■文|奇齊
2019年的列車呼嘯而過，留下一個大大的問號：
今年，你投資賺到錢了麼？
答案不重要，重要的是你的思考，它像一臺放映機，讓你回顧一年裡的得失。讓你想起在實體、股市或樓市裡，一次次篤定押注後的成敗。
『01、地產股的收益超過了買房』
作為一個地產從業者，我必須承認，2019年是樓市噩夢般的一年。
“房住不炒”的背景音樂裡，房企和房產持有者，無一例外的過得艱難，但唯獨有一個例外的存在——地產股。
前幾天發佈的《2019中國上市房企市值漲幅榜》，數字令人咋舌。
A股大水池裡的地產類股票，年均漲幅26%。
該榜統計數據顯示，前100名的地產公司，股價增幅更加可觀，漲幅達38%。
也就是說，如果在年初你買的是地產股，而不是房子，年末你的平均收益遠超在任何城市買房子的人。
但此時來看，有些為時已晚。我們應該關注的是，在即將到來的2020年，地產股的賺錢效應能否持續？
要想搞清楚這個至關重要的問題，我們也許從互聯網概念股上能找到答案。
2006年，一位美國經濟學家的作品《世界是平的》，在全球範圍竄紅。當時的冬天街頭，不少年輕人連夜蹲守在新華書店門口，排隊購買。
現在看來這本書內容很淺顯，就是宣告了“全球化時代”和“互聯網時代”的來臨對世界的改變。
隨後的十幾年，是互聯網行業的黃金時代。無數大佬抓住了互聯網的風口，霸佔了胡潤排行榜，穩如泰山。
同樣，互聯網概念股，譬如市值第一的蘋果公司以及大A股裡的互聯網企業，都成為股民爭相買入的熱餑餑。
但是，A股裡熱度高的互聯網企業，大多數都是虧錢的。
『02、互聯網股和地產股的差別待遇』
舉個例子，我們熟知的京東，這樣一家15億中國人生活消費離不開的企業，十年來幾乎從沒賺過錢。他們2018年的財報公佈，營業額1348.3億，利潤還虧48億。
燒錢成為互聯網企業的保留節目，滴滴出行持續半年的“一元打車”，搞得廣州公交公司效益差到發不出司機工資。拼多多的“百億補貼”，更是比出廠價還低。
互聯網公司們，像一個個地主家的傻兒子，瘋狂虧錢。匪夷所思的是，這些企業的估值卻逐年上漲。
2018年京東一年生意做到頭，倒虧48億，股價卻上漲了。
回頭看看地產股，我們都知道地產企業很暴利。
從政府手裡幾千塊買來的土地，幾萬塊一平賣出去，幾乎像是滿地撿錢的感覺。
但就是這麼會賺錢的房企們，在A股市場卻不受人待見。
房企不受待見的第一個原因，是人們對A股企業的信心差別。
情緒化的A股裡，信心比黃金重要。
捫心自問，在近年來“房住不炒”的嚴格調控下，你對樓市有信心麼？大多數人是沒有信心的。
儘管房產銷售總額已經從10年前不到的3萬億，到現在爬上了15萬億，但因為房價越來越高，很多人內心都把房地產看作一個越吹越大的氣球，等待著爆掉的一天。
那時的地產股，一定也是一地雞毛。
所以大多數人對地產股，是有所忌憚的，更沒有所謂的信心。
但互聯網公司不一樣，即使一直在虧損，但股民會相信，總有一天會盈利的。
即使今天財報一塌糊塗，但它的app有幾千萬的日活，這些用戶總有一天，會讓你掙錢的。
即使京東，滴滴，餓了麼現在根本不怎麼賺錢，但依靠低價讓利打敗了對手，以後就可以賺大錢了。這種想法的投資者不計其數。
互聯網和地產，在股民心裡永遠存在差別待遇。在大多數股民心裡，互聯網企業再虧錢都是有潛力的，它是朝陽行業，它的明天是充滿希望的。
『03、房企負債高的主要原因』
房企不受待見的第二個原因，與房地產的開發模式有關係。我們都知道，買房子一般都是先付錢，一兩年後再交房。
這導致的一個後果，就是房地產企業的賬本上，一個類目金額會非常龐大。
它的名字叫做：預收賬款。
也就是開發商拿到客戶的錢，到交付房子這一兩年期間，這筆明明已經被開發商收入囊中的錢，卻一直都是預收賬款的狀態。簡單來講就是算成開發商的一筆欠債。
因此我們才會覺得，開發商的負債非常高。
其實精明的開發商在房子都沒蓋完，就拿到全款了，又繼續去買下一塊地了。
而股民還一臉嫌棄：“咦，你欠這麼多錢，什麼時候爆雷。你的股票我可不敢買。”
到這裡你可以看出一些端倪了。
開發商的盈利能力再強，在高聳的房價面前，也逃脫不了帶著原罪的命運。而互聯網公司再弱，也是一支潛力股。
這導致很多互聯網公司的估值被高估，而房企則常常被低估。
我們再來客觀看一下房企。
首先它是一個剛需產品行業。我們的城市化、百姓對住宅的需求都擺在那裡，這注定了它的持續性。
況且，房地產的上下游牽動著無數行業，這意味著，房地產將進一步向能源、石油、電力這樣的民生行業靠攏。此時，你還需要擔心它的未來會暗淡無光麼？
更重要的是，房地產的賺錢效應一直都在。雖然在未來，地產大概率不會像過去那麼暴利賺錢了，但有錢可賺是可以保證的。
這一點，比起很多朝不保夕的互聯網企業的股票，更穩定更安全。
▲地產股估值
最近，國證地產指數公佈，地產指數整體PE（市盈率）才9倍。而相對應的，國證食品飲料指數，PE達到了31倍！
這些關乎大家日常吃喝的醬油、瓜子、零食、茅臺等，比起關乎15萬億產業的地產，居然高了整整3倍還多，這背後的機遇，不言而喻。
再看和互聯網相關的科技股，PE達到了44倍。
科技類股票如此高的PE，早已超出投機性泡沫的範疇。但反過來看地產，卻像是一朵青蓮，獨自開放。
『04、2020年地產股的前景』
在最後，我們聊聊2020年的地產股前景。
我的觀點只有兩個字：補漲。
過去的十年，是地產的黃金時代，但地產股並沒有同步增長，甚至因為我前文提到的兩個原因，一直都是被低估的。
因此，隨著房地產變成越來越規範的熱錢行業，我們沒有理由不看好2020年的頭部房企股票。
雖然我不薦股，但是你可以翻出排名前10房企的財報。答案几乎寫在封面上。
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