■文|奇齐
2019年的列车呼啸而过，留下一个大大的问号：
今年，你投资赚到钱了么？
答案不重要，重要的是你的思考，它像一台放映机，让你回顾一年里的得失。让你想起在实体、股市或楼市里，一次次笃定押注后的成败。
『01、地产股的收益超过了买房』
作为一个地产从业者，我必须承认，2019年是楼市噩梦般的一年。
“房住不炒”的背景音乐里，房企和房产持有者，无一例外的过得艰难，但唯独有一个例外的存在——地产股。
前几天发布的《2019中国上市房企市值涨幅榜》，数字令人咋舌。
A股大水池里的地产类股票，年均涨幅26%。
该榜统计数据显示，前100名的地产公司，股价增幅更加可观，涨幅达38%。
也就是说，如果在年初你买的是地产股，而不是房子，年末你的平均收益远超在任何城市买房子的人。
但此时来看，有些为时已晚。我们应该关注的是，在即将到来的2020年，地产股的赚钱效应能否持续？
要想搞清楚这个至关重要的问题，我们也许从互联网概念股上能找到答案。
2006年，一位美国经济学家的作品《世界是平的》，在全球范围窜红。当时的冬天街头，不少年轻人连夜蹲守在新华书店门口，排队购买。
现在看来这本书内容很浅显，就是宣告了“全球化时代”和“互联网时代”的来临对世界的改变。
随后的十几年，是互联网行业的黄金时代。无数大佬抓住了互联网的风口，霸占了胡润排行榜，稳如泰山。
同样，互联网概念股，譬如市值第一的苹果公司以及大A股里的互联网企业，都成为股民争相买入的热饽饽。
但是，A股里热度高的互联网企业，大多数都是亏钱的。
『02、互联网股和地产股的差别待遇』
举个例子，我们熟知的京东，这样一家15亿中国人生活消费离不开的企业，十年来几乎从没赚过钱。他们2018年的财报公布，营业额1348.3亿，利润还亏48亿。
烧钱成为互联网企业的保留节目，滴滴出行持续半年的“一元打车”，搞得广州公交公司效益差到发不出司机工资。拼多多的“百亿补贴”，更是比出厂价还低。
互联网公司们，像一个个地主家的傻儿子，疯狂亏钱。匪夷所思的是，这些企业的估值却逐年上涨。
2018年京东一年生意做到头，倒亏48亿，股价却上涨了。
回头看看地产股，我们都知道地产企业很暴利。
从政府手里几千块买来的土地，几万块一平卖出去，几乎像是满地捡钱的感觉。
但就是这么会赚钱的房企们，在A股市场却不受人待见。
房企不受待见的第一个原因，是人们对A股企业的信心差别。
情绪化的A股里，信心比黄金重要。
扪心自问，在近年来“房住不炒”的严格调控下，你对楼市有信心么？大多数人是没有信心的。
尽管房产销售总额已经从10年前不到的3万亿，到现在爬上了15万亿，但因为房价越来越高，很多人内心都把房地产看作一个越吹越大的气球，等待着爆掉的一天。
那时的地产股，一定也是一地鸡毛。
所以大多数人对地产股，是有所忌惮的，更没有所谓的信心。
但互联网公司不一样，即使一直在亏损，但股民会相信，总有一天会盈利的。
即使今天财报一塌糊涂，但它的app有几千万的日活，这些用户总有一天，会让你挣钱的。
即使京东，滴滴，饿了么现在根本不怎么赚钱，但依靠低价让利打败了对手，以后就可以赚大钱了。这种想法的投资者不计其数。
互联网和地产，在股民心里永远存在差别待遇。在大多数股民心里，互联网企业再亏钱都是有潜力的，它是朝阳行业，它的明天是充满希望的。
『03、房企负债高的主要原因』
房企不受待见的第二个原因，与房地产的开发模式有关系。我们都知道，买房子一般都是先付钱，一两年后再交房。
这导致的一个后果，就是房地产企业的账本上，一个类目金额会非常庞大。
它的名字叫做：预收账款。
也就是开发商拿到客户的钱，到交付房子这一两年期间，这笔明明已经被开发商收入囊中的钱，却一直都是预收账款的状态。简单来讲就是算成开发商的一笔欠债。
因此我们才会觉得，开发商的负债非常高。
其实精明的开发商在房子都没盖完，就拿到全款了，又继续去买下一块地了。
而股民还一脸嫌弃：“咦，你欠这么多钱，什么时候爆雷。你的股票我可不敢买。”
到这里你可以看出一些端倪了。
开发商的盈利能力再强，在高耸的房价面前，也逃脱不了带着原罪的命运。而互联网公司再弱，也是一支潜力股。
这导致很多互联网公司的估值被高估，而房企则常常被低估。
我们再来客观看一下房企。
首先它是一个刚需产品行业。我们的城市化、百姓对住宅的需求都摆在那里，这注定了它的持续性。
况且，房地产的上下游牵动着无数行业，这意味着，房地产将进一步向能源、石油、电力这样的民生行业靠拢。此时，你还需要担心它的未来会暗淡无光么？
更重要的是，房地产的赚钱效应一直都在。虽然在未来，地产大概率不会像过去那么暴利赚钱了，但有钱可赚是可以保证的。
这一点，比起很多朝不保夕的互联网企业的股票，更稳定更安全。
▲地产股估值
最近，国证地产指数公布，地产指数整体PE（市盈率）才9倍。而相对应的，国证食品饮料指数，PE达到了31倍！
这些关乎大家日常吃喝的酱油、瓜子、零食、茅台等，比起关乎15万亿产业的地产，居然高了整整3倍还多，这背后的机遇，不言而喻。
再看和互联网相关的科技股，PE达到了44倍。
科技类股票如此高的PE，早已超出投机性泡沫的范畴。但反过来看地产，却像是一朵青莲，独自开放。
『04、2020年地产股的前景』
在最后，我们聊聊2020年的地产股前景。
我的观点只有两个字：补涨。
过去的十年，是地产的黄金时代，但地产股并没有同步增长，甚至因为我前文提到的两个原因，一直都是被低估的。
因此，随着房地产变成越来越规范的热钱行业，我们没有理由不看好2020年的头部房企股票。
虽然我不荐股，但是你可以翻出排名前10房企的财报。答案几乎写在封面上。
閱讀更多 胖兔財經 的文章
