前言：
近兩年的房地產市場，調控政策一再收緊。7月31號的政治局會議提出，堅定遏制房價上漲……現在的樓市環境，已不同往日。
近兩年的濟南，發展日新月異。拆違拆臨，章丘、濟陽先後撤市（縣）設區，新舊動能轉換先行區的集中開建……城市面貌和格局發生了很大變化。
新形勢下的濟南及濟南樓市，將面臨怎樣的機遇和挑戰？百度視頻房產獨家策劃，專訪多位業界大佬，試圖通過他們的分析，來窺見濟南及濟南樓市的發展趨勢。
在《地產者說》第一期，我們有幸採訪了世聯行山東區域總經理朱江先生，一起來看這位資深地產人眼中的濟南樓市現狀與未來。
濟陽撤縣設區戰略意義重大
“濟陽作為新舊動能轉換區的一個重點開發區域，我認為濟陽撤縣劃區是非常明智的，對濟南的發展也是非常好的。”
朱江對於“濟陽撤縣劃區”持肯定態度，認為濟陽撤縣劃區對濟南整個城市的發展擴張具有重要的戰略意義。
“濟南是一個南北方向短，東西方向長的城市。目前濟南市區範圍西至長清區，東至章丘區，整個腹地面積很大；但是南北方向的狀態，制約了濟南的城市發展進程，南部山區需要保護生態環境，無法開發，向北無法跨過黃河。在這樣的背景下，濟陽撤縣劃區實際上是一個非常有戰略意義的舉措。一旦濟陽和主城區道路貫通以後，會給濟南帶來很大的發展空間。”朱江說。
對於購房者來說，最關心的還是房價。2016年，章丘撤市劃區之後，房價一路飆升，從8000元/平漲到10000元/平，濟陽撤縣劃區後，房價也會像章丘房價一樣一路高歌猛進嗎？
對此朱江認為，撤縣劃區不是濟陽房價上漲的理由，濟陽房價上漲的核心是它的美好前景，新舊動能轉換區的推進、與濟南主城交通更便利、配套不斷完善，因此濟陽房價上漲是符合老百姓心理預期。在撤縣劃區之前，濟陽房價就已漲了不少了。
章丘撤市劃區後之所以房價大漲，是因為撤市劃區的時間點剛好處於濟南房價的上行通道，所以章丘房價上漲的較快。而濟陽撤縣劃區時，房價已結束上行，開始邁入下行通道了。
今年7月31日，中央政治局會議定調堅決遏制房價上漲，這是房地產行業的一個重要轉折點。受其影響，不少地方房價應聲有所回落，其中就包括濟陽、章丘這種新區。所以，在房價下行之時濟陽撤縣劃區，房價不可能再像章丘那樣大漲。
濟南剛需將消失是個偽命題，剛需永遠存在
最近兩年來，各大房企在濟南拿地積極性很高，通過競拍或合作方式紛紛進駐濟南。“一方面是因為濟南作為全國GDP總量排名第三的經濟大省省會，對房企具有吸引力，另一方面是各大房企為了追求規模。2016年下半年開始，房企在濟南拿地熱情高漲，激烈的土拍之下，濟南地價越來越高。在這些高價地塊上，開發商都傾向於打造高端住宅產品，於是坊間有傳言“濟南的剛需盤將會消失”。對於這種傳言，朱江表示這完全是偽命題，“剛需永遠存在，而且永遠是購房的主力。”
首先，什麼是剛需？買第一套房、結婚用房、和父母分開住另外購置房產都叫剛需，甚至由小房子換大房子的改善需求，也是剛需，從這個意義上來講，剛需是永遠存在，而且是長期存在的。貴的房子也可能是剛需，便宜的房子也未必不是剛需。
所謂的剛需消失，可能指的是另外一個現象，舉例來說深圳的剛需產品一般是1000萬量級，普通改善產品一般是2000萬量級，多次改善產品一般是3000萬量級。濟南剛需的定義是隨著濟南經濟發展和人均收入水平的提高，以及房價的水平才能得出。房價不斷上漲，剛需總價區間不斷上調，剛需門檻不斷提高。
低總價剛需外溢，主城區剛需減少，低總價剛需到濟陽、章丘、長清區購置房產，高總價剛需在主城區內。主城區內一些緊湊小戶型總價達到200萬左右，也是剛需產品，章丘100多萬房產可能也是剛需產品。朱江解釋。
房企聯合開發是迫不得已的選擇
這兩年來，在濟南市場，還出現了一種現象，即一個樓盤，由2個甚至4、5家開發商聯合來打造，這種現象到底是好還是壞？
對此，朱江認為，開發商聯合開發都是迫不得已。它所具有的優勢就是大家一起來抱團降低成本。因為開發商在拿地的時候，特別是去年以及今年上半年，土地價格上漲很快。各自競拍的話，可能誰都拍不到，或者是拍到以後的地價特別高，風險就會很大。而通過聯合拿地，大家可以分擔地價，也可以把拿地價成本降下來，對房企來講開發成本開發風險都會降低。
當然，聯合開發也存在問題，朱江指出，房企在合作期間可能會出現各種問題，比如說產品問題，營銷問題，還有溝通協調問題。“其實如果有條件，開發商自己一般都願意自己拿地自己開發。從今年來看，特別731以後，我們就能看到聯合開發這個模式降低風險的作用還是比較明顯的。因為去年把地價拍得特別高，今年房企的日子會特別難過，但聯合開發會分擔這種風險。”
那麼購房者在買這種聯合開發的房子，有什麼需要注意的問題嗎？“對購房者來講，買聯合開發的房子，肯定不如單一品牌的房子好，主要原因是，可能這個項目開發完了，開發公司就撤了，業主遇到什麼問題，可能找到責任方也比較困難。”朱江說。
公寓仍是比較好的投資品
2018年上半年樓盤開盤售罄已是常態，各大房企賺的盆滿缽滿。對於這種現象，朱江表示“開盤售罄不是正常狀態，理性的樓市應該是，樓盤開盤推出產品，有的賣掉，有的賣不掉”；進入下半年，住宅市場已經由賣方市場轉為買方市場，住宅開盤去化率降低，購房者持幣觀望，濟南樓市逐漸變涼；但有公寓項目去化卻達到90%，有人提出疑問，在樓市轉涼的背景下，為何公寓去化率如此高，是不是公寓可以逆勢而行，目前投資公寓是否還合適。
“沒有任何一種產品可以逆勢而行。”朱江說。
“公寓產品之所以熱銷，原因一是住宅限購，公寓和住宅相比，具有低總價、升值空間大的特點，原因二開發商應對市場需求，調整後的價格對購房者具有吸引力，原因三是對比銀行儲蓄利息，公寓投資回報率相對較高，這三個因素使公寓產品受到投資者青睞。”
朱江認為，目前階段來說，公寓仍然是一個投資比較好的產品。首先，公寓位置優越，相對住宅，主城區公寓數量較多；第二，許多年輕人對居住的概念也發生了變化，一些海歸在國外習慣了住在市區，回到國內更喜歡住在市中心，所以這些年輕人可能會選擇在主城區購買公寓。
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