操作，什么叫做接力贷呢？

回答：用父母的名字买，你们作为共同还款人。农行可以做

提问：房姐美女夫妻名下四套父亲六十岁名下无房无贷但退休金流水较少可以户口迁至武汉首房首贷吗？可以贷多少年呢？可以每月从我卡上打款到他工资卡备注房租养流水吗？具体操作有哪些要注意的？是继续主场武汉还是重庆问题较多多谢耐心解答

回答：1.把父亲户口迁到武汉，用首房首贷买，做接力贷，贷款年限跟你的年纪有关，农行可以做。2.接力贷不用养流水，你的流水够就行。3.继续武汉，主场优势，把能利用的房票全用完再去重庆。

追问：谢谢解答我自己名下也有房贷没实际操作过养流水有相关文章就更好啦

回答：自己名下有房贷没有关系，够还月供就行。养流水是个细致活，专业性挺强。详见知识星球文章《干货！如何养出银行无法识破的流水？》

提问：1.万科汉口传奇锦棠的房子怎么样？以投资为主。看中144平，精装，5月底开盘，现在收资料。均价2.2万。总价最高可能优惠5%，但不太明白为什么有这个优惠？

2.夫妻名下各有一套房，均未还清。考虑将14年买的四新绿地中央广场的一套房卖掉，买万科这个房，值不值得呢？

回答：1.汉口传奇自住合适，但是投资价格高了，会站岗。优势是自带学区。

2.不值得，绿地可以继续持有，如果是要换筹投资，顺序正好反了，应该是高区卖掉换低区。

提问：房姐，个人做抵押经营贷的风险点有哪些。家人总是觉得红本本被银行收走，很不安。怕被骗，被挪用之类的。

回答：找靠谱中介，避免乱收费，放款安全。

抵押给正规银行风险很小，并且房本不值钱，可以补办，现在大多银行房本也可以拿回来。

现金600左右，想在望京附近买一套3居，目前咨询可房贷120+加配套贷款100左右，目前看了朝庭公寓的三居还有慧谷金色的房子觉得还好，但慧谷的房子稍微有点超预算，想请教下，这两个楼盘的三居大概单价多少比较合适，有其他合适的楼盘推荐么？

回答：1.又是一起中介忽悠案例。说你二套资格只能贷468以下，或者死抠你的工资流水。

2.现金600，可以贷足买到1300万左右的标的。

朝庭公寓要看具体房源大部分一般。

4.1300完全可以买到宝星一期四居二期三居，以及望京各大2003前后面积200单价6万内的花园小区标的。

5.选筹其实是最后一步，首先应该是分析手头的资源，可以发挥到什么程度，怎么发挥出来？

提问：请问房姐，保利上城，花山郡，东原启辰，三个盘哪个性价比高一点，东原启辰是超高层吧容积率是不是很大！四期都是超高层么

回答：花山郡性价比最高，单价低且毛坯，首付最少。然后就是东原，最后是保利。价格排序

提问：您好！请问明年会使用新版征信吗？准备明年上半年办理一笔抵押经营贷，是尽早做比较好？还是可以缓缓，慢慢做，等更优质的贷款产品出来？

回答：据说2019年5月份就会推广。所以我的建议还是早做早好。

提问：房姐，如何提高抢房的机率？

回答：多撒网

提问：你好。我户口在广州，目前有两套，负债350。年入80。请问，如果转战武汉的话，建议建仓多少？杠杆加到多少呢？小弟初入库，还请多多指教

回答：建仓多少完全看你打算投入多少资金。

你这种情况适合全款再抵押，每套耗资50万左右。单套杠杆率付三贷七不会超过70%。

综合杠杆率看你用ABCD哪种算法了。年总月供=年收入是一般人的极限。

提问：房姐。想问问玉龙旭辉半岛这期。能把你了解的说说吗？带装修19000的均价。再就是这个楼盘位置在二环边为什么还不到两万？

回答：旭辉二手盘也才2万，优势是有湖景资源，旭辉品质还行，附近也有地铁。缺点是旭辉的口碑一般。

用环线来判断房价，本来就是个伪命题。

在楼市的基本逻辑里，我们知道大多数城市的发展，都是一个逐步扩张的过程，而越早发展的地段，往往绝对价值越高，随着道路交通形成环线逐步往外扩散削弱。

因而在楼市的地段理论中，往往会以环线来分析一个城市的价值基础。

不过对于武汉来说楼市的价值却并是完全按照环线分布，甚至相差极大，环线的逻辑虽然适用，但在诸多现实因素的参与下，环线逻辑并不是价值的结果。

武汉的发展，不是纯粹的环状扩散，而是受到诸多因素的影响，把武汉看做环线发展，是错误的。

如果你去看地铁的人流数据，我们可以很明显看出：武汉的地段规律，其实是以产业中心作为核心，随着产业人口延伸的区域而附着价值。

同样的逻辑也可以用到青山片区，2环边的房价也才没过2万。

但是3环外的光谷东和沌口房价却能卖到1.8以上。

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很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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