2019年已经过去了3/4，你们项目的收缴率完成得怎么样了？
当你还在愁收缴率的时候，浙江宁波的一个小区已经连续5年完成了100%的收费率，是不是很可怕？是不是很佩服？是不是很羡慕？
能做到这么优秀，想必这个小区的物业经理一定是个高手！
01
收费率100%，连涨三次物业费
他们是怎么做到的？
2000年，0.3元/㎡/月；
2004年，0.45元/㎡/月；
2008年，0.65元/㎡/月；
2016年，0.85元/㎡/月。
这是海曙区鼓楼街道文昌花园小区自1999年交付以来的物业收费标准。
近20年来，这个小区经历了三次物业费调价。接连提高物业费，小区业主愿意买单吗？
当记者带着这样的疑问来到这个老旧小区采访时，他们的物业服务中心主任丁明自豪地说：“从2014年到2018年，我们已经连续五年物业收费率达100%了！”
都说老旧小区最难管，且很多物业公司不愿意入驻，文昌花园的经验，或将给宁波800多个交付于2000年前的老旧小区一些借鉴。
初夏的文昌花园郁郁葱葱，保安师傅有序引导着前来停车的司机，物业维修工忙着修理停车位上的路障，不少一楼业主将自家的盆栽搬出来晒太阳，随时还会飘来阵阵饭香味儿，比起外形看上去“千篇一律”的新小区，它更多了一分烟火气。
1999年8月，这个由联合房产开发的小区交付了，一期共有200户业主。除了其中一个楼道有10套拆迁安置房外，其余均为商品房，面积从90㎡至115㎡不等。
“别看现在小区老了，在当时我们的房价大约需要3200-3400元/㎡，买一套房也得要三四十万元，而且那会儿按揭的比例小，所以买在这里的业主基本上条件都不错，而且以自住居多，哪怕是现在，租客都很少。”小区本届（第六届）业委会副主任陈守辉说。
02
物业主抓安保、保洁、维修“三大件”
物业中心主任还兼职维修工
交付后，联合物业正式开始管理小区，“小区虽小，但有南、北两道门，所以物业员工的配备上，一点都不少。”丁明告诉记者，他们共聘请了8个保安、2个清卫、1个维修工、1个会计兼前台以及一名物业中心主任作为服务团队。
在丁明看来，物业服务，最主要的三大块内容无非就是安保、保洁和维修，业主们反映的问题也大多集中于此，于是他们在日常服务中，围绕这三大块内容进行。
“小区是业主的家，如果频频发生盗窃等安全事件，肯定交代不过，所以在安保上的力量，我们从未懈怠过。”除了日常的值班外，保安还负责引导前来停车的车主，为了保证小区居民的停车，也会视情适当控制外来车辆进入。
在安保方面，文昌花园的成绩有目共睹，它获得了“2016年度海曙区物业治安防范安全小区及海曙区物业治安防范无刑案小区称号”。
其次是保洁，如果环境卫生差，那么任谁都不愿在这个小区长待。记者走访小区时发现，虽然文昌花园的各项设施比不上新小区，墙面也有一些锈迹，但地面上很少能见到未清理的垃圾，基本做到了小区老旧而不脏。
而在维修方面，联合物业在居民当中的口碑更好。
▲物业经理任丁明和维修工一起修停车位路障
“门锁坏了，管道堵了，电灯不亮了……老小区最主要的问题就是这些，一发生问题，我们第一个想到的，就是找物业，这一点上，联合物业真的很给力，除了他们的一名专业维修工外，物业丁主任就是做维修出身，日常接到我们的求助，他都会上门过来帮忙，能解决的，基本当下就解决了，真的非常好！”记者随机采访了一名业主童阿姨，她为物业的维修工作点赞。
说到这里，丁明也道出了自己的想法：“业主并不只是我们的甲方，每天在他们的家园为他们服务，应该想着怎么帮他们解决问题，只有抱着这种心情，才能真正把服务做好。业主家里的水龙头坏了、马桶堵塞了、漏水了、电线开关坏了、闸刀跳闸了、电风扇电水壶等小电器不能运转了……这些都比较常见，而且我一般也能修好，如果没法解决的，就跟他们解释是为什么，业主看我努力修过了，即便修不好他们也能理解。”
03
物业曾因亏损严重提出退管
社区、业委会帮他们涨价
随着人力成本的逐年增加，即便小区的2间经营用房和一半的停车费收入用来补贴物业，联合物业的日子仍然不好过。
2004年，他们将物业费提价到0.45元/㎡/月，2008年提价至0.65元/㎡/月，因为前期的服务得到了大部分业主的认可，这两次物业费上涨都顺利完成了。
然而，因小区老旧，且物业费本身较低，在2016年前的那几年，物业平均每年要亏损5万余元，这给了联合物业很大压力。2016年，他们提出了退管文昌花园的想法。
这时，文昌社区居委会、小区业委会及联合物业一起组织开会，商量小区的未来。
他们先调查了业主们对联合物业的满意度，结果显示，绝大多数业主是认可联合物业的服务的，在此基础上，居委会和业委会想法子挽留物业。
“如果频繁更换物业公司，对小区有害无利，而且老旧小区也很少有物业公司愿意接管，毕竟物业是以盈利为目的；文昌花园小区小，管理成本高，不能一味想着减少物业服务人员以降低他们的运营成本，如果这样，物业会做不好服务，势必导致服务品质下降，然后物业费就越发收不上来，进而恶性循环。”文昌社区党委书记周晓红对记者说。
商量过后，居委会和业委会决定再一次上调物业费，让物业公司以服务促提价，得到业主的进一步认可。
感受到居委会和业委会的支持，又看到大部分业主同意调价，联合物业决定留下来，继续服务文昌花园。据了解，2016年这次调价之后，物业的亏损有所减少，目前平均每年约为1万多元。
说到这儿，丁明表示，留下也是因为考虑到管理这个小区的时间久了，从地产到物业，一直都由他们负责，对小区、业主都积累了感情，且老是退管，对物业公司本身也没有好处。
04
业主乐于且敢于参与小区管理
“五元队伍”有点意思
当然，在小区治理中，业主本身也发挥了很大作用，“因为我们小区自住业主多，他们非常关注小区的日常情况，乐于且敢于去自主管理小区，去反对一些不文明的现象。”业委会副主任陈守辉说。
他向记者提到了一件事：去年有业主发现，一个居民混装了厨余垃圾和其他垃圾，还准备一起丢进绿色的厨余垃圾桶，见状，这个热心业主就将情况反馈给了小区，很快，业委会成员、普通业主、物业等都赶去要求这个居民将垃圾分装干净后，再投入对应的垃圾桶。
“我们小区的垃圾分类可是省级示范点，平日里对每家每户都会做检查，连续三次分类正确的家庭，才能被社区评为‘分类免检家庭’，都做到这份上了，哪能允许小区公共垃圾桶里，有没有分装好的垃圾呢？” 陈守辉略带自豪地说。
文昌花园的垃圾分类是全省试点小区
此外，去年6月起，文昌花园党支部内的党员、社区居委会、业委会、物业、居民这五方各自派出代表，组成了一支“五元队伍”，在每月第一周的周一，对小区的环境进行一次巡视、检查，巡视中发现的问题，能在场解决的，就解决了，不能解决的再做讨论。
“一般的问题都能解决，因为物业也在场，很方便，同时也有利于大家对物业服务进行监督，对他们来说就像是有第三只眼，帮助他们发现并解决问题，而且啊，小区居民看见‘五元队伍’日常的工作，也知道大家都在各司其职，对各方都有了更多信任，有利于协调整个小区的关系。” 文昌社区党委书记周晓红表示。
閱讀更多 物業小常識 的文章
