不见的秩序和规律，是推动世界运行的重要法则。

比如，在杭州这座上升期的城市，板块和户型之间，在各种因素的推导之下，冥冥之中似乎有着某种关系和规律。《斯文》通过最近多年杭州楼市进化轨迹的推演，企图读懂和找到这个表象之下的规律。

杭州房价分布图

所以本文，重点是回顾杭州近几年各大板块和户型的变化与轮动轨迹，找出隐藏在抢房、摇号纷扰乱象背后，看不见的秩序和隐蔽的逻辑。

我一直相信，若是将时间拉长了看，总是能找到事物发展的普遍规律。

而今天所说的规律，是一明一暗两条线。我们先说明线，也就是市场的直接表现。

壹丨钱江新城、武林门

2014年，望江府的90方因为去化缓慢而被迫促销时，或许从来没有想过有一天，钱江新城南翼在售房源的最小户型，变成了翡翠海岸的131方和信达滨江·壹品的143方。

而在翡翠海岸、信达滨江·壹品之前，侯潮府、钱江御府、金隅·学府三足鼎立的时代，这个板块的最小户型，是90方，而且占比不小。那时的价格，钱江御府，均价曾经一度低到只要3.5万。一套90方，300来万就够了。

而如今，这里再也没有小户型了。这也就意味着，按照目前这两个项目的售价，131方和143方，起价也要七八百万了。

因为户型的变大和单价的提升，这个区域的门槛，两三年间，翻了一倍多。

可是再往前一点，钱江新城的最小户型，春江花月、新绿园，那可都是只有67方啊。如今看来，真的恍如隔世。

不管城市怎么发展，中心的价值，只会越来越高！与钱江新城并驾齐驱的武林门，也是如此。昨天出让的百井坊商业地块，全自持的条件下楼面价突破5.5万，就是最好的说明。

在新华园、蘭园、武林国际时期的武林门，入门90方也是标配。这三个项目的90方，在上一轮调控周期中，曾经也陷入价格的泥淖之中，单价一度都在4万以内。300多万入主武林门，现在看来，就像遥不可及的梦。

等到随后的武林壹号、武林外滩推售时，别说90方了，连200方以下的户型都没有了。这个传统市中心的门槛，瞬间迈入千万级别。

如今更夸张，这里连土地都不怎么出让了，连项目都没有了。

贰丨环武林、钱江新城区域

中心的进化路径，会逐步向周边传导。

在钱江新城和武林门都有90方的年代，除了品质和价格的差异，中心和周边的差别，无非就是90方的配比多少，还有大户型到底做多大。

而如今，从这两个板块的90方消失开始，限行范围内、乃至石祥路、彭埠高速、钱塘江、紫之隧道围合而成的区域和滨江，90方，也基本都绝迹了。

比如武林隔壁的文晖和华家池。文晖板块，万科·新都会1958，最小的面积是125方。在华家池板块，绿地和世茂都还坚持做90方的时候，滨江就把华家池项目的最小户型设置为126方。

华家池实景

还有如今高端项目集中的庆隆申花区域，也是这个进化轨迹。在庆隆还没有从大申花板块中独立时，申花的主力供应集中在萍水街北侧及沿线，门槛面积是90方甚至更小。

后来，从锦绣之城开始，90方就陆续消失了：2016年，除了少量几套底跃和顶楼特殊户型，锦绣之城最小面积105方、武林邸最小109方。到了2017年，门槛继续抬高，120方以下，几乎绝迹。

在此区域，从大都会79号开始进入杭州高端公寓市场的万科，自然也不会缺席。由万科和融信合作的古翠隐秀项目，主力户型设置为145-200方。万科已趋于成熟的都会系产品，将给实力开发商云集的庆隆申花带来不一样的静谧与隐秀气质。

回看申花2015年的供应分布，多少人会遗憾？

滨江区域，寰宇天下和明月江南对垒的时期，起步都是90方。到了柳岸晓风和金茂府时，神盘金茂府的门槛面积，已经是120方，柳岸晓风则更大。

以上这些作为仅次于两个中心的地段，门槛面积也是仅次于中心。这是一个城市的价值维度和梯度。越是能承受高单价房源的客户，在对于户型的需求上，也不会是纯粹只满足功能。居住的舒适和愉悦，需要相应的尺度和空间，也就意味着面积从紧凑布局的90方，开始逐步增大，这是市场在“90/70”政策取消之后，根据需求，做出的自然调整和配置。

这个现象，还在继续向外围扩散，这也就直接导致在许多板块，90方，已不再是多与少、而是有或无的问题了。

叁丨城市的房产价值等高线

如今，除了散落的几个中心盘还有90方之外，90方的分布，也越来越边缘。

往西，西溪湿地以东，几乎已见不到90方的影子；往北，石祥路以南甚至绕城以南，90方都越来越稀缺；往南，滨江几乎已无90方，奥体也只剩下个别楼盘还有一部分，萧山市北也极少，只有往新街甚至更南的地方去了。

而往东，曾经的七堡、如今的艮北新城附近，大盘金色黎明和杨柳郡，都有大量的90方，如今笕桥的玖樟台最小户型是115方，公元1872，则是110方。相比武林、钱江新城两个核心以及其周边区域，这里，渐成杭州的第三梯队。

艮北新城规划图

这座城市，就这样在板块的差别和梯度进化中，完成着全新的升级，也在时间的推移中，用看得见的户型面积、价格和看不见的筛选逻辑，划分了层次和等级。

尝试把这个逻辑表达出来就是：核心区的单价、面积秩序，都最先进化完成，也最先构建成板块的逻辑和门槛。然后像涟漪一样，由中心逐步向外围扩散，逐步形成各梯度板块的秩序和门槛。

这是一座城市的房产价值等高线。时间差和梯度差，是主导此逻辑的两个主要因素。掌握好这两点，就能读懂这背后的本质。

未来杭州只有两种房子：有地铁的，和没地铁的

按照这个逻辑，去找目前的城市洼地，轻而易举：比如，在城市的近郊，就目前杭州已经开通的地铁线路来说，在1号线起始点的湘湖与下沙、2号线起始点的良渚与萧山、4号线起始点的浦沿之中，除良渚外，房价均已超3万，良渚2万+的价格是目前唯一的洼地。

而各个板块都在进化，才是预判未来价值的关键。

但是这背后，还有一套逻辑，也就是暗线，我们继续分析。

肆丨90方的价值逻辑

如果说，90方的逐步消失、由中心向四周门槛逐步抬高是明线，还有一条暗线，与板块和户型的进化轮动同步发生，那就是：90方越来越越边缘，但在每一个板块，价值却越来越高。

上一轮房价调控周期及之前，投资和自住，都喜欢买大户型，因为房价涨得快，大户型也涨得多。甚至开发商在定价时，90方的价格，都要普遍低于大户型，哪怕是西溪诚园、明月江南、远洋公馆、蘭园、望江府等，都是如此。

但是近几年，随着杭州房价的普遍提升以及90方小户型的逐渐稀缺，大小户型的价格开始倒挂，小户型因为总价相对可控，单价反而更高，甚至远高于很多大户型。

而90方价值的整体提升，直接的助推是，之前购买90方、尤其是中心地段90方的客户，近几年都到了改善的时候。

而支撑这波客户改善底气的，就是他们所购90方的市场价格。按照目前的二手房市场售价，一套钱塘府或望江府的90方，可以无限接近一套翡翠海岸的131方或者壹品的143方，如此置换，何乐而不为？

遗憾的是，整个杭州的90方库存，也只有3000来套，想买90方，要么去少量的几个楼盘摇号，要么只能去买价格已经居高不下的二手房。

除此，别无选择。

伍丨一个机会

把一明一暗两条线串起来，不管自住还是投资，都能指明买房方向：在当下的市场下，选择正在进化的区域，还有未来价值可期的90方，是必然逻辑。

杭州往东看，在龙湖笕桥地块楼面价已高达31154元/㎡，而继续往东的金沙湖、下沙沿江板块无房可售的局面下，无论投资购房，还是刚需自住，深度接驳杭州、正在同步杭州的奥特莱斯附近，也许就是一个利好的选择。

小杭州已经离我们远去。物理距离正在被交通方式改写，时间距离才是衡量价值的全新参照体系。在大杭州的格局下，多重城市交通体系，火车东站、地铁1#线文海南路站、规划地铁8#线、德胜快速路等，让奥特莱斯所在区域，成为接沪、融杭、同步下沙的枢纽板块。

在“环杭”价值凸显、大湾区建设推进、城东智造大走廊落地、海宁逐步融入杭州的大背景下，产业与杭州交织，工作、生活已同步杭州的奥特莱斯板块，正在沿着杭州市区已经走过的板块和户型轮动轨迹和规律，持续向前。这是一座城市发展的力量，也是一个板块潜力的体现。

也许要不了多久，连下沙的新房的门槛面积，也会变成100方。等到那个时候，如今本就稀缺的90方，将变得更加稀贵。

毕竟，下沙许多项目的90方二手房价格，早已经超过3万甚至无限接近4万了。

在整个下沙新房几乎已断供的情况下，这里的每一套房子，都不是简单的稀缺，而是弥足珍贵。何况，整盘仅有1409套房源的潮起东方，84-89方三房户型，也不过1200套。

不用摇号，如果有幸买到，你买到的不是一套房子，而是你打量这座高速发展、万象更新的城市时，对她未来的预期，还有立身、安家于此的愿望，以及在拥有恒产之后，与这座城市一起努力、向前的安定与美好。