眼看2019年就要过去，楼市未来的发展方向依然让人捉摸不透。越来越多的人开始看不清房地产市场的走向。在一些地方，房价持续上涨，优质住房供不应求，而在一些地方，交易量急剧下降。事实上，市场分化仍在加剧。我们必须认识到，房地产市场目前的趋势与区域化有关。根据几十年的发展规律，沿海地区比内陆地区更加分化，超级城市群比单一的中心城市更有价值。
目前房地产过剩的程度如何？
潘石屹给出一组数据，让刚需明白了！潘石屹曾说：“我国房地产总市值超过65万亿美元”，兑换成人民币大概是440万亿元，按照2018年全国的平均房价8000元/平计算，我国房地产总面积约为550亿平米，如果按照每套房子100平计算，那么我国的房地产总套数为5.5亿套！
但中国现在只有14亿人口，其中很大一部分人已经买了房子。如果他们想在未来卖掉这5.5亿套空房子，无论是房产公司还是炒房者都不会面临太大的压力。毕竟，在刚需有限和房价仍然高企的情况下，去库存注定是一件棘手的事情。
明明房产过剩，为何房价还在死撑？
决定房价水平的主要是供求关系。如果市场上的住房供给大于需求，房价就会下降，反之，房价就会上升。不过照目前情况来看，房价似乎并没有降多少。
虽然统计数据显示已经出现了住房过剩，但这是全国的总体现象，但我国区域经济发展不平衡。在一、二线城市，新建房屋较多，但人口净流入也较多，所以供求关系比较均衡，房价不会下降。更重要的是，一、二线城市的房价还有小幅上涨。
即使价格下降，消费者也不会购买，因为消费者是向上购买而不是向下购买
我们都知道这样一个有趣的现象：房价涨得越高，就会有越多的消费者急于购买，因为他们担心不能再买。另一方面，如果房价下跌，消费者会认为房价可能会下跌，所以买房子会更便宜。所以开发商宁愿让房子空着也不降价，因为房价越低，买房子的人就越少。另外，如果房子降价，老业主不愿意接盘，因为他们高价买的房子没过多久就缩水了放谁身上也不舒服。近年来，由于房价上涨，业主到售楼处捣乱的事件不少。
最后，开发商害怕降价，因为降价会对社会经济产生负面影响。下降的不仅仅是房价。它还涉及钢铁、建材、水泥、家居、家电等行业。如果房价下跌，这些行业将受到沉重打击。因此，房价下调涉及的范围很广，开发商不敢降价，这是他们无法承担的责任。
总而言之，在现在的大背景下，想让房价大幅度下跌几乎不可能，楼市平稳发展并不意味房价断崖式下跌。
即便下跌也不会超过底线
作为SOHO中国的董事长，潘石屹一直对房地产市场有着客观的看法。为了解决房价下跌的问题，他在去年的中期金融数据会议上说：“对开发商来说，20%是中国房价下跌的底线。”除此之外，大多数房地产公司将不复存在。这是潘石屹的观点，在考虑企业存活率的前提下，即在保证房地产不会崩盘的前提下，房价会下跌20%以上。
从两个方面看，现在大多数人买房是通过贷款，而首付占到总房款的30%，加上已偿还贷款的利息，银行可以承受40%的降幅。当然，这是最理想的。如果房价下跌20-30%，银行将面临更大的压力。因此，从这个角度来看，银行和开发商有一个共同的底线，那就是房价下跌不会超过20%。
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