03.07 改善購房將成為開封市場第一需求房產頭條網

在此次疫情之前，對於居住空間的理解，可能是：

工作日範圍內以臥室為核心的12小時居住空間。即對於大多數上班族來說，晚上6點以後下班，吃飯，看電視，睡覺，輔導孩子作業等，再到次日早上6點起床，上班。

而經歷了此次疫情，大家有了全新的居住體驗，基本上是7*24不出門，並且持續4~6個星期居住一個相對密封的空間。居住空間小、客廳、餐廳、廚房功能單一、臥室，書房，兒童房等無法滿足多家庭成員長期在家的功能需要、衛生間沒有乾溼分離等，這些所有在疫情期間積攢下來的不滿，都化為了改善居住環境的動力。

可以說，疫情對於開封房地產市場的直接衝擊有兩點：

其一，部分高週轉百強房企會面臨現金流的壓力，未交付的產品亦有概率出現降標和延期交付的可能。其二、讓原本猶豫的改善客群，減少觀望週期。即：疫情期間，對於居住環境積攢的不滿，都會在疫情後更快的釋放。

前者會導致部分需要現金流的開發商進一步以價格戰應對市場，而後者則是購房者會在買房的時候更多的基於改善居住品質為首要考慮點。

在這種前提下，開封市場的“隱形”分水嶺也會慢慢的顯現出來。

側重於改善置業的客群，會更加在意工程質量，產品品質，景觀園林和物業服務等四個關鍵要素。具體來說，如下：

1、近一個月的銷售停滯，一定程度上都造成了開發商現金流的吃緊。

在這種情況下，購房者更應該掛住兩點，其一是開發商前期的口碑，其二是開發商的工程質量。

工程質量方面，開封範圍內有幾個重要參考的指標，如開封市菊花杯工程質量獎，開封市市長質量獎。從相關資料來看，得過開封市菊花杯工程質量獎的房地產企業和項目不在少數，而得過開封市市長質量獎的房地產企業則是鳳毛麟角。

如果把兩個獎項疊加起來，也僅有開封海馬問鼎過兩項殊榮。除此之外，開封海馬地產開發的海匯中心還是開封市首個獲得中國建設工程魯班獎（國家優質工程）的房地產企業，實現了開封建築史上魯班獎零的突破。

2、購房者會更多考慮低密度小區。

目前，開封市場在售的項目，純高層產品的容積率在2.5左右，純多層產品的容積率在1.2-1.5。而當下大多數的開封家庭，基本上都是兩套房的配置，一套是相對老舊的多層小區，通常無電梯，位於老城區，一套是西區的高層產品。

在這樣的大環境下，符合他們購買第三套房的需求或是：

改善型高層產品和低密度多層產品是首選，接受的價格體系通常在8000-11000元/㎡之間。這類客群屬於高不成低不就，即：買不起諸如1.4-1.5萬/㎡海馬公館的洋房產品，又看不上中意湖和三大街在售的高層產品（主要覺得和前幾年買的東京大道或集英街沿線的高層產品相差不大，但月供卻錯了一倍）。所以，打動他們的只能是高品質的高層產品和品相相對一般的洋房產品。

這樣的項目，在售樓盤中，大多數以2.2的純高層產品或1.8容積率的高低配產品。

比如說海馬公館二期，它有如下的優勢：

如：和同品質的高鐵站部分樓盤相比，海馬公館所處的西湖龍首區域更接近於成熟區位。如：和環汴西湖區域眾多的在售樓盤相比，海馬公館的高層產品又進行了部分升級，比如中央空調機位設計、連廊外側封閉。除此之外，海馬公館二期的優勢還在於：在售的小高層產品，部分可眺望西湖，享受一線湖景。

概括起來即是：它是開封在售高層產品的升級版，具備了同品質高層項目沒有的汴西湖地段和景觀優勢，具備了同地段項目沒有的品質優勢。