杠杆是楼市的命。
开发商没有杠杆，就无法扩张。
购房者没有杠杆，就无法买房。
可能没有哪一个行业比房地产行业更离不开杠杆——房产这种超大额的产品，失去杠杆，几乎就等同于失去市场。
参谋长在此前的文章中提到过，房地产企业的普遍负债率都达到70%，部分房企的负债率更是在90%以上。而最近，参谋长又了解到，许多城市居民的杠杆率已经超过了100%。
大家都知道，杠杆的属性是水能载舟亦能覆舟。杠杆率超100%意味着什么？加杠杆购房，在2019年到底还可不可取？
一、买房买到破产？八座城市居民杠杆率超100%
首先，我们来了解一下“杠杆率”这一数据是如何计算的。
目前“杠杆率”的统计存在较多口径，比较常用的有两种：一是住户贷款余额/GDP， 比如去年11月央行发布的《中国金融稳定报告（2018）》中，各省份的“住户部门杠杆率”就是使用的这一算法；另一种是住户贷款/住户存款，即住户存贷比或居民资金杠杆率。
而贷款/存款所得出的“资金杠杆率”，则能够更为直观地反映出居民的购房压力。
1、八座城市居民杠杆率超100%，厦门、深圳、杭州最高。
将29座城市的住户贷款余额、住户存款余额以及住户部门杠杆率、居民资金杠杆率等多个指标进行梳理，我们可以发现，杭州、厦门、深圳、珠海、广州、南京、合肥、苏州八座城市的居民杠杆率已经超过了100%，也就是说，这些城市居民的平均贷款数额已经超过了存款数额。
虽然说住户贷款除了包括消费贷款之外也包括了个人经营性贷款，但普通人能够申请到的银行经营性贷款的比例极低，因此可以说，居民高杠杆率的最大原因就是高房贷。
结合“住户部门杠杆率”这一数据来看，厦门、深圳和杭州的杠杆率位居全国前三。除了城市的房价水平较高之外，也说明这三座城市居民对房地产的投资热情较高。
2、居民杠杆率的变化趋势，与房地产市场走势高度相关。
以厦门为例，厦门的居民杠杆率变化情况在这一点上表现得极为典型。
2016~2018年，厦门住户贷款余额增速分别是20.6%、27.3%和7.8%。2016年到2017年上半年是厦门房价快速上涨的时期，楼市成交十分火热。2018年，厦门楼市高位回落，量价齐跌，住户贷款余额增速也大幅走低。
房屋均价水平处于全国前五的厦门，收入水平、就业机会与一线城市有着明显差距，但房价却直追一线城市，除了居民杠杆率之外，房价收入比也位于全国前列。
收入与房价水平的不匹配，使得居民只能贷款买房；加之厦门这座城市对房地产的热情本就较高，金融机构对买房贷款的收入情况审核也比较宽松，居民一再加大杠杆就成为了城市常态。
二、高杠杆率，可能会带来哪些后果？
首先，贷款过多肯定会挤压消费。在这一点上深圳最为典型，2012年，深圳的社会消费品零售总额仅次于北上广，位居全国第四，但随着房价攀升，居民贷款余额猛增，到了2018年，深圳已经被重庆、武汉和成都甩在身后，仅排在全国第七。
其次，杠杆率高到临界值，是极有可能带来系统性崩盘的。我们最为熟知的2008年美国次贷危机，就是家庭部门高杠杆，低收入的家庭负债快速增长所导致的。
看到这，可能有些人将加杠杆视作洪水猛兽。但参谋长想说的是，目前我国的居民杠杆率，还不致影响全局的程度，对待加杠杆这件事，也必须辩证看待。
1、我国的居民杠杆尚低于世界平均水平。
虽说部分城市居民的贷款压力可能较大，但就整体来看，尤其是同国际水平对比，中国的居民部门杠杆率（债务/GDP）并不算高，略高于新兴市场的平均水平，与发达国家的平均水平还有相当差距。
我们都熟知“中国老太太和美国老太太”的故事，长期以来中国人缺乏提前消费的意识，对加杠杆这件事都是避之不及，当然近两年中国居民杠杆率增速较快，可以说是被房价快速上涨“逼”出来的。
杠杆率低不一定是绝对的好事。中国的居民杠杆率呈现明显的“南高北低”格局：数据中居民杠杆率处于后五位城市分别为烟台、保定、威海、大连、沈阳，全部属于北方城市，金融手段灵活性低、投资氛围不够，经济活力也很难得到释放。
2、住房贷款，总体上属于优质贷款。
房贷对于银行来说，是优质贷款。尽管是一种负债，但它不同于其他短期负债，它是以不动产为基础，让不动资产流动的一种手段，并且具备低成本、低利率的特征。
在征信系统的监控下，金融机构对居民的还贷能力是有一个基本把控的：哪些人群的杠杆率增加了，哪些被平均了，哪些人违约风险大……大数据把每个人交没交水电费都摸得一清二楚，把风险控制在一定范围内还是能够做到的。
当然，不排除有民间借贷与“首付贷”乱象的存在，但参谋长认为从全局而言不必过于忧虑。
三、2019年还要不要贷款买房？
我们这篇文章讨论的是“杠杆”，房地产的杠杆，其实除了需求端，也就是居民房贷之外，还涉及到供给端，即房企杠杆。
8月7日，在2019博鳌房地产论坛的全体大会上，有经济学专家表示：供给端的金融收紧是目前调控的大趋势，这意味着抑制住房的供给，在需求不变的情况下可能会导致房价升高。
在这样的背景之下，参谋长给出的建议是：2019年，该加的购房杠杆还是要加。
什么是该加的购房杠杆？
1、合理的、不超出家庭承受能力的杠杆。
参谋长不去鼓吹什么“贷到就是赚到”，毕竟杠杆是 一个妥妥的放大器，在放大你的收益的同时，也可以放大你的亏损。
但如果在购买自住房时，收入可以覆盖每月的供款；或是购买投资房，用租金覆盖大部分房贷，以租养房，那么资金方面都可以自己把握，只要不违反当前购房的基本政策即可。
而且，考虑到房贷利率甚至可能低于通货膨胀率，因此建议能拉长期限就拉长。
2、选好城市、选好项目后再加的杠杆。
正如上文所说，杠杆的属性是水能载舟亦能覆舟。2019年的楼市，是大分化的开始，因此当考虑加杠杆投资住房时，选择城市是第一考量。
在错误的城市、错误的房子上盲目加杠杆，这个杠杆撬动的就是巨大的风险。
最后，该加的杠杆要加的画外音，就是不该加的杠杆不要加。
多加杠杆多买房的逻辑，或许在过去的十年间被证明有效，并且也助力炒者房更多获利，但这并不代表楼市发展的下一个十年还会延续这个逻辑。
往小了说，未来，个人的盲目负债大概率是要吃亏的；往大了说，杠杆能解一时之需，但终究不能作为经济发展的全部动力。
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