房地产市场是复杂的。
他的复杂在于，我们国家幅员辽阔，每个区域和每个区域的实际状况千差万别。
他的复杂也在于，产品本身具有的投资价值，加上政策市场的变动，让他在不同的时间周期内有不同的表现。 所以，基于以上，跟大家说说在这个特殊时期我的个人建议。
壹
首先搞清楚你的买房目的
在这个庞大的市场里，买房的人大概分几种。
一种是刚需，包括目前没房，需要买房子的；或者之前有一套房子，但因为各种原因，需要小换大，或者换到更好的地段。这种情况，一般属于有2套房以内。
一种是投资保值，这种情况一般是手上资金比较充裕，赚钱能力比较强，比如很多拆迁户、高净值人群等等。
还有一种是期望通过买房赚大钱的。这种人特征比较明显，名下多套房，负债也多到离谱，希望靠买房后房价大涨暴击翻身，赌的性质比较浓。
投资保值这部分人群没什么好说的，毕竟有钱，有资本，可以任性，有的买房也就放在那保值，有的则有很多投资路径，房产只是一种。
首先，对刚需而言。
如果大家在近两年有买房的打算，可以多关注一下当地的政策。这些政策包括，银行利率、首付、购房条件、购房优惠等方面。
一是，因为这次突发的疫情，加上经济上的周期见底，宽松政策会是今年主要趋势，这些政策会不同程度的刺激楼市，一些利好会向买房者倾斜。
二是，刚需购房，成本是需要大家考虑的很大一部分原因，最省买房成本的方式一定是低首付、低利率，而随着国内外经济、政策变动，低首付、低利率并不是一直会有的，如果在能力允许的情况下，可以考虑在首付、利率降低的时候上车。
其次，对那些想靠买房赚大钱的人。这几年最好别再增加大的负债。
一是，疫情加经济周期见底，各种投资品的风险性还比较高，保证充裕现金流很重要。
二是，房价涨幅已经很难向前几年一样，动不动就翻倍，未来几年房价就算上涨，很可能也只是类似爬坡式缓涨，就算有猛涨的个别现象，也只是少数补涨或虚涨，而机会这东西，不是每个人都一定能把握住的。
买房，不同的角色，所处的环境不同，目标不同，会有不同的应对策略。所以，对于想要买房的人而言，明确目的，然后看清形势，再去采取策略会更好。
贰
了解一二三四线购房潜力
买房买在哪个城市，也是很值得讨论的问题。
在此之前，我们需要明白一个道理，没有人口做依托去谈房地产的都是耍流氓。
承载房地产的城市，有繁荣也会有没落。
1、一二线保值增值。
城市发展正在进入一个新阶段。
首先，一线城市已经发展成熟并形成一定规模。 北上广深一线城市常住人口已经超过1千万，大量的人口规模代表着大量的住房需求量，也就表示，在未来很长一段时间内，这些一线城市的房价仍会保持着现在的房价水平，甚至个别城市还会因为本身可供应土地有限，而流入人口激增，造成房价上涨。
北上广保值，深圳增值。
其次，二线城市正值成长期。 城市规模不断扩大，人口高速增长。随着我国发展拐点到来，新的发展战略规划制定，二线城市此时恰好在高速成长期。
一是，老牌一线城市为解决大城市病问题，在挤压年轻群体的生存空间，而这些因压力被迫离开一线城市的青年，大多会选择二线城市定居。
二是，二线城市在近几年突飞猛进的发展，对周边地级市、乡镇吸引力增强，虹吸效应也使人口规模不断扩大。
随着正在上升期的二线城市不断发展壮大，并依靠政策、环境、经济发展等吸引大批年轻人口，这些城市对住房需求量也会不断提升。房价也会出现上涨的局面，潜力很大。 房价起点低的二线，增值。例如昆明
2、三四线减持。
三四线城市数量大并且相对比较复杂，我们只分析普遍性的规律。
一二线城市对年轻人口吸引力太大了，造成广大三四线城市年轻人越来越少。而在早期，福利房、棚改等等政策，又造成了三四线城市人口最不缺房。
也就是说三四线刚需少。
再加上产业单一、经济薄弱等等原因，三四线城市吸引不来新的外来住房需求，而没有市场需求支撑的城市，房产投资是个伪命题。
更加不幸的是，前两年，随着三四线城市的暴涨，又对开发商造成影响，导致催生了大量库存。
高库存，低需求，可能会是未来一段时间内三四线城市的现状。 所以，如果要去评估三四线城市楼市的投资价值，对大部分这类城市而言，投资价值都是不大的。但是具有旅游资源的城市除外。
这次突如其来的新型冠状病毒疫情，让很多行业极其受伤。
从宏观上看，2020年将是近10年来，地产行业承压最重，房价下行压力最大的一年。那么从微观上，具体到每个城市，哪些城市的房价，最有可能下跌呢？我们认为，以下7个热点、重点城市的房价，今年下跌的可能性最大。注意，前提是：今年楼市宏观调控政策没有较大松动，资金层面也没有大放水。
叁
这7个城市的房价最有可能下跌！
1
武 汉
作为这次疫情的发源地，武汉的房价，毫无疑问下跌的可能性最大。可能大家都注意到，从最新的房价统计结果来看，1月武汉的新房价格不仅没有降低，环比去年12月还上涨了0.2%。这是为什么？其实这有点像股市里面一只股票由于公司遭受重大危机，临时停牌，不能交易，所以价格暂时锁死了。但一旦重新启动，虽然不会像股票一样一开市就死死地封在跌停板上，但利空最终反映到价格上是在所难免的。
因此，粗略预测，因为这次疫情，武汉房价短时间遭受“1.5跌停板”，也就是武汉前期部分房价虚高的区域下跌15%，是完全有可能的。
而像离华南海鲜市场最近的几个小区，还有疫情大爆发前举办万人宴的百步亭小区，部分二手房出现20%的下跌，也不要觉得奇怪。武汉房价，今年很受伤。
2
天 津
前几年天津经济一直在挤水，GDP增速从过去的年均两位数，断崖式下跌到5%以下，从尖子生沦落到和东北三省为伍，已经让人惊掉下巴。这两天，全国第四次经济普查结果出来了。天津的GDP数据，用四个字来形容就是：惨不忍睹。
2018年，天津市公布自己的GDP是18809亿，然而经过国家经济普查之后，发现天津2018年GDP只有13362亿，直接砍掉了5446亿元。天津的GDP，被挤水28.9%。之前大家都知道，某些部门的数据有水分，但是估计没有人会想到，天津GDP的水分能大到这种程度。
挤掉水分之后，天津的GDP全国排名从第六下滑到第十，如此看来，短期内天津的房价还没有到底，不能说就要像GDP那样大幅下挫，但肯定还有进一步下降的空间。因为三分之一的经济规模被挤掉，这对于市场信心的打击，实在是太大了。
3
石家庄
在雄安起来之前，石家庄在河北地理版图上的第三城位置还是有保障的（第一北京、第二天津、第三石家庄）。
现在的问题是，天津已经这样了，作为处于同一地区的城市，在比较效应之下，日子自然不会太好过。毕竟，二哥涨，三弟跟涨，没问题，现在如果二哥跌，三弟势必也会跟着跌，毕竟石家庄自身的政策优势，并不明显，很难对冲这个大利空。
因此，这次天津经济被大幅度挤水，最受伤的除了天津自己之外，其次应该就是石家庄了。
4
青岛
从2008年开始，青岛一直被称为北京天津之后的北方第三城。这一点反映到青岛的房价上也如此，目前在北方，青岛的房价仅次于北京和天津。
2018年，乘着上合峰会的东风，青岛房价冲到阶段性历史最高点，直逼天津。峰会结束之后，青岛房价在一年多时间内整体下降了15%左右，部分板块二手房下跌超过20%，领跌全国。
不过青岛房价在2019年这一轮全国主要城市中回调幅度最大，主要原因还是在于供应过大。这两年青岛政府在规划时圈圈画的有点多，好多年前设立的西海岸新区还没有吃饱填满，接着就是红岛新区，以及大规模撤县设县，即墨市、胶南市相继成为青岛市即墨区、胶南区，供应量一下起来了，市场短期内消化不了。
当然，青岛楼市有一个最大的变数。青岛为什么能发展成北方第三城，一直压着省城济南，大家都心知肚明，主要得益于前二十年中日韩三国打得火热，青岛成为中国对接日韩的桥头堡。后面青岛慢慢失速，经济总量先后被无锡、常州、东莞这些地级市追赶甚至超过，一个重要原因就是在老美亚太战略之下，中日韩关系的降温，经贸跟着受损。不过有心的人可能注意到，老美的特总上来之后，中日韩三国的关系，又开始升温了，传言已久的“三国自贸区”，又看到了曙光。
因此，关注青岛楼市的，不仅要留意国内政策，还应该随时盯着日韩动向。从某种角度而言，不能说是中国的青岛，说是东亚的青岛，可能更合适一些。
5
济南
济南在山东的地位之前一直比较尴尬，知名度不及青岛，经济也落后青岛一大截，甚至玩不过烟台，济南GDP长期排在省内第三。作为省城老大哥，心里很憋屈，后来把莱芜并进去，总算坐二望一了。
在GDP坐二望一的同时，济南的房价也蹭蹭大涨了一波，全市均价超过2万。作为全国经济总量排名第三省的省会城市，按理说这个价格也不算太离谱，但刚刚公布的第四轮经济普查数据显示，2018年山东全省GDP从之前的76469亿元，被挤水到66649亿元，缩水了9820亿，挤掉12.8%，接近万亿。最尴尬的是，全省15个市的GDP全部被挤，无一幸免，全军覆没。
2019年，济南楼市其实已经回撤了10%左右，但是目前来看，作为在这一轮上涨中几乎翻倍的济南楼市，在全省GDP被挤水12.8%的大前提下，房价下行压力可想而知。
因此，济南房价，调整也还未见底。
6
烟台
一直以来，烟台都被称为青岛的跟班小弟，因为这两个城市地理位置上都同属于胶东半岛，经济结构也非常类似，而且和青岛一样，对日韩的依赖度很高。在青岛房价大幅调整的同时，烟台房价没有不跟进的理由。因此，2020年，烟台房价下行压力，不比青岛小。
还是那句话烟台的未来在中日韩三国的关系，如果中日韩三国自贸区能达成，烟台还是能跟着喝口汤，复兴一把大烟台。
7
哈尔滨 长春
哈尔滨和长春，在上世纪90年代国企当家之前，与沈阳并称为东北三虎，威风无比，尤其是哈尔滨，由于靠近俄罗斯，城市建筑也很欧洲化，大街上时不时还能见到肤白貌美大长腿的俄罗斯姑娘。
长春也不弱，一个长春一汽及带动的上下游产业链，都快撑起长春经济的半边天了。不过进入2000年之后，东北三省经济全线沦落。东北很多人自己也觉得呆在那里没前途，于是纷纷南下发展，现在不少经济发展好的城市，除了本地人之外，最多的就是东北过去的人了。
哈尔滨和长春的房价，在东部省会城市中属于垫底型，但即便如此，在上一轮房价普涨之下，哈尔滨、长春也纷纷过万了。而这里的大环境，其实并未改变，人口还在持续流失，哈尔滨和长春的涨，完全是属于那种稀里糊涂的跟涨型，一看全国都涨了，得，咱们也涨一波吧。不过，正如山东GDP被疯狂挤水一样，这次经济普查，吉林和黑龙江也很惨烈，分别被挤水3820亿和3531亿。看着被大幅度挤掉的GDP数据，估计哈尔滨和长春的房价，一定也正在某个角落，瑟瑟发抖。
最后想说：一个从来不生病的人，不是一个完整的人；一个没有品尝过下跌之痛的房地产市场，不是一个健康的市场。
1800年以来，美国的房价经历过18次30%以上的大跌；1950年以来，香港的房价经历过5次大跌；1970年以来，英国的房价也经历过3次大跌。
而中国的房价，从1998年住房制度改革以来，整体上一次像样的回调都还没有发生过。
就像一个小孩在成长过程中的跌跌撞撞、摔摔打打必不可少一样，对于中国房价，在经历了三十年的单边上涨之后，跌跌，可能才更健康。
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