白船
上世纪八九十年代，由于物资匮乏、商品缺乏的原因，不管是工厂产品还是日常所需，对于商品的需求量呈现“爆发”骤增的状态。
在当时，沿街店面成为了“抢手货”，更有“抢到即是赚到”“一铺富三代”之称。当然，这也得益于特殊的时代，日常生活需求量骤增的背景。特别是生意人，没有一间店面，很难妥善经营自己的生意往来。
而到了二十世纪，互联网时代的到来，这一切却发生了改变。互联网深入每家每户，而电商也逐渐被人们所接受与认知，“足不出户买遍全国”成为了焦点。
当然，这种新鲜的模式也在冲击着店面的生意以及店面的价值。原来购买商品，不管是批发还是零售，购买者要自己亲自去店面购买，要么就给请人帮忙购买。所以，在那个年代，人口聚集地点、客流量最大的低点，商铺的价值也就越大，甚至一年就能够赚回一间商铺。
所以，在巨大的生意利润面前才有了“一铺养三代”的说法。
虽然电商深入人们的生活，店铺生意开始从“顶峰”回落，生意逐渐被电商所分摊。而这种网购的方式，也逐渐被人们所喜欢，甚至弄出来一个“双十一”购物节。单身节变成了剁手节。
在电商“足不出户买遍全国”甚至现在发展为“买遍全球”的背景下，店铺的实际价值、作用性越来越低。原来的“一铺养三代”，也逐渐的被投资商铺的投资者改为了“一铺坑三代”。
那么，商铺投资，彻底凉了吗？
个人的观点，商铺仍旧有机会，但要以投资为目的，就需要谨慎为之。
一、商铺的价值性虽然降低，但依旧有着价值。
商铺的价值在电商时代到来以后，确实被消减了很多，特别是很多客户已经习惯了网购，减少了商铺的成交量，缩减了商铺的生意。
但是，为什么商铺生意在经历了20年的电商时代的到来，依旧有着诸多的店面存活下来呢？是因为，一些商铺的特性价值，是电商所不能代替的。
当然，在这种背景下，先是雷军提出了“新零售”的概念，后来当马云再讲“新零售”的时候，得到了普遍认可。
就是将线上数据的优势融合线下体验的优势，融合线上线下，提出“新零售”改变。
所以，商铺的价值性虽然在电商时代的到来被消减、降低，但是，依旧存在着价值。而这种价值，是电商无法达到的。
比如，电商的优势具有快速、足不出户、呈现、信息、简单体验、数据等优势，但并不具有体验优势。而商铺呢？直观、可体验、有交流的优势。
而商铺的优势，具有价值性。
既然有这价值性，要说商铺投资彻底凉了，就不成立了。重要的是怎么融合线上数据、信息，然后结合线下商铺的体验，更好的呈现品牌与服务。
二、要是以投资为目的，需要谨慎。
所在的城市为一座三线城市，通过了解，现在市场中的商铺100平方米的总价格约为200万至500万，地区不同价格也就不同。但是，100平方米的商铺租金回报率约为2%-5%。
而市场理财产品中低风险等级的年收益率是多少呢？3.5%-5.5%水平。也就是说，现在投资商铺的年回报率其实与市面上中低风险等级理财产品的收益率差不多。
那么，未来房产价格是涨是跌呢？从我国房产价格规律的角度看，未来三五年，房产价格很难有大幅上涨的情况发生。
房产价格规律个人总结为“快速上涨，长久高位横盘”。怎么讲呢？2009年、2010年房产价格大幅上涨，随后限购限贷来袭，在一定程度上遏制房产成交，缩减成交量、减少需求。当然，这种办法也是奏效。
2011年至2015年间，房地产市场价格并未出现很大的波动，呈现着“高位横盘”。
2016年、2017年间，房产价格再次出现大幅上涨，开始于二线城市，最后席卷全国。当然，限购限贷来袭，再一次降低成交量，减少需求。并且一方面增加房产供给，另一方面增加公租房、共享产权房。
在多重影响下，2018年房地产市场价格走稳，呈现着“高位横盘”。
要是从房地产价格走势特征规律的角度讲，未来三五年房产价格很难有着继续大幅上涨的概率。更大概率则是“高位横盘”。
不仅仅现在的年化收益率较低，未来几年还没有涨价的概率与空间。所以，要是以投资为目的购置商铺，就需要谨慎了。
如果是自己需求、使用呢？如果是这种情况，商铺投资依旧是很好的选择，毕竟是自己使用，能够实现最大化利用。
厚金说
商铺一直是坑，散户买商铺多半是亏，不好贷款首付就高，利息也高，升值也有限06年淘宝就开始火了，商铺本来旺的就少，转手本来应该是优势，但2000年以来住宅流转一直不比商铺差，还有产权啊，面积啊各种坑，商铺真是大坑 。我家90年代花近30w买了3个铺面，结果那火车站旁边的商业城居然没做起来，呵呵，现在这破地方都一钱不值，这钱买住宅我现在还用给人打工看人脸色？真一铺毁三代！
用户2047805375446
没有永远的坐享其成
针对题主说的“一铺养三代”沦为“一铺坑三代”，商铺投资彻底凉了吗？的问题，已经没有躺着赚钱的好时候了。
一铺养三代
一个商铺可以让几代人受益，那还是在10年前的时候，其实也不是全面，只能说在一段时间内可以有不错的收益，让你当时的时间点，可以实现一铺养三代。但是到了互联网时代开始，你就会发现，商铺已经不再吃香了。我记得我那时候创业，租的门面一个月1500元，二房东在2000年左右买的房子，当时小区的商铺房价是2000元一平米，他买了100多平，20万搞定。然后他把这100度平隔成2个50多平的，这样一开始每个月900元的房子，到了可以推算，他们其实早几年就收回成本，剩下的每年就是拿利润了。
一铺坑三代
到了2015年以后，我们就发现，网购越来月成为我们生活的一部分。而去实体店的时间和机会越来越少。除了购买生活必需品和瓜果蔬菜，其他的家电、日用、特色等方面，都是网购。就19年这一年，我们去超市的时间都减少很多，。以前我们是每周都要去一次，现在几个月去一次。所以可以想象一下，商铺除了基本的餐饮店，还能收到房租，其他的地方，很多都是开始空置闲置。
最后总结：
现在看来，所有的固定资产投资，都可能是一个坑。之所以赚到钱，他们是在特殊的时间点和特殊的机遇，让他们得到了不错的收益。而对于大多数人，可能不是机会二哥大坑。
张敬医
商铺投资并没有彻底凉，但是基本上已经凉得差不多了，十几年或者几年前投资一套商铺，那么在最近几年基本上都非常赚了，每个月都可以从商铺这里拿到租金，如果时间放长远一点，那么按照当下的租金水平，完全可以做到“一铺养三代”。
但是假如你现在投资一套商铺，那么真的是“一铺坑三代”，背后的主要原因还是因为每年的租金虽然高，但是除以投资的本金之后得到的收益率是非常低的，一般不会超过3%，这就意味着现在投资商铺得到的租金，甚至不如存在银行里面吃利息，所以才会有“一铺坑三代”的说法。
三十年河东，三十年河西，过去投资商铺留到现在的确非常赚钱，但是现在不能以过去的投资方法来跟风投资操作，过去投资赚钱，不代表现在投资也赚钱，投资的时间错了，也会出现两个不同的投资结果，一个是“一铺养三代”，另外一个是“一铺坑三代”。
但是基本凉了不代表彻底凉了，对于商铺来说，最核心重要的还是地段以及人流量等等，这直接决定了商铺的价值所在，如果趁机捡漏的话，说不定也可以得到非常具有价值的商铺，但是可能性则是十分小，并且也可能轮不到你。
现在对于做实体店的人来说，他们面临最大的问题就是租金的问题，一方面租金过高，这会增加他们的成本，而这些成本又会反映到商品的价格或者服务上面，所以实体店的老板们也会非常考虑租金问题，再加上现在的经济形势不好，下行压力比较大，还有实体店的冲击，所以实体店现在也非常考虑房租这样的成本问题。
整体来看，商铺未来的价格不会上涨，这也是因为房地产调控政策的存在，所以现在投资商铺，其实和投资房地产一样，都是买了不会不会继续上涨，商铺没了升值空间，而对应的租金也没有存在银行的利息高，所以现在的确不适合投资商铺。
在现在国内经济下行压力加大，以及实体店经营不利的情况下，尽量避免商铺这样的高风险投资项目，好的商铺很难寻找到，而且价格都超级高。
财道
一开始，有人买商铺，然后发迹后，一传十十传百，于是人人就开始觉得投资商铺是稳赚不赔的事。
殊不知，因为投资商铺失败的血泪史一点都不少。
商铺往往最值价钱的是在住宅区、学校、工厂、写字楼等周边的那些。
这些商铺投资的风险最低，这些地方有大量稳定的常住人口，居住、有人上班、上学，就必定有相关的生活需求，非常容易把商铺租售出去。
如果商铺的位置在出入口、可以照顾到几个小区的需求，这样成熟的地理位置，想不养三代都难。
但如果是位于商业中心、购物中心、专业市场、批发市场、各种主干道路两侧的就没那么好了。
比如位于商业中心的商铺，一般开门营业完全要依赖商场整体的项目的运作，如果商场关门，这类商铺也没办法正常营业，如果商场本身就比较少人流量，运作很差，那么这里面的商铺也容易烂掉。
所以整体依赖的是商场的运作程度，商铺主人很少话语权。
又比如是未进入成熟经营期的专业市场，前几年可能商铺价值很低，需要等到整个市场运作起来了（一般三到五年），后期市场旺起来了商铺才可能值钱。一旦市场失败，商铺的产权证书也可能变成一张纸而已。
所以后两类商铺投资以后，“一铺养三代”沦为“一铺坑三代”是非常有可能的。
加上纯商铺的土地使用权期限一般是40年，商住综合的则可能是50年，比起住宅交的税要高很多。
买家支付的契税、交易手续费、印花税等税费也算在成本里面。
按照国际上通行的标准，合理的商铺租售比应在１:250以内，也就是如果把商铺按现在的租金出租，在250个月（大概20年）内能收回房款才值得投资，但现在我们的商铺很多时候都需要300个月甚至更长的时间才能回本。
所以现在投资商铺不是不行，而是要比之前谨慎。
多多说钱
做的好可以“一铺养三代”，做不好就会变成“三代养一铺”！
商铺投资必须要注意的几个要点：
地段 地段又分为城市和位置
一线，新一线，强二线城市为人口净流入，整体购买力是持续上涨的，对应的商铺投资价值就是持续增加的。
商铺位置最好选择在一楼临街，路口（十字路口，转弯路口更好）。令缺勿滥！
租金回报率
租金回报率是衡量商铺投资价值的一个重要参数。
租金回报率低于6%的三线以下城市不具备投资价值。租金回报率在7以上的可以入手。租金回报率超过10的一线城市商铺是绝对优质商品，好好拿在手里，真的可以是一铺养三代！
总结：现在房地产投资的黄金时期已过，过去一铺养三代的说法已不具备普世性。但是好的铺面依然有很好的投资价值。
师兄说创业
“一铺养三代”沦为“一铺坑三代”这个判断有点矫枉过正。有一些好铺还是很有投资价值，不过没有用好而已。也有一些好铺子用好了，还是能保持“一铺养三代”的收入。
商铺历史以来就很值钱。但经过几十年的开发，现在总体上来说，商铺过剩却成为现实。在这种情况下，确实存在部分“一铺坑三代”的情形。因为商铺价格单价高，总价也高，这样很多人购买一个商铺，投资几乎全部积蓄，甚至还要银行贷款。这样所有的资金都冻结在一个商铺上面。但因为地段、定位等问题，商铺出租情况很难，或者出租价格很低，造成实质上亏损的情况。而且从长期来看，有一些商铺确实没有升值功能，这样就被长期套牢。
但商铺投资彻底凉了这个判断，也不完全准确。
商铺投资的核心在于地段。
地段好的话，人流量大。所谓的人流既是钱流，人群汇集到地方总是有很多商机。一家店开在闹市，一天门口有3000人经过，只要10%的人到店里看一下，那就是300人。如果有3万人经过，那么10%的人就是3000人。
地段好的商铺还是有较大的投资潜力的。在这样一个总人口13.95亿，还有大量人口超千万的城市的大国理，肯定有好多商铺，具有非常高的投资价值。
目前很多人感觉，因为电商的冲击，让实体店举步维艰，商铺没有投资价值。这个判断是不准确的。电商确实在一定程度上冲击力实体店。但这也是因为国内商业基础设施建设不够完善才形成的。电商真正的功能是，将市场无限放大。
而且在未来，实体店与电商结合，也就是线上线下互动才能有更好的发展前景。
好的商铺，就能够充分结合电商，发挥自己的优势，变得更好。
波士财经
说实话，买商铺，最后是一铺养三代，还是一铺坑三代？要看你买没买好商铺！如果买好了商铺，就是一铺养三代！没买好的话，肯定就是一铺坑三代，商铺投资就要凉！
第一、商铺市场的特点
商铺市场是完全自由市场，国家政策从来不会去干预。也就意味着商铺市场投资风险就是巨大的！买住房的话，出现房价大跌了，国家就要出手救市；买商铺的话，就算行情再差，没得任何人会去救你！
但正是这种完全自由市场，投资商铺才有经济规律可循，才有投资魅力！只要好好研究这个经济规律，在投资商铺上就是适用的，不用担心半路杀出了土政策来，把全盘投资计划打乱。
第二、投资商铺的套路
多数人对投资商铺都是有自己的一套路数，比如几个硬性投资指标：投资回报率必须达到年均7%以上，回本年限必须控制在15年以内，或者就是租金收入可以持平按揭月供，等等，这些指标对于粗略测算商铺投资是否优质？具有重要的参考价值。
一般来说，凡达到或满足上述投资指标的商铺，往往都是能实现“一铺养三代”的商铺；而低于，甚至远远低于这些硬性投资指标的商铺，往往最后就是那些“一铺坑三代”的商铺。因此，投资指标还是很有参考价值的。
第三、电商发展和国外模式
现在一提起实体商铺，很多人就觉得实体经济不行了，实体店铺被电商冲击得不行了！其实，没这么严重，不要见风就是雨！未来实体商铺的前景也不会这么差，实体商铺还是无可取代的！
我们下结论前，不能只看到自己城市的情况，也不能只看到我们国家的情况，还是应该多看看经济发达国家商铺的发展历程，这样的话，我们会对实体商铺前景更有信心。
我们走上住房商品化道路，也就是上世纪80年代末、90年代初的事情，到现在也就是30来年的样子，建盖商铺也就30来年，但不要忘了，实体商铺在我国可是存在千年的东西，上千年都没有被任何其他形式的商业形式取代，说明实体商铺是有存在价值的。也可以说，我们目前的商铺形式是我们大众消费习惯所接受的。
国外经济发达国家建盖商铺的历史可就很长，粗略算都有上百年历史，比如美国，建国几百年了，经济发达，城镇化率81.8%（2016年），商业发达，电商发达，但实体商铺照样红红火火的，这说明电商和实体商铺是可以并行发展的。
但美国的商铺和我国的商铺差异性是很大的，我国的商铺产权分散，缺乏统一规划，缺乏科学管理，街铺是街铺，社区铺是社区铺，商业体是商业体，市场是市场，在分布上呈零散状态。这样做就导致商铺缺乏科学规划、缺乏统一管理，容易导致恶性竞争，各自为阵，业态混杂，不利于商铺健康发展。
世界上比较有代表性的商铺模式有三个国家，日本、新加坡和美国。上面说了美国，我们就说美国的商业模式。美国的商业模式主要有两大类，1是购物中心，2是社区商业体，其他地方商铺存量很少。
先说购物中心，跟国内所说的购物中心、大商场模式是类似的，就不用多说了。
主要应该说的是社区商铺。社区商铺在美国模式下准确的称谓应该叫社区商业体，是必须的社区配套，一般每隔3公里就会规划一个面积在3000-1万平米的商业体，其他地方都是住宅，不会有商业。在这个社区商业体内，会配套满足这区域体量居民生活所需的各类业态，比如蔬菜超市、便利店、餐饮店、洗衣店、宠物店、健身设施、运动设施、影院、金融、幼儿教育之类的，这个社区居民的日常生活需求都可以在这个商业体内解决；如果还不能解决，那就去更大的商业体或购物中心、专业市场。
美国这样的社区商业体在全国商铺中的占比应该在60%-70%水平，社区商业确实非常发达。发达的商业模式得益于成熟的商业建盖、运营经验，一般要建盖这样的社区商业体，首先需要有社区规划需求，再由地产商立项，进行可行性调研，完成商业体规划设计，做项目资金预算，这些都弄好以后，再去寻找投资人，资金到位后，建盖社区商业体，并自持所有商业体物业产权，交给专业的商业管理公司统一运营，招商入住后，每年租金收入按照前期投资约定分成，给地产商多少，给投资人多少，商业管理公司留多少？每年租金收入都是这样的分成方式，既保证了投资人利益，也能保证后期商业运营有统一管理、合理规划和有序竞争。
这种社区商业模式的投资风险是很小的，利润很稳定，不管对消费者，还是投资人，还是普通商户？经营和收益都很稳定，因为社区消费人口是稳定的，不会发生大的变动，投资风险就很小。
第四、国外商铺模式对我们投资商铺的借鉴意义
我们国家商铺模式学的是香港模式，香港土地金贵，临街的住房楼下还要建成商铺，就是住宅底商，当时学习这个模式进来的时候，没有很好做本地化研究和改进，导致现在的商业模式呈现零散局面，业态受限局面，商住混合局面，确实需要交学费。
商业地产如今已经大面积建盖，已是既成事实，无法再调整为国外先进的社区商业体模式，这就要求我们在投资商铺时，需要多调研，要买好商铺。
发达国家的先进商业模式对我们买商铺投资也不是毫无借鉴意义，比如社区商铺投资和收益的稳定性就是可以借鉴的。
很多人都觉得现在商铺就是“伤铺”、“一铺坑三代”！那应该是没有买好商铺！社区商铺投资是很稳定的，但也不是所有的社区商铺都可以买。
开发商都是逐利的，只要有块地方，就会盖成房子，或者盖成商铺，远离小区居民活动域区的商铺，千万不能买，买下来就砸手上了，租不出去，卖不掉，跟“僵尸”一样。
因此，商铺投资依然还有钱景！不会被取代，只要调研好商铺，买好商铺，“一铺养三代”就不是梦想。
房坛法菜
“一铺养三代”沦为“一铺坑三代”，现在的商铺投资彻底凉了。为什么呢？
一是电商的冲击，网络购物已经改变了我国消费者的购物习惯，再到实体店去购物的人是越来越少了，实体店的生意越来越不好做了。
二是房子越盖越多，商铺越来越多，面对大量过剩的商铺，是租不出去也卖不出去，只能是空置，住宅还能住人，商铺又不能住人，只能卖东西，如果不卖东西，使用非常不方便。
三是经济的下行压力下，各行各业赚钱越来越难了，人们消费的欲望在下降，消费者消费欲望的下降，直接导致实体店的生意不好做，大家都不消费了，实体店还怎么做生意。
四是人口下降的拐点出现，面对高房价和生活的压力，现在的年轻人结婚率的在下降，结婚后不愿意生小孩的人在增加，不愿意生二胎的家庭越来越多，这些都在影响消费，进而影响经济发展，谁还管商铺有没有生意。
所以，现在最后悔的人是购买商铺的人，现在的商铺在手里是租不出去，卖不出去，只能是“一铺坑三代”。
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金融学家宏皓教授
“一铺养三代”是老一辈人留给我们的经验，但是到了今天，由于经济环境变化，以及我们自己偷换概念，它变成了“一铺坑三代”了。
“一铺养三代”包括两部分内容：
1，铺子就工作，尤其是家传的老店铺。
2，铺子是商业地产。
今天的人主要看中的就是第二条，好像买了一个商铺，就能收房租养三代人了。
今天由于房租不够高，投资商铺的收益不足以还贷款。
同时，由于房租太高，店家做啥都不赚钱，有的三年后退租，有的半年内关门。
其实，如果商铺买下来自己开店，即使房价下滑，成本上升，恐怕一家人也不会饿肚子。
店铺的商业模式被网络冲击
今天的小女孩都不逛街了，大家都网购，中午叫外卖。于是商业地产的价值下滑，房价下跌。原先单纯投资商业地产的人，不仅没有收到超额收益，反而资产损失点点，这就是“一铺坑三代”的由来。
商业地产需要跟着商业环境变化，很多商业面积都从卖商品，变成了新产品体验店，另外还有很多健身俱乐部，养生文化馆等新商业店家出现。但是这样的商业，未必需要沿街底层房产。
投资就是有波动的
投资收益有个大致范围，其中有三个参数：
1，一般行业收益率
2，风险溢价
3，市场供需折价
一般投资收益是多少？
大概在3%~30%变化，平均在10%左右。不过这个不同行业不好界定，笔者认为可以用社会上无风险收益比对。无风险收益就是国债收益率，和余额宝的收益率，今天大概是3.6%左右，我们记为A。民间一般投资的收益多在2A~4A变化。
风险溢价。也就是高风险应该高收益。
单纯的房产投资没有多少风险，所以它的收益到不了2A。以前商铺的租金收益大概是6%多一点，与银行借贷利率接近。大概相当于1.5A。今天如果还是用1.5A计算，那么店铺的年租金应该是房产价值的5.4%。
市场供需
由于网店冲击，商家对店铺的依赖下降了，再加上经济环境不好，多数店家也没有要扩张的欲望，反而有缩减的需要。
但是店铺的存世量还很多。尤其是前几年时间，大量新建了很多店铺，而且还是高价出售的。
供需矛盾，造成现在店铺的租金要打折，有的地方租金只有房价的3%。
从交易上看，如果市场租金下降，那么商业地产二手房出售时，新接手的房主还要维持1.5A的出租价值，则要降低购入价格。如果新房主用6折购买，则他将来的租金收益又回到5%以上。这就是租金涨跌对房价涨跌的影响。
