世承弘業小跟班

小哥！我這樣給你，這個不是違不違約的事，很多人都沒有搞清楚。

1.很多人覺得，我不履行合同，賠點錢就可以，這是對法律的無知。

2.他是單方不履行合同，你可以起訴他，要求法院執行履行合同。你可能會贏的

3.賣房只有和你協商的份，你可以選擇他賠違約金，也可以選擇繼續履行合同。不是他說想賠錢就賠錢了事的。這一點很多人都沒有搞清楚。你的定金交的越多，他就賠的越多，看你怎麼想了。主動權在你手裡哈

前面那些人給你說的，大部分都是對的。不過這個合同的事，大多數人是沒有整明白。很多法盲吃了官司都不知道怎會事

總的來說看你是不是真的想買這個房子，如果你真的想買，起訴他繼續履行合同。如果覺得麻煩，就要他賠違約金就對了，希望能真正幫助到了。

初沫V5

這說的是我嗎😂😂，我買房也是一波三折。看好了房子交了定金，在快要正式籤合同時候房主媽媽不想賣了，具體原因就不說了，可憐天下父母心吧，但是有時父母也是瞎操心。房主經不住她媽媽說，就想違約不賣了，但是呢還不想給違約金。哪有這好事呢，就這樣一來一去拖了半個月，最後還是被我的5000塊誠意給打動了。最終還是賣給我了。

我真的是隔壁老王

你好，我是一名執業律師，很高興與你一起討論這個問題。

首先拋出個人觀點：買賣雙方簽署購房合同（即使生效），定金已交，不到10分鐘，房主不賣了。如果沒有存在其他特殊情形，房主肯定是構成違約的，需要向你給付雙倍定金。

什麼是合同生效？

合同生效是指已經成立的合同，在當事人之間產生一定法律約束力的效果，當事人應當根據法律規定和合同的約定，履行各自所承擔的義務。如果不履行或者不完全履行，則屬於違反合同約定的義務，對方當事人有權向其主張違約責任。

大部分情況下合同成立的同時，意味著合同也就生效了。（除了附條件或者附期限的合同，需要等到條件或者期限滿足以後，才生效）

合同成立的要件主要：

（一）簽訂合同的雙方有相應的民事行為能力；

（二）雙方對合同的內容達成一致的意思表示；

（三）合同的內容不違反法律強制性的規定；

哪些情形下合同是無效的？

（一）一方以欺詐脅迫的手段訂立合同，損害國家利益的；

（二）惡意串通，損害國家集體或者第三人利益的；

（三）以合法形式掩蓋非法目的的；

（四）損害社會公共利益的；

（五）違反法律行政法規的強制性規定的

因此，買賣雙方簽訂的購房合同，只要雙方當事人具有相應的民事行為能力，並且意思表示真實達成一致，沒有上述無效的情形，一般來說合同成立時合同就會生效。

房主表示不賣房，屬於違約嗎？

很明確的告訴你，房主在履行合同義務前明確的表示不賣房，在法律上屬於預期違約。

根據《中華人民共和國合同法》第108條規定，當事人一方明確表示或者以自己的行為表示不履行合同義務的，對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔違約責任。

如何要求對方承擔違約責任？

如果合同的一方存在違約行為，另一方是可以要求對方承擔繼續履行、採取補救措施、賠償損失等違約責任。

當然買方也可以向賣方提出解除買賣合同，要求賣方賠償雙倍定金。

《中華人民共和國合同法》第94條規定：

《中華人民共和國合同法》第115條規定：

總結

買賣雙方簽署了及時生效的購房合同，交了定金後不到10分鐘，房主表示不賣了，符合法律規定的逾期違約的情形，但是這種情形下舉證會存在一定的困難。建議你與房主積極溝通，進行通話錄音。如果房主表示願意繼續履行合同，這是對你來說比較完美的結局。

但是如果房主表示不賣了，你通過錄音的形式也取到了證據，對下一步談判或者提起訴訟仲裁等會產生有利的作用。

確實在現實生活中，很多人沒有契約精神。簽了合同就認為是一張白紙。自己想作廢就作廢。其實合同就是當事人雙方自己的法律。當事人雙方按照一致的意思表示達成了約定，沒有特殊事由是必須要按照合同的約定履行相應的義務，如果不履行，肯定要承擔違約責任。（除了不可抗力的特殊事由）

所以在此提醒大家，籤任何合同的時候都要仔細的閱讀合同的具體內容。千萬不可礙於情面，不看合同，直接拿起筆就簽字。這樣可能對自己造成很大的損失。

以上內容為個人觀點、僅供參考。純粹手打、實屬不易，喜歡點個關注唄。如果還有什麼不明白的地方，歡迎評論區留言，交流、討論。

每日講法

首先說是如果是產權人本人簽字，按手印，產權人不動產證，身份證齊全，房產權屬在簽訂三方協議後是合法有效，業主不賣即為違約，購房人可根據協議違約規定讓產權人進行違約賠償，不過一般情況下是定金的雙倍…

一：當然既然已經成交，本來是一件開心的事情，所以面對業主違約，購房人可以通過中介約業主見面，三方坐下來進行協商，瞭解業主違約真正原因，意圖，如果事實如業主所說，客戶又能夠理解，在業主不賠償雙倍定金的情況下，追回定金即可，沒必要因為這一套房耽誤自己購房計劃…

二：當然，如果協商不成，業主不願意賠償，購房者又不想直追回定金，那可以通過中介繼續協商溝通，如果雙方僵持不下，購房者完全可以根據協議，去當地人民法院由法院進行判決，甚至暫時查封該房，起碼這樣即使業主不賣你，也不能賣給其他人，糾紛房產不允許買賣，相信如果業主違約是因為有人給更高價位，房產處於糾紛也無法交易…

三：如果業主違約，不退定金，不協商，不履行協議，拒絕見面，這種人不用和他客氣，直接當地人民法院，申請查封房源，畢竟你只交了定金，他房子也賣不出去，當然這種情況確實有，相信也不會常見，業主違約拋除真的有不想賣的合理理由或者不可逆因素，無非就是後悔，想賣高價，或者是自己想買的房子無法購買，或者不需要通過賣房解決資金問題…

惡人還需惡人磨，不必擔心麻煩，時間過長，只要破了業主僥倖心理，自然會妥協，履行賠償協議，何況中介也會從中幫助，全力配合，追回定金和違約金，如果中介坐視不理，購房者也不用客氣，該起訴就起訴…

四：選擇很重要，不要因為中介費問題因小失大，看了幾個回答，其中有一條定金交中介，業主違約，中介黃了…

中介沒權收定金，哪怕暫時保管也必須經過客業雙方同意，定金收條也必須由產權人親自簽字，按手印，這樣的話可以按照協議違約條款履行違約，如果是中介代收，那隻能追回定金，別耽誤自己買房…

中介為啥黃了？如果是大公司，即使店關了或者經紀人離職，面對違約，客戶可以去找公司總部，由中介公司出面解決，何況中介都有法務部，他們專門處理公司糾紛，有些公司也會根據違約情況進行提前賠償，再由該公司法務進行追責…

其實很多人並沒有契約精神，知認為我自己家房子，我想賣就賣，不想賣就不賣，籤合同又怎麼樣，這就是沒有契約精神最直接體現，當然大多數人也是抱有多一事不如少一事的觀念，所以縱容這種違約發生，希望隨著人們法律意識提高，契約精神也有所提高，少一些違約，開心賣房，開心買房…

說房聊事

以前在上海做房產的時候，碰到一例，房東違約，被告上法院，不但要賠償雙倍違約金4萬，還賠償了違約造成的損失16萬，客戶付2萬定金，拿回20萬，

襄襄襄

您好，我是@小強將房產買賣知識 ，房產中介從業者，很榮幸回答您的問題。

昨天我剛回答了一個關於業主違約的問題，跟您這個類似，但沒有您這個極端，我再給您做個解答希望對您有幫助。

文章從以下四方面分析：定金的定義與作用；合同的定義與作用；怎麼解決這個問題；如何避免類似的事情發生。

一.定金的定義與作用

定金：是一個法律概念，指當事人雙方為了保證債務的履行，約定由當事人方先行支付給對方一定數額的貨幣作為擔保。這裡的定是指確定敲定，就是敲定了這個事了，所以付定金，具備擔保性質。定金是與合同相伴隨的，定金合同從實際交付定金之日生效，所以在合同已簽定金已交付的後一秒鐘，合同就已經生效了，更不用說10分鐘後。定金是一個受法律保護的概念，法律上有規定，如果給付定金的一方不履行合同約定條款，無權要求收受定金方返還定金;收受定金的一方不履行合同約定條款，應當雙倍返還定金。

所以，首先我們可以確定的是房主已經構成違約，這是毋庸置疑的。

二.合同的定義和作用

合同：又稱為契約、協議，是平等的當事人之間設立、變更、終止民事權利義務關係的協議。合同作為一種民事法律行為，是當事人協商一致的產物，是兩個以上的意思表示相一致的協議。只有當事人所作出的意思表示合法，合同才具有國家法律約束力。依法成立的合同從成立之日起生效，具有國家法律約束力。

這裡有一個很關鍵的詞------平等。為什麼平等很關鍵，因為合同籤屬必須是建立在平等的基礎上，買賣雙方平等自願，享受平等的權利、履行平等的義務、承擔平等的違約責任。只有平等自願的意願表述，才是被法律保護的合同。而被法律保護的合同，如果違約，就要承擔相應的違約責任。

從上面的定義裡我們能看到，合同存在的意義就是為了約束買賣雙方的行為、促使買賣雙方積極履約。如果有一方違約，就要承擔違約責任，給付履約方違約金並且賠償合同約定的違約金。

三.怎麼解決這個問題

1.仔細瞭解業主違約的原因，與之友好協商。因為現在這個行情，整個房產市場都很低迷，成交量低，價格走低，尤其是二手房，成交量更差。如果業主誠心出手，一般是不會主動違約的。所以我分析他要違約的四個原因是這樣：

（1）他覺得賣價太低。在買賣雙方談判過程中和簽署合同中，業主肯定已經明確了要承擔的違約責任，既然他要違約，證明他很大可能性覺得賣價太低了。如果確實是他覺得賣價低，而你們的成交價確實是低於市價並且您很喜歡這個房子，不妨主動提出提高成交價，給對方個心理安慰，也給自己一個滿意的房子。如果賣價本就是市場價，那麼可以要求對方繼續履行合同或者要求對方給付違約金。

（2）有人惡意攪單。在中介行業，尤其是競爭激勵的區域，同行互相傾軋惡意攪單的情況很常見，所以要跟業主瞭解清楚是不是有人給他暗示了能給他賣出更高的價格。如果存在這種情況，您可以跟業主說：“我可以同意解除合同，但是違約金必須照合同來，另外我建議您再確定一下，是不是真有人能出這麼多錢來買您的房子，別到時候違約金賠償了，房子沒人買，搭上功夫還賠了錢。”

（3）對房子有感情，心裡捨不得。這種情況我在業務過程中遇見過，剛簽了合同，業主就開始哭了起來，一邊哭一邊說，說自己真心不捨得這個房子，這個房子承載了多少回憶，是自己生活不可或缺的一部分之類的話，總之，我自己都覺得心傷。這是典型的心理情感導致，如果是這種情況，那就要從情感方面入手，曉之以情動之以理。可以跟對方說：“我理解您的心情，但是您要這樣想，您賣房子是為了解決當前需求，並不是說您在捨棄到您的過去和美好的回憶。您的房子雖然賣了，但它的新主人我也會很珍惜它的，咱們現在是交易雙方，但是也是朋友，您以後如果想來看看，歡迎隨時來。”

（4）家人不讓賣。這種情況也比較常見，賣房之前，產權人商量好了。但是賣了房之後，產權人的父母、子女不同意，這種情況咱們要了解清楚，產權人是誰，做主的人是誰，然後再以合同進行約束。

以上四個原因是常見的業主違約的原因，我們要針對不同的原因作出不同的應對。

2.以合同約束對方。通過研究合同條款中對違約責任的表述，追究對方違約責任。如果合同中有關於對房東方違約行為的相關約束，那麼就可以依照合同執行，通常合同中都有約定，賣方違約雙倍返還定金，並且可能還要支付買方相應賠償金。如果合同中沒有對房東方違約行為的約定，只有對您這一方違約行為的約定，那麼這個合同可能存在不平等或者欺詐行為，合同不一定是合法成立的，不見得會受法律保護，您可以申請法律援助，以求被平等對待。

3.訴諸法律手段。如果協商不好，或者雙方對合同的理解不能達成一致，可以走法律程序，仲裁或者起訴至法院。當然，這是最後的手段，如果不到最後關頭，還是不要用法律手段，畢竟費時費力勞神傷財。

4.如果您是通過中介成交，一定要讓中介出面處理，您只需要與中介保持聯繫就行。

四.怎樣避免這種事情發生？

1.買二手房要找正規中介。正規中介就是指連鎖門多、規模大這種，合同都是由總部統一發放的制式合同，條款都是經過多方討論，更成熟，也對買賣雙方的權利和義務規定的更為明確，不會出現偏袒某一方的情況。另外就是正規中介對旗下經紀人要求比較嚴格，買賣程序操作也更規範，出了問題後相對比小中介能更為負責。

2.如果是個人成交，一定要用房管局的網籤合同。房管局有個人成交合同，條款更為公平，對買賣雙方的權利與義務規定的更全面，切記不要在網上隨便下載一份合同了事。

3.仔細研究合同條款。只要籤合同，就要一字一句的斟酌，一字一句的瞭解清楚，要明確了自己應該承擔的責任和應該履行的義務，同時也要明確對方應該承擔的責任和應該履行的義務，權利與義務對買賣雙方來說是公平的，不能一方得利另一方吃虧。如果合同條款不公平，寧可不要這套房子，也不能盲目簽字。

4.買二手房，一定要買有大紅本的房子。大紅本包括不動產權證書和房屋所有權證。如果買的沒有大紅本或者小產權的房子，這種交易是不被法律保護的，因為法律上不允許這類房子上市交易。如果您買到這種房子了，吃了虧只能是打碎牙齒往肚子裡咽。

5.必要時候，訴諸法律手段。如果協商不成，請記得用正規方式，以前我見過自己沒理還搶三分，撒潑耍賴，無所不用其極的情況。所以如果協商不成，咱們心平氣和地讓法律來做主，雖費時費力，但也是最有效的。

以上是我的建議和看法，希望對您有幫助。衷心祝願您能早日解決這個問題，買下心儀的房子。

我是@小強講房產買賣知識 ，用公正的立場、嚴謹的態度、專業的知識為您提供買賣房產信息諮詢。如果您有更多想了解的，可以隨時私信我，我會給您提供更全面更專業的購房諮詢。如果覺得對您有幫助，請點個贊加個關注。如果您有不同意見，歡迎隨時交流學習，共同進步。

小強講房產買賣知識

在房價牛氣沖天期間，房主臨時變卦的現象比比皆是，在市場疲態明顯大環境中，這種現象則很少見。對於這種“收定簽約後即時反悔不賣”的現象，結合我所瞭解的類似案例，說一下我的看法：

只是口頭說不賣，如房主還沒出現拒絕履行合同的行為，那還不能判定房主構成實質性違約，只能說房主有違約的傾向。

打個比方，合同約定“簽署合同並收取定金後，甲方（房主）不得將房子再另售第三方；簽署合同後5個工作日內，雙方至房產交易中心辦理首期資金託管手續……”

房主在簽署合同後並沒有將房子另售他人，且還沒到辦理資金託管的時間，並不能判定房主到時是否履約，說不定房主依約履行各環節需承擔的責任和義務？

可見，此時認定房主已違約會得不到法院支持，除非買家有確實證據證實房主有實質違約行為，例如上面所說的，在雙方約定辦理資金託管的時間，房主卻拒絕去辦理等證據。

與這種“收定簽約後10分鐘即反悔”的房主博弈或繼續交易過程中，買家一定要遵守合同約定及保留好證據，避免角色反轉，成為“違約方”。

按大多數買家的心理，房主已說“不賣了”，就理所當然地認定這宗交易是房主違約了，買家就擅自中斷交易流程的推進，例如按合同約定，買賣雙方應該提交資料到銀行去預審，買家沒去，但房主卻悄悄去了，而且房主保留了“他有按約定去銀行，而買家沒有依約去辦理相關手續”的證據，這樣反而變成買家產生了違約行為。

因而，在沒有證據鍾實房主產生違約行為之前，作為買家一定要謹慎行事，嚴格按照合同約定執行，尤其是時間節點方面把控、義務的履行方面，不能有絲毫大意。

如房主產生了實質的違約行為，如何處理？

定金雙倍返還是毫無疑問的了，但因房主違約而導致買家產生其它損失的索賠，則需視雙方簽署的合同具體條文約定。如合同有約定按約定執行；如沒有約定，則買家的損失需要自己舉證，但舉證的損失能否被法院採約，這是個未知數。

綜上

定金已交合同已籤，且合同已生效10分鐘，房主說不賣，要根據合同的具體約定，看房主有沒出現拒絕履行合同行為，才能判決房主是否構成實質性違約。如證據顯示房主已產生實質性違約行為，則房主需依合同承擔違約責任，對買家進行賠償。

房微言

大家好，我是ZZ家的小胖仔，榮幸受邀回答~

針對您目前的情況我們做以下分析，首先要看您簽署的是房屋轉讓合同還是意向合同，兩者之間還是有一些區別的。

如果您簽署的是意向合同，交了定金後，各種憑證都已經在您手上了，哪怕過一分鐘業主說不賣了都可以追究他的責任的。不過意向合同的話賠償一般只能算定金的金額了，像這種情況下，如何強硬的話是可以要求定金全額賠償的。但是在實際操作中，可能會有些棘手。所以建議和業主溝通，做做工作，希望他們繼續履行交易，也要把要

承擔的後果跟業主說清楚。有些業主想到損失比較大，可能又會考慮賣了。如果實在不行，最終協調部分賠償也是要的。但是建議最好不要鬧得不可開交，因為走法律程序的話相對會麻煩一些，不僅耽擱了自己的時間，還得投入大量的精力。

如果您簽署的是房屋轉讓合同，那麼同樣的道理，告知業主違約的話要按合同執行，而且違約責任是相當嚴重的，一般是房價的百分之二十。這個法律效率強硬，而且走法律的話最終的賠償也是可觀的，所以可以以此來勸說業主繼續履行合同，當然業主突然不賣的情況我們也要了解清楚，再看如何抉擇。雙方儘量都站在理解的角度出發。

以上僅個人建議，希望能幫到您。

ZZ家的小胖仔

合同簽訂完畢即可生效，您完全可以履行合同。房主不賣需要雙倍退還定金。這是毫無爭議的事。

一般這種當天簽訂合同，在當事人都還沒有離開現場的時候，雙方反悔也都不了了之了，因為買房是個大事，都不想因為這事情搞得自己心情不好，畢竟簽完合同後面還有很多環節去辦理，既然開始不愉快後面肯定也不會跟愉快，而且違約方也會找各種理由不配合，導致最後打官司的很多，會牽扯很多精力，，畢竟合同也沒有絕對的完整性。

這種事情中介肯定會溝通違約方，瞭解具體情況，您可以根據實際情況來做選擇。

阿邱Q房產人

以下回答將從合同效力及合同違約的違約責任兩個方面分析題主的問題。

一、關於合同效力問題

根據《合同法》第四十四條的規定， 依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批准、登記等手續生效的，依照其規定。

根據《合同法》第五十二條的規定， 有下列情形之一的，合同無效：

（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；

（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；

（三）以合法形式掩蓋非法目的；

（四）損害社會公共利益；

（五）違反法律、行政法規的強制性規定。

根據上述可知，在沒有合同無效及合同特殊約定的其他情形出現時，你們之間簽訂的合同自簽訂時生效。

二、關於違約責任承擔的問題

根據《合同法》第一百零七條的規定， 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。

從上述規定可知，違約責任的承擔有三種形式：繼續履行、採取補救措施、賠償損失。而針對題主此種情況，適用繼續履行或賠償損失是比較契合實際的。

（一）繼續履行：繼續履行主要適用於拒絕履行和遲延履行的情形。

1.金錢債務無條件適用繼續履行。金錢債務只存在遲延履行，不存在履行不能，因此，應無條件適用繼續履行的責任形式。

2.對非金錢債務，原則上可以請求繼續履行，但下列情形除外：

（1）法律上或者事實上不能履行（履行不能），如買賣房屋的合同房屋滅失的。

（2）強制履行費用過高。

（3）債務的標的不適用強制履行，如提供勞務的合同。

（4）沒有在合理期限內提出實際履行的要求

需要注意的是在二手房買賣中，如果是一房二賣的情況，如果善意第三人已經取得房產並進行了產權登記，合同是無法繼續履行的。

（二）賠償損失（違約金責任）：依據合同約定當事人一方違反合同時應當向對方支付的一定數量的金錢或財物。（須在合同中預先約定）

具體可以表現為，根據《合同法》第一百一十五條規定，當事人可以依照擔保法約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務後，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。

根據《合同法》第一百一十六條的規定， 當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。

綜上，從上述法律法規可知，賣方是構成違約的，在賣方違約的情況下買方可以主張賣方承擔違約責任，該違約責任在賣方不存在履行不能的情形下可以主張繼續履行買賣合同，也可以主張賣方支付違約損失（具體視合同內容主張違約金或定金雙倍罰則）

關鍵字: 房產 履行合同 房主