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深圳回迁房投资该如何选择？
品质差、风险大、投资周期长是人们对回迁房的普遍认知，确实，无论上网搜还是去中介门店询问，亦或询问自己的亲戚朋友，得到的答复基本差不多，甚至能一口气举例各种买回迁房被骗的血泪新闻。还有些人虽然拿到了回迁房，但冬天没暖气，夏天电力跟不上，公共装修部分接近毛坯，隔音几乎没有，住着闹心，售卖价格还不如隔壁安置房高......
这不仅是新闻，而且在大部分地方也是事实，很多业主发现不菲的装修在没有本身房产品质的支撑下，还不如不花装修钱。虽然在深圳几乎不存在，但并不代表深圳的回迁房就可以随便买买买。首先我们先分清楚，回迁房有哪几类，哪一类是能够确保不需要名额，又能做到非常安全的。
▲第一类，业主已经持有房产证，这种回迁房可以正常在交易所过户转名，接受相关部门的认可和监督，对于购房者来说和普通二手房交易一样，非常安全。缺点是要么价格高，要么周期长。一般情况周期谁都不知道，如果周期能够确定，那价格就已经飞起来了。
▲第二类，业主只有开发商的回迁协议，买卖的是回迁权，而非真正的房屋过户。这类交易具体有两种形式：一是直接和回迁业主签订协议，先付一部分房款给业主，约定在房产证出来后进行过户，届时付清剩余房款。这种交易不能贷款，而且先付款比例很高，一般在总房款的七八成，资金风险大，而且业主也不能保证什么时候一定能够真正过户，后续争议隐患大，虽然有律师见证，但笔者依然不建议考虑。另一种是交易时直接通过开发商更名确权，一次性付给原业主所有房款，房产证上就直接是购买者的名字。这种交易很安全，但周期还是关键问题，周期合适价格合适的标的非常少，我们目前给大家寻找的投资标的就属于这一类，首先非常安全。当然，我们会核查清楚以下几个问题：
1、通过开发商发放的拆迁政策中对回迁房性质的说明或者去住房和城乡建设委员会查询确定回迁房的性质；
2、要求卖方提供回迁协议及其身份证明，并对回迁房的真实性进行核实（在村委、开发商以及测量部门三部门核实）；
3、明确该房是属于危改回迁，还是属于商品房回迁，不投资危房改造；
4、明确该回迁房所占用土地是划拨用地还是出让用地，如果是划拨用地在办理回迁房的产权过户手续时需由买受人补交土地出让金；
5、会设置监管平台，保障资金安全。
一切都好，是不是就解决问题了？当然还没有，因为一个开始拆迁尤其是拆迁基本结束的地方又有人愿意出售，出售总面积毕竟很少，所以就要抓紧沟通、抓紧购买，一旦购买的人多了，价格就会上涨，而如果找新的地方，同时符合潜力大、不需要名额、又安全、周期短、还有价差等几个条件的，确实非常难得。
笔者最后想说，一百多万在深圳连首付都不够的情况下，却能全款买到3-5年后的商品房，权益还能得到保障，还有租赁货币化补偿，确实非常划算！
深圳回迁房投资项目正式启动，安全性高，可操作性强，下面是网友提问，以及我对回迁房问题的梳理和思考。
1、安全性高不高？如何保障安全？
回迁房在深圳是一个非常成熟的市场，内部有非常成熟、确定性的运作方式，是开发商加速拆迁的润滑剂，是公开的市场行为。第一当然要和农民伯伯签合同，第二要和村委签合同，第三要和开发商签合同，第四要在拆迁办备案，第五在国土资源局备案。合理合法合规，受到国家层面的保护，安全性极高，国家信用背书。
2、回迁房价格会不会很高？
市场商品房价格的50%-95%，甚至有的比商品房还贵，看村落内回迁房投资的热度、市场关注程度以及投资周期。
3、回迁房质量会不会很差？
实地考察多个已经建好的回迁房项目，和商品房完全一样，只会比同小区的更好。
4、投资周期大概多久？
周期在3年左右，根据拆迁进展不同村落周期不同。
5、没拿到商品房的房产证能否提前退出？
公开市场无法退出，如果退出只能签公正合同退出，退出议价能力差。
6、是否限制名额？是否限购？
不限购，不限制名额。
7、是否能贷款？
不能贷款。
8、投资成本大概有多少？
120万起，看购买面积和单价。
9、利润有多大？
利润不一定，收益高就需要精挑细选，有些地方的回迁房只是一个购房名额的问题，但有些地方的回迁房利润就能达到一倍，两万多的单价，而周边的商品房是四万多。
10、回迁房为什么价格偏低？
1、不能立即再变现。
2、人们的认知偏差，大多数人因为不相信而导致这些正在回迁的房缺乏市场的绝对良好预期。
3、成交太少，绝对优质的机会稍纵即逝，缺乏固定市场慢慢发育的基础。
11、投资回迁房会不会很复杂？
和投资二手房一样，并不复杂，而且美房网投资俱乐部人员全程操办。
12、是否能和村民谈价格？
很困难。
13、有何风险？
开发商倒闭、开发商烂尾导致变现周期加长，但总会有新的开发商接盘，都能变现，只是周期变长。
14、农民为什么会出售？
农民已经拥有2000平方房屋的拥有者，变现100平方既能满足当下的用钱需求，又能让自己提前财务自由，还能让后代在自己喜欢的领域博弈、学习，所以愿意售出。
15、是否可以提前选房，何时选房？
不可以提前选择，开盘时或封顶后统一选房。
16、选房是否公平？
非常公平。
17、买了100平方，结果没有100平方的户型怎么办？
按照售卖时的价格多退少补。
18、买了之后10年不拆怎么办？
开发商不会那么傻，政府不会坐视不管，我们也会选好项目后再发布，每月每平方还会补偿15-25元每平米的租金补偿，所以多年不拆的情况也不会出现，何况拆迁都是和村民已经谈妥的。如果真的10年不拆，只能凉拌...
19、还有什么补偿没有？
每月每平方还会补偿15-25元每平米的租金补偿，所以多年不拆的情况也不会出现，何况拆迁都是和村民已经谈妥的。
笔者认为，100多万就能在深圳没名额的情况下买房，价格只有市场价的一半，3年左右周期，相当于买了一个期房，还是属于天上掉馅饼的窗口期。
小吴说未来
买小产权房存在三大问题：1.容易发生产权纠纷，由于没有房产证，毁约风险很大。2.有被拆除的风险，面临随时被政府无偿拆除和没收的可能。3.没有落户功能和金融属性，小产权房不能落户不能贷款，而且转手也难。
读懂经济学
商业用房
黄金柔
自住没问题，不需要太在意风险，房子价值太大，政府不敢随便强拆，特别是深圳，深圳就没有无偿拆房子的例子！但如果投资，绝对不要选择小产权，因为周转慢，没杠杆，买房是国人最公平的一次贷款，期限长利息低，容易接，投资肯定是买可以贷款的商品房，而且是最大限度用完按揭额度
