房價“天花板”隱現？房地產出現3個苗頭，馬雲、曹德旺不謀而合

過去十多年時間，雖然房價上漲帶來了財富的升值，甚至還有人通過買房實現了財務自由，但是面對房價上漲的態勢以及房地產市場潛藏的一些風險，很多人心中難免會有隱隱擔憂：買房會一直穩賺不賠嗎？房價的天花板到底何時會出現？其實，在筆者看來，這些擔心都是人之常情，因為沒有隻漲不跌的商品，而且任何投資都是有風險的，誰也無法保證一直順風順水，尤其是在目前的房地產市場環境下，這種感受可能會越來越強烈。

從2016年底調控開始，如今已經過了三個年頭，從房住不炒到不再把房地產作為短期刺激經濟的手段，從限購、限售等傳統調控措施到共有產權、長租公寓等長效措施，對於調控的每一步大家都深有感受，因為國家調控樓市的態度和決心遠超想象。對此，社科院世界經濟研究所肖立晟認為，未來房地產週期持續時長或將從3到4年的短週期過渡到8到10年的中長期，甚至超過10年以上。那麼，疊加以上所有因素來看，是否意味著房價天花板正慢慢出現呢？或許，樓市出現的這三個苗頭可以告訴我們答案。

​樓市出現3大“苗頭”，房價或許正慢慢靠近“天花板”

賬面財富虧損苗頭：房地產進入新的階段，市場成交週期被不斷拉長，房價大概率會長期橫盤，賬面財富或有出現虧損的苗頭。

最近，老家一個朋友給筆者說了一件自己正在遭遇的事情：兩年前，打算把名下一套價值120萬的房子賣掉，可是掛牌很久，問的不少但真正想買的卻不多，最後也就不了了之了。不過，中介最近打電話建議他把房價下調到110萬試試。這位朋友越想越納悶，兩年時間不到就賠了10萬，而且這兩年付給銀行的利息都七八萬左右了，越想越感覺自己虧大了。

在筆者看來，在目前的調控下，買不起賣不掉的現象並不少見。如今房地產市場正逐漸進入長期平穩的新週期，如果房價長期橫盤，呈現不漲或者微漲的態勢，那麼長期持有過多的房產基本是虧本的，而且持有房產的時間越長，虧得越多。其實，之所以出現這種原因既與調控有關，也與市場因素有關：調控政策不放鬆，成交週期不斷拉長，著急賣房的，特別是炒房客一降再降，但是想買房的人卻並不著急入手，所以到頭來，實際成交價與掛牌價之間的價格差距只會越拉越大。

高空置率苗頭：住房市場格局基本穩定，四萬億“舊改”取代棚改，大拆大建的階段正在慢慢遠去，但空置率過高的苗頭已經出現。

現階段，我國住宅市場格局已經基本穩定：一方面，我國住房總量整體不缺，人均住房面積達到了40平方米，也有專家表示套戶比已經達到了1.1。另一方面，房地產市場正在從增量市場向存量市場過渡，四萬億舊改漸漸取代棚改，大拆大建的階段正慢慢遠去。但是，不可否認，住房空置率過高苗頭已開始出現，這也是住房需求依然旺盛的原因之一。對此，潘石屹曾表示，從二十年前人均住房不足6平方米增加到40平方米，住房已經嚴重過剩了，雖然可能有的人還沒有房子，但如果把總量一平均都能分到不少。

關於空置率到底多少，並沒有權威數據統計，但根據一些機構的數據顯示，我國住房空置率水平在22%至26%之間。此外，西南財經的甘犁教授表示，目前全國城鎮地區大概有6500萬套空置房。對於空置率的問題，住建部原副部長仇保興曾表示，我國住宅空置率比較高，類似鄂爾多斯這樣的城市高達70%以上。因此，筆者認為，未來10-20年，大拆大建顯然已經不可能了，通過房地產稅、空置稅等長效措施來盤活存量房，尤其是盤活空置的房產是大勢所趨。顯而易見，通過稅收等手段把空置的房產推向市場，既可以平衡住房供需，也可以打擊投機囤房的積極性，從而起到穩定房價和心理預期的作用。

利空因素增多苗頭：樓市進入“煮溫水”時間，房價利空因素出現增多的苗頭，房價難有再次大漲的可能，而且房子的變現能力降低。

雖然樓市調控三年了，但放鬆的可能性仍然很小，根據短期看政策，中期看土地，長期看人口的判斷原則來看，房價利空因素反而有了持續增多的苗頭。從短期來看，經濟發展向高質量階段轉型，國家已經明確不再把房地產作為短期刺激經濟的手段。從中期來看，可供用於建設住宅的土地資源本身就有限，打破土地收入依賴是大勢所趨，而且農村土地直接入市已經有了法律保障，明確必須是工業或者商業等經營性用途，這顯然為發展住房租賃提供了有利條件，住房供需會得到進一步平衡。

此外，從長期來看，筆者認為，人口紅利也不應該被過度寄予厚望。根據國家統計局統計，我國勞動力人口在2012年達到頂峰9.22億，增量隨之由正轉負，截止2018年為8.97億。業內人士認為，按當前育齡婦女數量和生育水平測算，雖然人口總量仍處於平穩增長期，但預計21世紀二十年代中後期可能會迎來歷史轉折。眾所周知，城市發展、房價漲跌都離不開人口的支撐，對於那些屬於人口流出區以及沒有資源和產業支撐的城市來說，雖然短時間內房價水平較高，但從長期來看，隨著流動性降低，變現能力也會趨於降低，所以下行調整或是不可避免的趨勢。

馬雲

關於未來房地產走勢，馬雲、曹德旺“不謀而合”

對於未來的房地產走向，業內不少人士都紛紛發表了自己的看法。繼房價如蔥後，馬雲又表示未來國家發展需要依靠實體經濟，尤其是製造業和現代服務業。無獨有偶。繼兩年前就勸大家趕緊賣掉多餘的房子以後，“玻璃大王”曹德旺又再次直言不諱，他表示與發達國家競爭，製造業一定不能丟，不需要搞那麼多房地產，如果一味蓋房子和炒房，結果一輩子的賺的錢可能都被一套房子給吞了。不難看出，馬雲、曹德旺幾乎是不謀而合，一方面都認為實體行業才是發展的根本，另一方面也都認為現在房子越來越多，未來可能越來越便宜。

曹德旺

通過以上分析來看，無論是房地產三大苗頭的出現，還是馬雲和曹德旺觀點的不謀而合，基本都意味著房地產行業已經到了作出轉型的時候，而且隨著房地產一家獨大的慢慢落幕，房價的天花板或許也將開始隱隱出現。顯而易見，如果房價長期橫盤調整，房產所代表的賬面財富只會在不經意間慢慢被稀釋，這就猶如“煮溫水”，而多數人往往很難意識到這個問題。其實，退一步來說，即使房價還有可能繼續上漲，有錢人照樣繼續買房，沒錢的可能仍舊不願買或者買不起，那麼未來的房子也只能是有錢人賣給有錢人了，你認為到時候房子還賣得出去嗎？

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